环二之前讲过，大部分人注定要当韭菜。
近几年上海房价最高点是2021年1月，恰好这个月交易量最高。
最贵的时候买房人最多，非常吊诡。
最近跟一位金融大佬交流了这个现象，大佬很有共鸣：
房地产参与者水平很差，大部分人都纯外行，要么从没买过房，要么十年买一次。
这个专业水平，比股市的散户还要低。
股市有什么消息，当天从上到下传遍。楼市的很多信息，还是存在壁垒。
从没买过房，根本就不知道怎么研究。
很多买房人，比股市散户还要情绪化，还喜欢跟风。
这些人最容易被割韭菜。
环二不太懂股市，但是这几条确实太符合大部分购房者。
当然楼市中也有高手，也有认知很高、理性分析买对房的。
大部分真的是只凭感觉，后知后觉。
红利出现十年自己才相信。
1998年商品房市场开始火起来，大量新的规划出炉，大量新的区域开发。
联洋、张江、徐家汇、莘庄拔地而起。
当时没人相信，张江鸟不拉屎的地方怎么可能起来。
所以房价也不贵。
后来的落地速度打了所有人的脸，张江、莘庄的房价一飞冲天。
很多人错过了红利。
有些人还是嘴硬：这些地方房价肯定有泡沫，早晚跌回去。
新区域一个又一个的成功，一次又一次的震毁三观，他们渐渐地开始相信。
原来这些新片区真的有红利。
2016年大涨，各种郊区犄角旮旯房价都翻倍，事实终于说服了最后一批看空党。
他们终于开始追着规划买了，2017年后冲进了真如、大虹桥、临港。
然而规划红利已经消失。
2020年底，环二接待了不少这种客户，中年男性，非得投资临港：上次没把握住红利，这次一定不能错过
后来的故事大家都知道，套得牢牢的。
十几年的红利都消失了你才相信，我们的后知后觉可见一斑。
这些地方已经套牢大家3年，有些人慢慢意识到变化，规划已经带不来房价上涨。
还有一些人不信邪：
不是规划不行，是你们买的规划不行，我认真做了研究，**地方肯定可以起来。
可能还需要几年时间，还需要规划失败几次，整个社会才相信红利消失。
没办法，很多人真的需要事实反复教育才能相信。
他们相信了，我们就要进入新的周期。
上海当然还有很多规划，一些项目也能落地，现在冲进去却一毛钱红利吃不到。
因为大部分规划已经是“概念晚期区域”，价格早被透支。
2020年环二就提醒大家，2022年又专门写文章说了(《这九种房子，非常不建议购买》)，还是很多人不信。
今天只讲两个吧，讲多了得罪人。
今年很多1000多万预算的朋友，要冲东外滩。
原因也很简单，互联网企业大举入驻东外滩，带来很多红利。
这张图这么震撼，环二你没看到吗。
环二的答复是：你现在买东外滩，你就是红利本身。
这张图被用的都包浆了，但凡村里通网的朋友都看了好几遍，预期早就拉满。
你在预期最高点买入 ，还有什么红利？
即使全部落地，也是持平现在预期。
你想让他房价超涨，得赌大家预期还要再刷新，后面还要出现更重磅规划。
你敢赌吗？
何况规划落地，100%会低于预期。
你们的想法我知道，现在低价买入，码农来了卖给他们。
然而预期已经形成，价格已经顶到13万，码农过来18万卖给他们吗？
醒醒吧。
杭州未来科技城为什么暴跌？
未来科技城黄金时期，买房的主力不是阿里员工，而是杭州本地人。
萧山的动迁户一批批冲进来。
他们抢到房子，计划以后高价卖给阿里员工。
结果阿里员工还没来，就被炒到了6万多。
你6万多买入，9万卖给阿里吗？
别做梦了。
而且不会有很多码农搬到东外滩了。
美团早就搬到杨浦互联宝地，B站一直在三门路办公，字节也早搬到了三门路。
即使后面有人换到东外滩办公，离三门路5公里，非得把房子卖掉再买东外滩？
企业在区内换办公场地，大部分员工都不换房，你看看腾讯在漕河泾搬去徐汇滨江，员工集中抛盘了吗。
其他的利好，看看就行，尽量别信。
八埭头的烂尾还没处理好，你又要赌超级合生汇？
东外滩的其他利空，不太好讲，反正目前就是高光时刻。
除了几个买地的，其他项目都面临困难。
比如这位，已经寻求接盘侠。
规划之间的竞争，现在决胜因素是区里资源，大部分企业都是区里支持。
杨浦的经济，一言难尽。
回到前面，今年很多1000多万预算的朋友，要冲东外滩。
其实本质上不是东外滩规划红利，而是东外滩大批新房上市。
你以为是自己选择了东外滩 ，其实是东外滩选择了你。
几千万的营销费用，就是一把一把的镰刀。
哪些规划房价明显透支
哪些区域还有潜力欢迎私信咨询
另一个概念晚期区域，是桃浦。
桃浦的故事环二讲了很多次，大家去搜旧文（《普陀桃浦，还是不太行》《听说桃浦想成为下一个张江？》《上海市区最难卖的房子》）。
今天只想说一点，价格实在太贵了。
明晃晃的镰刀。
随便一个新房，8.3万、8.5万，真敢要。
还有一些机构画个上海地图，把中外环的价格都标上，好像桃浦并不贵。
我们不能只看价格啊，凭什么中外环价格就得一样？
中环、外环都是上海的快速路，不是城市能级等高线，也不是房价参考线。
北上海开发本来就慢，中环卖出外环的价格才是常态。
而且并不是中外环的洼地，就一定能追上高地，地段拉平。
区域开发不是谁弱谁有理，一个地方能不能发展起来，要看国家规划、区里资源、产业氛围、管理方执行力。
这四项跟不上，你起点低也没用，你建产业园也没用。
哪个区不是一堆产业园空着，凭什么要选你。
在这个维度讲，区域发展可能是强者恒强，逆袭的故事越来越科幻。
最近进博会，各区都有斩获，桃浦也不例外。
环二看了一下招商成绩，几乎都是原本就在普陀的创投企业。
先不说追上漕河泾、张江，跟自己过去相比，发展都不算快。
变化大的，应该就是大片的在建小区。
这两三年桃浦新房太多。
8.5万的价格，放在全上海都不算便宜。
隔壁还有一个单价低1.5万的南大，桃浦性价比真的不高。
当然说了也白说，还是不断地有朋友冲进桃浦。
毕竟现在新房真的漂亮，售楼处、样板间、示范区，美轮美奂。
很多客户看了二手，再看新房根本把持不住。
这正是散户的另一个特点：情绪支配。
售楼处、样板间、示范区要调动的，就是你的情绪。
还有哪些区域明晃晃的割韭菜，欢迎大家补充。
后记：房价是一个非常复杂的体系，以上只是讲了一个维度。若2025年大盘火爆，东外滩区域可能也会领涨，泡沫进一步吹大。2026年后打回原形，具体参考联洋、大虹桥等概念区。
真正影响房价涨幅的至少有六个因素，以上只是其一，具体欢迎大家一对一深度沟通。