上海跌得最狠的老破小，跌幅超过你的想象！
这些老破小，为啥跌得这么狠？
上海内环跌得最狠的老破小
上海内环跌得最狠的老破小，是XQ类主导的产品。
XQ调整后，很多XQ老破小腰斩了！
排在第一的当属杨浦鞍山板块的密云小区。
密云小区2021年巅峰期成交价冲到了惊人的14.12-14.68万元/m²：
但如今最新的成交价只剩下6字头，跌幅超过腰斩。
另一个XQ圣地，浦东新区的梅园板块也是在劫难逃。
梅园三街坊高峰期小户型低楼层的成交价接近20万元/m²：
如果换算成中楼层，那么成交价肯定超过20万元/m²了。
但现在价格已经杀到了8.2-10.6万元/m²，跌得真狠！
梅园对面，潍坊板块的泉东小区、潍坊九村都从13万元/m²跌到6.5万元/m²，也是一一腰斩了。
还有洋泾板块的泾东小区更是从9万元/m²跌到4.5万元/m²，都像猛虎下山一样。
这一轮楼市行情，XQ类产品无疑成为了领涨与领跌的先锋。
XQ是个神奇的东西，能让老破小起飞，也能让老破小摔惨，价格就像过山车。
多校划片和XQ调整是导致这些老破小暴跌的根本原因。
海防村现在依然是上海溢价最高、价格相对稳定的XQ老破小，那是因为XQ没有变动。
假设有一天海防村的XQ调整了，那么也会跌落神坛。
XQ房溢价越高、风险越大。
XQ老破小最大的价值就是挂户口，由于本身多方面硬伤的存在，失去了自住的体验。
随着XQ的改革和人们思想观念的转变，以后XQ可能越来越不重要了。
不知道以后00后的家长们是否还愿意接盘这些老破小呢？
由于篇幅所限，关于XQ老破小的置业问题，无法在此赘述。
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上海内中环跌得最狠的老破小
内中环聚集了上海最多的老破小，存量竞争非常激烈。
有的原本地段就不怎么样，居住环境也不好，还缺乏产业辐射，导致跌幅放大了。
杨浦区控江路板块的控江六村，从10万+元/m²跌到4.2万元/m²，跌幅超过腰斩！
控江六村也是XQ房，随着杨浦XQ的调整，老破小的神话一一破灭了。
控江路这一带全是老破小，城市界面破落，“下只角”的印象挥之不去。
杨浦老破小整体跌幅在上海市区最大，除了XQ打击、存量竞争外，还在于新房稀释的原因。
近两年杨浦开出了不少新房，吸收了相当一部分老破小群体中的改善购买力。
杨浦老破小体量太大了，市场非常需要新产品的补充和更替。
杨浦还规划了部分风貌别墅，市场产品正在迭代升级。
一部分人卖掉手中的几套老破小，加个杠杆买新房去了。
由于杨浦老破小在市场上的竞争力下降，本地人购买力流向新房的同时，外地人过来接盘的也少了。
这种购买力的反差，加剧了以密云小区、控江六村为代表的杨浦老破小的跌幅。
除了“杨破区”外，“破大区”普陀的老破小跌幅也比较大，在中外环紧排第二名。
普陀光新板块的管弄五六街坊从6.6万元/m²跌到3.7万元/m²，跌了44%；
甘泉宜川板块的宜川六村从6.3万元/m²跌到3.7万元/m²，跌了41.3%。
这两个板块被铁路、高架层层割裂，区域相对闭塞。
尤其是甘泉宜川处在普陀、老闸北和宝山的三区交界处，号称“三不管”地带。
板块除了一个医院好配套外，没有其它优秀的资源。
甘泉宜川、光新、曹杨这一带全是老破小，同质化竞争严重，存在互相压价的现象。
站在这一带老破小旁边的，是喊了20多年的真如城市副中心。
真如的故事大家都知道，产业没有支撑住周边的房价，把上海整个西北都整塌了。
上海跌得最多的小区大多集中在北四区。
北静安闸北公园板块的唐家沙小区，从7.8万元/m²跌到4.5万元/m²，跌幅在42.3%。
闸北公园也是老破小聚集地，城市界面不怎么样，历史上同样不是什么好地段。
《上海滩》电视剧中，丁力的梦想就是有一天能够搬离闸北，霞飞路才是他心中的桃花园。
徐汇区田林板块的田林新村跌得也非常狠！
以田林十四村为例，从9.5万元/m²跌到5.5万元/m²，跌幅在42%。
田林老破小也带有XQ性质，加上产业地段比其它老破小板块要好，所以涨得多、跌得也多。
加之漕河泾部分企业搬迁到徐汇滨江，区域购买力因此分流，使得田林老破小的跌幅加大了。
不过现在徐汇在搞漕开发拓展功能区的规划，航天科技城、鑫耀·光环Live新商办将再次为田林赋能。
田林是上海老破小之王，各种配套资源最齐全，依然是上海最值得购买的老破小板块之一。
上述我们提到上海内中环的老破小存量竞争非常大。
为什么内中环聚集了这么多老破小呢？
在上世纪八九十年代，上海的市区非常小，就是内环内巴掌那么大。
内中环在当时就是“郊区”，所以建设了大量的老公房和动迁安置房。
进入新世纪，谁也没想到上海一下子导入这么多人口，市区扩得这么大。
把内中环众多的老破小板块都包围了进去。
老破小正是因为有各种问题的存在，性价比才非常高。
户型小、总价低好上车，交通地段赛过远大新，吸引了大量两三百万置业人群的购买。
上海的老破小太多了，并不是哪里都能买。
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上海中外环跌得最狠的老破小
中外环跌得最狠的老破小分列宝山、杨浦和闵行。
宝山区高境板块的吉浦路615弄、高境一村都是从6万元/m²左右跌到3.5万元/m²左右，跌幅在41.67%。
淞南板块的淞南七村从5.1万元/m²跌到3万元/m²，跌幅在41.2%。
宝山的高境、淞南板块聚集了很多老破小，是上海中外环跌得最狠的片区。
这一带跌幅这么大，和区域的产业发展不无关系。
宝山一度被嘲讽为沪上“山区”和“铁锈区”。
虽然现在跻身为上海“南北转型”的战略区域，但吴淞创新城的崛起还是尚需时日。
除了宝山内部产业较弱外，与高境、淞南接壤的虹口、杨浦分别把产业重心放在了北外滩和东外滩。
这样宝山就接收不到辐射了，老破小跌起来没有支撑，成交价都杀到了3字头。
中外环跌得最狠的老破小还有杨浦区的中原板块。
中原板块的市光三村、国和一村、市光四村等小区跌幅都在41%。
中原是市区最不幸的老破小板块。
在上世纪80年代，中原、新江湾城是杨浦仅有的两片处女地。
可惜偏偏都拿来建了房子，没有搞产业开发，让杨浦错失了改革开放腾飞的机遇。
即使是在老破小这个鄙视链里，中原也处在圈层的最底端。
现在购买老破小，要么看地段，要么看产业，要么看学校。
可惜中原一个都不沾，处在置业链条的底层。
中原的地段位置大致和九亭差不多，大大拉低了身价。
而且中原板块土地都已开发殆尽，没有可供升级的空间，种种原因导致跌幅比较大。
静安新城内部分化严重，个别小区出现超跌情况。
静安新城五区从8万元/m²跌到4.8万元/m²，跌了40%。
静安新城和田林一样，由于漕河泾产业的变动，区域购买力相应发生了变化。
尤其是15号线开通后，分流了一部分漕河泾的购买力，去往静安新城、泗泾的少了。
15号线沿线的君莲板块370万就能买带电梯的新一代动迁房和次新商品房。
比住静安新城、田林老破小舒服多了。
上海外环外跌得最狠的老破小
外环外跌得最狠的老破小，第一当属闵行区春申板块的高兴花园。
高兴花园二三四街坊从巅峰期的10万元/m²跌到现在的4.4万元/m²，跌幅高达56%，比腰斩还要狠！
买了高兴花园的房子可能会被调剂到曹行菜小，XQ不再稳妥。
XQ调整原因导致老破小跌幅比较大前面已讲到，不再赘述。
外环外跌得最狠的还有远郊老破小。
浦东新区惠南板块的荡湾新村从3万元/m²跌到1.7万元/m²，跌了43%；
金山石化城区的海棠新村从1.7万元/m²跌到1万元/m²，跌了41%；
嘉定区安亭板块的红梅小区、水仙小区从3万元/m²跌到1.8万元/m²，跌了40%；
宝山月浦板块的乐业一村从4.1万元/m²跌到2.6万元/m²，跌了36.5%。
这些远郊板块发展都是被虹吸的，或是产业转型受到影响，或是受到环沪市场影响，放大了跌幅。
惠南完全沦为了浦东发展中的牺牲品，多少年没有大变化了，资源都分给了临港。
金山石化、宝山月浦恰巧是上海的南北工业转型区，老破小跌幅大和区域产业下滑有很大关系。
嘉定安亭板块很特殊，受环沪市场影响比较大。
随着环沪房价与上海的脱钩，花桥的房子变得更加便宜了，大大稀释了安亭的购买力。
花个1.8万元/m²只能在安亭住老破小。
但只要多坐几站地铁到花桥，不要1.8万甚至1.2万就能住上次新商品房。
环沪不再占用上海房票，最近成交爆火，吸走了原本打算置业安亭的买家。
安亭老破小跌这么多，也和上汽的转型有关，产业、购买力都在流失。
上汽的部分工厂关停，生产线迁往江苏仪征，对安亭而言，这无疑是一场产业的浩劫。