这两年，浦东中产客户普遍纠结起来：买内环联洋、花木还是买郊区的御桥、唐镇？
之前大家不纠结，要学区的肯定直奔内环。
现在御桥、唐镇学区也不差。
之前大家不纠结，内环核心资产肯定保值。
现在开始担心联洋房龄老了，跟不上涨幅。
其实大家的担心是对的，这轮周期内环竟然跑输了外环。
浦东迎来了中外环的倒反天罡。
如果以2020年1月为起点，联洋明显跑输了御桥、唐镇。
尘埃落定后，御桥、唐镇还有20%左右涨幅，联洋平均涨幅只有10%。
都说核心区资产保值，联洋是内环，怎么还跑输了中环外环？
联洋跑输的第一个原因，就是房龄老。
2020年的这次周期，全上海都是次新房跑赢（次新房没有准确定义，普遍以2012年后、与主流新房无代差为标准）。
黄浦次新房跌到现在比2020年还贵了40%，20年左右的电梯板楼只有20%。
九亭标杆贝尚湾涨幅15%以上，附近很多小区跌回了2017年。
唐镇、御桥几个小区品质不一，归为次新房却没争议。
联洋小区基本是2005-2010年建成，品质也很不错，遗憾的是恰好赶上时代分割线。
2010年与2013年的很多房子，看起来差三年，其实差一个时代。
2009年四万亿下来，房地产全面跃进，出现了大量新的产品。
这些房子2012年后陆续建成，设计理念、园林规划、公区打造、施工工艺、装修风格明显高了一个维度。
房龄老不是问题，产品设计理念才是硬伤，这是时代背景决定，没办法。
我们用了30多年走完了西方国家几百年的道路，生活方式不知道更新了多少次，产品快速落伍很正常。
联洋的房子当然很好，看过后你还是会觉得跟新房完全不一样。
当地业主可能也觉得还好，毕竟上一代人审美固化了。
00后踩着肩膀上来，不接受中年人的建议很正常。
更重要的是，二手市场次新房很少，2021年后的很多房子还不能交易：触发积分限售五年。
次新房是主流需求，人为因素控制供应，跑赢大盘就很正常。
同属内环能级不如联洋的杨东，仁恒公园世纪2020年到现在涨幅超过20%，至少持平了唐镇。
联洋跑输的第二个原因，是核心资源的外扩。
浦东开发很晚，主要资源都集中在内环，学校、医院、商业等等。
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联洋之前闻名上海，也是因为卓越的商业环境、优质的教育氛围。
随着金色中环的开发，商业开始遍地开花，御桥现在商业能级也不算差。
联洋的大拇指广场老了，被外地土豪买走；联洋广场之类的，体量也不大。
教育资源更甚，浦东已经建了十几所建平系、十几所进才系，都是好学校，想读个差学校都很难。
先不管这些学校成绩怎么样，联洋教育优势被摊薄是必然。
商业、教育优势下滑，相对价值肯定下滑。
房价是个排位赛，不进则退。
联洋目前的优势是成熟的城市环境、相对高效的城市效率。
御桥、唐镇都还比较荒凉，比较偏远。
但是，30年后呢？
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联洋跑输的第三个原因是，客户被浦西分流。
这轮周期浦东跑赢上海，核心是浦东经济强势、新房较少。
浦东的定位很清晰，就是为上海赚钱，配套、城市环境、住宅数量都是次要。
所以浦东一贯的住宅用地批的少、产业用地批的多。
结果就是浦东来了很多企业，来了很多购买力，新房却很少。
买房人多，房子少，价格就相对坚挺。
很多人说，浦东房子少可以买浦西啊。
能有这个条件的浦东人，其实不太多，以沿黄浦江为主。
浦东太大了，腹地的一些居民买浦西通勤太久。
浦东经济主要有四驾马车贡献，能选择浦西的主要是陆家嘴的高收入群体。
这些人原本就盯着联洋、花木买，毕竟都是浦东内环，上班近。
2020年后杨浦、虹口、闸北内环新房大爆发，连续上市几十个楼盘。
陆家嘴的朋友打开导航看了看：这些新房明明在浦西，怎么比去联洋还近？
陆家嘴到瑞虹新城、到东外滩都比联洋快，甚至到西藏北路都不远。
恰好赶上联洋房龄变老，很多金融精英买了新房，联洋的潜在客群减少。
客户被新房分流，联洋的跌幅也达到了30%。
2020年之前这些地方也有新房，总体数量不多，分流没那么明显。
张江的朋友们就没那么幸运，杨浦、闸北过来有一定距离。
环二已经接待过一些客户，卖掉新湖青蓝国际等小区，买在浦东，就是因为去张江不方便。
这意味着联洋的客群分流严重，唐镇、御桥的客流还是只能买在浦东。
你看看，地段差也不是没优势。
联洋跑输的第四个原因是，同质化太严重。
浦东几乎从零开发，速度很快，十几年内环全部建成。
好处就是环境不错，坏处就是小区高度同质化。
仅初代商品房，浦东内环至少有175个以上。
这些房子有些品质不如联洋，有些没学区，一定程度上却分散了联洋客户。
买联洋的，不全是为了学区。
如果只有联洋，可能有些人咬咬牙就上了。
旁边多了一个洋泾，便宜一些，压力小一些，基本功能也具备了，有些客户就退过去了。
浦东购买力再强，局部也会出现供需失衡。
大家天天讲的唐镇、御桥，其实就那几个小区，唐镇三兄弟，御桥万科海上传奇、仁和都市花园等等。
加起来也没多少套。
就这点房子，顶住市场下行压力就容易得多。
御桥再来几十个万科海上传奇，分分钟价格打下来。
房价是一个非常复杂的计算体系，以上只是部分解读，更多的内容欢迎大家补充。
而且价格只是一种信号，有时不能完全代表价值。
联洋价格跑输，不代表价值跑输。
环二很早就讲过这个模型，联洋价格波动很大，长期价值缩水，不代表一定不能买。
如果价格偏离价值太多，也会出现抄底机会。
而且联洋的地段优势还在，城市环境更成熟、市区通勤效率更高、整体居住水平更高。
具体是否值得购买要结合个人需求。