(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景与原告诉求
（一）原告主张
原告刘慧向本院提出诉讼请求：
1. 确认刘奎与赵霞于 2020 年签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
2. 判决刘慧享有西城区 XX 房屋 45%的所有权份额。
（二）事实依据
刘慧与刘奎是姐弟关系，二人父母分别是刘毅和赵霞。刘毅于2019 年 4 月 1 日去世，赵霞于 2021 年 8 月 12 日去世。2019 年 3 月 10 日，刘毅立下遗嘱，表明 XX 室由刘奎、刘花两人继承，刘奎占 55%，刘花占 45%。同日，赵霞也立遗嘱要求子女按刘毅的第二份遗嘱执行。刘毅去世后，2020 年 3 月 16 日，赵霞与刘奎签订《北京市存量房屋买卖合同》，将西城区 XX 室过户给刘奎。
刘慧认为，依据父亲遗嘱，自己应享有涉案房屋45%的份额，赵霞明知此情况仍与刘奎签订房屋买卖合同，该合同应无效。即便按刘奎说法，赵霞与刘奎之间是明为买卖实为赠与，这也属于虚伪的通谋意思表示，依据法律规定，该房屋买卖合同也应认定为无效。同时，刘慧认为赵霞属于无权处分涉案房屋，自己作为所有权人有权追回房屋，故起诉至法院。
二、被告辩称与第三人陈述
（一）被告刘奎辩称
1. 合同效力问题
赵霞与刘奎签署的《房屋买卖合同》有效。依据法院生效判决，赵霞是涉案房屋合法所有权人，有处置房产的权利。赵霞当时是完全民事行为能力人，将房屋过户给刘奎的意思表示真实。赵霞通过房屋买卖过户方式完成赠与，赠与行为不违反法律强制性规定，未侵害他人合法权益，且赠与已完成，不影响《房屋买卖合同》效力。
2. 原告主体资格问题
刘慧与涉案房屋无利害关系，不是本案适格主体，无权主张《房屋买卖合同》无效。
（二）第三人刘芳、刘奥陈述
不同意刘慧的诉讼请求，不认可其所述事实及理由，认可刘奎所述理由。
三、法院查明事实
（一）家庭成员与继承相关情况
刘毅与赵霞是夫妻，共育有子女四人，分别是刘奥、刘奎、刘芳、刘慧。刘毅于2019 年 4 月 1 日死亡，赵霞于 2021 年 8 月 12 日死亡。
（二）遗嘱情况
1. 2019 年 3 月 10 日，刘毅留有自书遗嘱一，内容为其逝世后，与赵霞共有的房产和银行存款中属于他的部分，由赵霞全部继承，用于养老和治病，子女不得继承，待赵霞去世后按其与赵霞的遗嘱执行。
2. 同日，刘毅另有自书遗嘱二，内容为 XX 房屋由刘奎、刘慧二人继承，刘奎占 55%的份额，刘慧占 45%的份额。
3. 同日，赵霞留有自书遗嘱，要求子女按刘毅的第二份遗嘱执行。
（三）房屋产权与相关诉讼情况
1. 北京市西城区 XX 号房屋（XX 房屋）于 2005 年 11 月 28 日由刘毅向某单位购买，2006 年填发产权证，登记产权人是刘毅。
2. 2019 年，赵霞起诉至本院要求继承刘毅名下遗产，在该案审理中，赵霞仅出示刘毅遗嘱一。法院判决 XX 房屋中属于刘毅的遗产份额由赵霞继承，继承后 XX 房屋全部份额归赵霞所有。
3. 2020 年 3 月 2 日，赵霞（赠与人）与刘奎（受赠人）签订《赠予书》，写明赵霞自愿将 XX 房屋赠与刘奎，刘奎接受赠与。
4. 2020 年 3 月 16 日，赵霞（出卖人）与刘奎（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵霞将 XX 房屋出售给刘奎，房屋价款 190 元。
5. 2020 年 3 月 17 日，XX 房屋所有权登记至刘奎名下。
（四）再审与监督申请情况
1. 2020 年，刘慧依据刘毅遗嘱二，认为上述判决有误，向本院申请再审。本院经审查，刘慧称第二份遗嘱是原审结束后赵霞所给，但赵霞否认，刘慧无法证明该遗嘱是新证据，且存放遗嘱的密封信封上载明“刘毅所立第二份遗嘱此遗嘱在赵霞逝世后拆封”，当时赵霞仍在世，不符合遗嘱生效条件，故刘慧的再审申请不符合法定再审理由，被裁定驳回。
2. 2021 年，刘慧向北京市人民检察院第二分院申请监督，本院提请北京市人民检察院第二分院抗诉。2021 年 5 月 8 日，北京市人民检察院第二分院作出《不支持监督申请决定书》，决定不支持刘慧的监督申请。
四、裁判结果
驳回刘慧的全部诉讼请求。
五、案件分析
（一）遗嘱与物权变动的关系
根据物权相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。在本案中，虽然刘毅立下遗嘱，但自书遗嘱本身并不直接导致所有权转移。刘毅死亡后，其继承人只是不分份额地共有其名下财产，需要通过继承诉讼或继承公证等法定程序取得被继承财产。因此，刘慧不能直接依据刘毅遗嘱二取得XX 房屋 45%的所有权。基于法院生效判决，XX 房屋由赵霞继承，赵霞成为 XX 房屋的所有权人，享有全部所有权。这是判断后续房屋买卖合同效力和刘慧诉求是否合理的重要物权基础。
（二）房屋买卖合同的性质与效力分析
1. 合同性质判断
赵霞与刘奎签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的房屋价款仅为190 元，结合二人在签订买卖合同前曾签订《赠予书》这一事实，可以认定该房屋买卖合同名为买卖合同，实为赠予合同。
2. 合同效力认定
这种赠予合同关系不违反法律法规的强制性规定，也不违背公序良俗，是赵霞与刘奎的真实意思表示，应属有效。因为赵霞作为XX 房屋的所有权人，有权对房屋进行处分，包括赠与。而且，此次赠与行为没有侵害刘慧的合法权益，因为在当时的法律关系下，刘慧并非 XX 房屋的所有权人，无法依据所有权行使追回权等相关权利。
（三）原告主张的合理性分析
刘慧要求确认其享有XX 房屋 45%的所有权以及主张房屋买卖合同无效，均无事实及法律依据。从物权角度看，她尚未通过合法有效的途径取得房屋所有权份额。从合同角度看，赵霞与刘奎之间的行为在法律规定和现有证据下是合法有效的，她的诉求不能成立。
六、办案心得
（一）准确把握物权和遗嘱相关法律规定
物权的变动规则是整个案件的核心法律依据，遗嘱在没有经过法定程序实现物权变动前，不能直接赋予继承人所有权。理解这些规定，才能正确分析案件中各方的权利状态，为案件的辩护提供坚实的法律基础。对于遗嘱生效条件、物权公示原则等细节的把握，是反驳对方主张的关键，如刘慧再审申请中遗嘱不符合生效条件这一点，就是依据法律规定进行的有力反驳。
（二）深入分析合同性质与真实意图
对于赵霞与刘奎之间的《北京市存量房屋买卖合同》，不能仅从表面的合同形式判断其效力，而要深入分析合同的真实性质和双方的真实意图。通过对合同价款、前后行为（如签订赠予书）等因素的综合考量，准确认定合同名为买卖实为赠与，并依据相关法律对赠与合同的有效性进行判断。这需要对合同相关法律有深入的理解和丰富的实践经验，能够透过现象看本质，找到案件的关键突破点，从而维护当事人的合法权益。
（三）对案件整体证据链和逻辑的梳理
梳理案件的整体证据链和逻辑关系是胜诉的关键环节。从遗嘱的内容、形成时间、存放条件，到法院的继承判决、房屋买卖和赠与相关文件，再到再审和监督申请的情况，每个环节都相互关联，形成了一个完整的证据和逻辑体系。在处理案件时，要清晰地梳理这些环节之间的关系，找出对自己有利的证据和逻辑线索，构建严密的论证框架。例如，利用法院对遗嘱的审查结果和物权变动的生效判决，反驳刘慧对房屋所有权份额的主张，同时依据赠与行为的合法性和合同性质的认定，反驳其对合同无效的主张，使整个案件的辩护更具说服力。