(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案例背景
（一）原告起诉请求及理由
原告李某芬向法院提出诉讼请求：
1. 判令王某霞、陈某辉和王某芳协助将北京经济技术开发区 X 号房屋转移登记至李某芬名下。
2. 判令王某霞向李某芬支付违约金 10 万元。
3. 判令王某霞和陈某辉承担本案的诉讼费用。
事实和理由：李某芬与王某霞曾是北京A 公司同事，王某霞与陈某辉是夫妻。2006 年 5 月 21 日，A 公司与王某霞签订《职工集资建房认购协议书》，约定王某霞认购公司组织的集资建房一套，即北京经济技术开发区 X 号涉案房屋。
2006 年 10 月 18 日，李某芬与王某霞签订《房屋购买权转让协议》（以下简称“协议”），约定：协议生效后，冠名在王某霞名下的涉案房屋购买权和购得后的房屋产权归李某芬；李某芬支付王某霞预交款 155000 元，第二期房款和后续所有房屋税费由李某芬支付；房屋取得房产证时，王某霞协助李某芬办理过户；A 公司出具的收据和楼房证明转交给李某芬；双方不得违约，违约方承担违约金 100000 元，协议签订人为王某霞、实际购房人李某芬。
自2006 年 5 月 21 日至 2007 年 9 月 7 日，李某芬先后向王某霞和 A 公司付清全部价款和税费共 419345 元（房款 380000 元、税费 39345 元）。王某霞给李某芬出具房款收条注明“全款已交齐”。A 公司和开发商也给李某芬出具了房款收据、税费收据和集资建房手续原件。2007 年 3 月开发商将新房交付李某芬，此后李某芬一直占有、使用或出租该房屋，并承担供暖费、物业费和水电费等。截至 2021 年 9 月，李某芬占有使用该房屋达 14 年。
2017 年，王某霞和陈某辉取得涉案房屋产权证，房屋性质为商品房。2019 年 5 月，王某霞、陈某辉与案外人王某芳签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”），并将房屋过户到王某芳名下。2019 年 6 月，李某芬向北京市大兴区人民法院起诉，请求确认该房屋买卖合同无效。2021 年 4 月，大兴区人民法院判决合同无效。2021 年 8 月，北京市第二中级人民法院驳回王某霞上诉，维持原判。依据生效判决书、协议及李某芬的履约证据，王某霞应将房屋登记到李某芬名下，陈某辉作为共同产权人有协助义务。王某霞违反协议将房屋过户给他人，构成违约，应按约定支付违约金 100000 元，故李某芬起诉至法院。
（二）被告辩称
1. 王某霞辩称
不同意李某芬的全部诉讼请求。一是涉案房屋是自己参加公司组织职工集资建房认购的，自己是实际购买人和所有权人。自己与李某芬曾是A 公司员工，2006 年公司组织集资建房，按规定一个职工只能享受一套集资建房权利，李某芬本可购买，无需借自己名义。自己获得集资建房权后，按公司规定扣除工龄等优惠后支付剩余房款。所以自己是认购人和实际购买人，李某芬无权主张该房屋。
二是李某芬与自己是债权债务关系，非买卖关系。在公司两人关系好，公司组织认购集资建房后，自己资金紧张，李某芬称她和前夫赵某（化名）宽裕可借钱给自己。后来自己交房款时李某芬说一起办理，并拿走房屋认购材料，约定后续将欠款一并还给赵某即可。自己并无处置房屋的意思，也未将房屋卖给李某芬。李某芬提交的协议不是自己签署的。
三是基于借款，双方约定在还款前李某芬对涉案房屋有无偿使用权。在李某芬要求下，自己同意在未偿还借款前允许她无偿居住，交房后也遵守承诺将房屋交给她使用。2019 年取得房屋产权证后，自己与李某芬沟通搬离及出售房屋偿还借款事宜，但李某芬拒绝接受还款，坚称自己是房屋权利人。所以不认可李某芬的诉讼请求。
2. 陈某辉述称
同意王某霞的答辩意见。
3. 王某芳述称
同意王某霞的答辩意见。
二、法院查明事实
王某霞原是A 公司员工，陈某辉与王某霞是夫妻。X 号房屋位于北京经济技术开发区 X 号。
2006 年 5 月 21 日，A 公司（甲方）与王某霞（乙方）签订《职工集资建房认购协议书》，写明：“本人王某霞（乙方），自愿参加 A 公司（甲方）组织的集资建房，并购买位于亦庄 X 号住房壹套……并在本协议书签订后承诺以下保证：一、我同意按照上述文件规定的选房顺序参加选房及认购，并于认购之日 2006 年 5 月 21 日交认购保证金人民币伍仟元及首付房款 15 万元。同意按照 A 公司统一规定分三期付房款的规定……”。同日，A 公司出具《集资建房通知书》，载明：“A 公司：王某霞同志已获得 X 号房集资建房权，请办理相关手续”。
2006 年 10 月 18 日，王某霞（转让人）与李某芬（实际购房人）签订《房屋购买权转让协议》，内容为：“A 公司职工王某霞在 2006 年 A 公司集资建房时购买 X 号房，面积为 110 平米，住房壹套的购买权自愿转于李某芬名下，从协议生效起，冠名在王某霞名下的这套 X 号房的购买权和以后购得的房屋产权均归李某芬拥有。
此基础上双方协议如下：1.2006 年 5 月 21 日王某霞预交的保证金伍仟元和第一期房款壹拾伍万元整。在房屋权确认已转移为李某芬名下之日起，由李某芬支付王某霞预交款壹拾伍万伍仟元整。2.第二期房款和以后所有应付房屋税费款由李某芬接管支付。3.关于手续衔接协商如下：（1）此房屋取得房产证时王某霞协助李某芬办理房产过户手续。（2）房屋购买权转让时，A 公司出具的收据和楼房号证明一并转交李某芬……”
X 号房屋建成后，李某芬占有使用并出租。
2019 年 5 月 14 日，王某霞、陈某辉（出卖人）与王某芳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定成交价格为 150 万元。2019 年 5 月 22 日，双方办理产权转移登记手续，将 X 号房屋登记至王某芳名下。李某芬向法院起诉王某芳与陈某辉，请求确认王某霞、陈某辉与王某芳于 2019 年 5 月 14 日签订的房屋买卖合同无效。
2021 年 4 月 28 日，法院作出判决书，认定王某霞、陈某辉与王某芳于 2019 年 5 月 14 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》存在恶意串通、损害第三人利益的情形，判决合同无效。
王某芳与陈某辉不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2021 年 8 月 30 日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。生效判决认定：李某芬与王某霞于 2006 年 10 月 18 日签订协议，对物权转让事宜约定；李某芬签订协议后支付购房款，房屋建成后实际控制房屋，履行协议义务并实际取得房屋，有权要求王某霞取得产权证时协助办理过户；王某霞将房屋过户至王某芳名下，侵害李某芬合法权益，李某芬有权主张权利；
王某霞本人将房屋购买权转让给李某芬，李某芬有理由相信王某霞作为陈某辉配偶对家庭重大财产处分经夫妻双方同意，陈某辉对转让不知情不符合日常生活经验；王某芳主张购房前实地看房屋时无人居住，但法院调查结果不能证明签订合同时已腾退租户；王某芳与王某霞、陈某辉虽签订房屋买卖合同，但对付款方式、期限、房屋交付时间、不动产登记时间、违约责任等重要内容未书面约定，不符合正常房屋交易过程；
房屋买卖合同约定房屋价款150 万元，明显低于市场价格，王某芳、王某霞与陈某辉表示口头约定房价款 330 万元但无证据，结合付款过程，房屋过户前仅支付 24.5 万元，余款过户后支付，与正常交易不符，即使 330 万元也低于市场价格；王某芳主张定金 10.5 万元现金支付，未提供证据；综合上述情形，合同存在恶意串通，损害李某芬利益，应属无效。
三、裁判结果
王某霞、陈某辉、王某芳于本判决生效后七日内协助李某芬将北京经济技术开发区X 号房屋转移登记至李某芬名下；
驳回李某芬的其他诉讼请求。
四、案件分析与胜诉办案心得
（一）案件分析
1. 合同效力认定是关键
在本案中，李某芬与王某霞签订的《房屋购买权转让协议》是整个案件的核心。从协议内容来看，双方明确约定了房屋购买权及产权的转让事宜、价款支付方式和过户协助义务等关键条款。通过审查双方的履约情况，如李某芬支付了全部价款和税费，并实际占有使用房屋多年，可认定该协议是双方真实意思表示且已实际履行。这为李某芬主张房屋过户权提供了有力依据。
对于王某霞、陈某辉与王某芳之间的《北京市存量房屋买卖合同》，从多个方面可以判断其无效。首先，从交易价格来看，约定价格150 万元明显低于市场价格，即便他们主张口头约定 330 万元，但缺乏证据，且付款方式和时间等环节也不符合正常房屋交易习惯。其次，合同重要条款缺失，如未对付款方式、期限、房屋交付时间、不动产登记时间、违约责任等内容书面约定。再者，从房屋实际情况看，无法证明在签订合同时已妥善处理租户问题。综合这些因素，可以认定该合同存在恶意串通，损害李某芬利益的情形。
2. 物权与债权关系的辨析
王某霞辩称与李某芬是债权债务关系，而非房屋买卖关系。但从双方一系列行为来看，这种说法站不住脚。如果只是借款，不会有关于房屋购买权转让、产权归属、过户协助等详细约定，且李某芬长期占有使用房屋并支付相关费用，这些行为更符合房屋买卖的特征。此外，即使存在借款因素，也不能否定《房屋购买权转让协议》关于房屋产权转让的约定。
3. 夫妻共同财产处分问题
陈某辉作为房屋共有人，其对房屋转让是否知情及同意是一个重要问题。在夫妻关系存续期间，对于家庭重大财产的处分，一般应认定为夫妻共同意思表示。本案中，王某霞将房屋购买权转让给李某芬，李某芬有理由相信这是夫妻双方共同决定。而王某霞、陈某辉与王某芳签订房屋买卖合同时，陈某辉称不知情不符合常理，进一步印证了该合同存在问题。
（二）办案心得
1. 证据收集与整理是基础
深入收集和整理证据至关重要。从最初的《职工集资建房认购协议书》《房屋购买权转让协议》，到各种房款、税费收据，收条，以及房屋使用过程中的供热采暖合同等，这些证据形成了完整的证据链。充分证明了李某芬在房屋购买过程中的参与度和对房屋的实际权益，为案件胜诉奠定了坚实基础。在处理类似案件时，律师必须重视证据的收集和梳理，不放过任何一个细节，确保能够全面展示案件事实。
2. 法律关系分析要深入准确
准确把握案件中的法律关系是胜诉的关键。本案涉及到房屋买卖合同关系、物权转让关系、夫妻共同财产处分关系等多种复杂的法律关系。通过深入分析这些关系，找出对当事人有利的法律依据和逻辑，才能更好地制定诉讼策略。例如，明确《房屋购买权转让协议》的法律效力以及对方合同的无效情形，依据法律规定和司法实践，有力地反驳了对方的辩称。
3. 对庭审细节的把控
庭审过程中的表现和对细节的把控也影响着案件结果。在本案中，对于对方提出的各种辩称理由，需要仔细分析并在庭审中有效回应。例如，针对王某芳主张的看房时无人居住、现金支付定金等说法，通过法院调查结果和证据规则进行反驳，强调对方主张不符合常理和缺乏证据。同时，对于法官关注的重点问题，如合同履行情况、当事人真实意思表示等，要清晰、准确地阐述观点，引导庭审朝着有利于当事人的方向发展。
4. 关注当事人整体利益和诉讼策略调整
在案件处理过程中，要关注当事人的整体利益，适时调整诉讼策略。李某芬主动表示如对方能尽早协助办理过户，可放弃违约金主张，这一考虑是从实际执行和减少纠纷的角度出发。律师在代理案件时，不仅要追求法律上的胜诉，还要考虑判决的可执行性和当事人的实际利益，使案件处理结果达到最佳平衡。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！