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我是『房段子』,您相见恨晚的房产军师,目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义,稳中求进,并完全站在购房者的实际情况和需求的角度,辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验,给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息,部分涉及到隐私等问题,因此有所删减。均为此前问答,因此回答的内容数据可能有一定的时效性,不能完全套用,还请理解。

房段子购房咨询团队(幕后分析及数据+社保、公积金、贷款合作团队+新房、二手房买卖团队),针对你的个人问题,一些简单的可以直接免费回答。

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会员


提问

你好,我发现国宾目前是主城区难得的200多万就能买到的板块了,楼盘比较扎堆,是好事可以慢慢挑,但是也是坏事,挑花了眼,请简单说下国宾的几个楼盘,到底有什么特点呢,我目前看的大概是130左右的户型,给出来的价格在接近300万左右吧。

房段子解答

国宾买房,到底哪家强?

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以前常常被合起来说的二八、国宾、机投三兄弟,现在来看,国宾的热度正在提升,机投反而有些落寞。

不知道是不是错觉?

最近两个月国宾项目卖得也挺火,有些进入尾盘,有些在回收优惠。

目前沿着2号线,大概有7个新房项目,总有一款适合你。➕:djzsihai2007,了解项目最新进展/选房规则/优惠福利,备注“板块或者楼盘名”。

1、电建国宾江山(1-5期)
面积:110-143p
总价:230-420万(还可以谈价)
项目标签:板块超百亩大盘,现房,品质高
定位客群:刚改、改善,在意品质、教育和交付时间

2、华侨城熙成里
面积:116-143p
总价:270-400万(还可以谈价)
项目标签:品牌硬,品质高,纯南北
定位客群:刚改、改善,认可开发商品牌,在意朝向

3、南山两河峯景
面积:143-249p
总价:290-820万(还可以谈价)
项目标签:生态公园
定位客群:纯地缘改善,在意公园环境,不在意教育商业地铁

4、保利创展·国宾和煦
面积:132p
总价:275-280万(还可以谈价)
项目标签:近地铁,得房率高
定位客群:在意地铁通勤,性价比

5、保利西堂和煦
面积:109-170p
总价:240-430万(还可以谈价)
项目标签:品牌强,销冠王
定位客群:刚改、改善,认可开发商,在意品质和性价比

6、中铁拾贰宸
面积:129-175p
总价:280-440万(还可以谈价)
项目标签:区域偏改善产品
定位客群:在意交通、品质的改善客群

7、龙湖西宸御湖境
面积:118-138p
总价:290-410万(还可以谈价)
项目标签:三环边,公园旁,龙湖IP
定位客群:对龙湖认可度高,看重改善细节,看重龙湖品牌

再具体下,聚集区的国宾四个楼盘,到底有啥明显优缺点?

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打算提前布局国宾四子的话。

他们到底有啥区别?

论品质的话当属国宾华曦府,会所很漂亮;
性价比的话,可以看华侨城熙成里,殊途同归;
要大开发商的话,就是保利西堂和煦,保利大盘;
如果要所谓的纯粹性,起步大户型的话,那就是中铁拾贰宸。

会员提问

你好,我在温江上班,先给父母买一套周边养老自住的,预算200内,最好一百六左右,面积大概120平左右。我同事推荐国色天香,我自己也去看过芙蓉古城、永宁啥的。嘉禾华府 中铁城 万柳墅院这个三个新盘洋房都看了。不考虑流通置换 只是自住舒服 您推荐哪个盘或者片区 谢谢。

房段子解答

是是

较早前房段子会员付费问答,具有一定时效性,仅供参考,有删减节选和模糊处理。

昨天我们沟通了,当前夫妻自住和通勤的不动,主要是考虑给父母买一套养老的房子,考虑到你在温江长期稳定的工作,加上温江得天独厚的养老环境,因此我们就锁定温江也并无不妥。

预算200万内,或者说160万,也是符合温江基础行情的,只要不要求很严格,那么也可以寻觅到最终的答案。

前面我们也说过,所谓的养老,很多人理解为生态环境好,比如公园河流绿地,但是我理解的不止于此,应当包括小区内部的品质和户型产品的格局,也包括小区外部的医疗、人气、商业、交通等综合配套。老人是养老,也需要基本生活配置,也需要人文关怀。

当然,养老房一般不太看重所谓的流通增值性,但是真正能满足上述内外要求的楼盘,又必然有着流通性增值性了。所以不需要刻意提及或者回避这个问题。

温江你应该是比较熟悉的,当前主要是光华大道和温泉大道(科创城)作为重点的楼市板块,光华大道成熟,配套丰富,但是人口密集,嘈杂一些。科创城反之,整体界面新,安静不吵,但是全都在起步阶段,综合的配套还需要很长一段时间才能成熟。

至于国色天香,我觉得生态环境是很好,距离医院也不远,适合传统意义上的养老自住,但是整体的板块处于老化衰败期,我比较担心的是小区维护保养(包括物业),老年人交友结伴,还有基础商业的问题,这个需要你们实地去感受下喜好,能否接受,如果这些担心的点都有问题的话,那么就果断离开,不要入手。

如果整体氛围很好,那么就专注鹭湖宫即可,基本上150来万可以上手120平左右的套三双卫,不过大多是高层电梯二手房。

具体的户型房价,也可以多参考贝壳后台系统的近期真实成交(找经纪人截图),才能既买好楼盘户型又买好入场价格。

另外芙蓉古城我觉得是更小众的一个板块,华西养老医疗可以,周边的别墅环境也不错,典型的是保利西子城,不过确实太小众了,人少,养老并不一定是清静,反而有老年社交需求,也需要一定程度的热闹,多结交朋友,多看看年轻人和孩子,才更加舒心。

两相比较的话,我觉得国色天香会好一些,但依然没找到最好的答案。

嘉禾华府、 中铁城直接放弃,荒无人烟,不评价,然后万柳墅院的话,是国色天香的概念,洋房有价格优惠,价格下来如果和鹭湖宫二手差别不大的话(比如鹭湖宫单价1万,万柳墅院单价1.2万这种梯度),我觉得也可以纳入合并一起考虑,是和国色天香一样的档次。

更好的买法,我建议还是沿着4、19号线的地铁往核心区走。

旭辉在万盛TOD,是一个学校环绕的区域,外面热闹+绿化多,内部安静+自住方便,你们可以买到高层产品,虽然不是洋房改善,但单价1.6左右下来(估计还能有优惠)也和周边二手市场差不了太多(剪刀差是没有的,但我们也不是寻求保值增值的目的),与此同时还距离离上班很近,平时累了都可以在父母家休息蹭饭。不过缺点的话,是整体户型产品并不太好,得房率偏低,是以前的老产品搭配新房标签来卖。旭辉二期封窗了的,公摊大,得房率差,处于大学城,板块一般,但是他这个小板块中有公园有商业有地铁,方便一些,所以还算当前你看房里面我觉得可以上手的一个。

星河world是科创板块的重点,整体偏贵,而且板块发展周期较长,工地较多,老年人需要安静的而不是嘈杂的工地环境,可能不是非常合适。98户型大概是185-190万,偏贵了,距离地铁也不近。

金河谷五期周边配套不齐全,离什么都远,除了门口有江安河之外其他配套都欠缺。

鹭湖宫就是我们前面说的国色天香,整体还是要实地看环境人气配套,我个人觉得是商业人气差,具体要以你们自己去打探的为准。

香悦云庭地铁1.6公里,小区环境可以,低密洋房,但是公区部分品质一般,太小众了,也不推荐,基础配套都难。

除了旭辉,我再推荐一个楼盘吧,人居西悦云庭。位于光华大道和温泉大道之间,既有基础商业和光华大道的人气,又有温泉大道这边的无限可能。

你们可以买到迭代了的T4高层,110户型总价170多万,产品可以,总价可控,位置配套也行,小高层。出门有小公园,价格也符合市场,总高14楼小高层,周边方便,距离医院(在建的五医院光华院区)1公里多,也合适的。

这宗地你可以搜一搜地理位置哈,22年拿地的,限价2.2万(卖不到那么高),配建有绿地和商业(对我们自住舒适度可以),容积率2.0,55亩只有445户,还是比较低密改善的产品了,其中有14-16F的2T4户小高层,也是我们看的重点,主要是110平的清水房,4户都全是横厅的设计,比较大胆,比较迭代,每一户的空间视野都很好(不过是单面采光),尽量选朝南的2户。

户型上比旭辉更好,LDK横厅设计,开间达到了8.6米,比市面上很多新房120多的都宽,主卧的尺度也很大,适合老两口改善自住。

总的来说,人居这个盘位置还是很好的,户型格局很不错,内部偏改善,外部配套也很齐全,但缺点是会比旭辉更贵,距离科创更远。反过来就是旭辉的优点和缺点了。

如果买新房的话,我建议就去这两个里PK了。


会员提问

你好,我们一家四口,男方通勤自由,女方在温江上班。家里两个孩子,老大在青二读小学,老二才1岁,目前家住青五小套三,想换一个大套四套五这类的,预算1000-1500左右。西派少城没摇中,有点遗憾,家里有高九户籍(金融岛有清水房),现在孩子后面往高九还是青二有点犹豫不决。想买个中间位置,兼顾大人小孩,或者高九初中,考虑的比较多比较杂乱想听听你意见。关注过西派浣花,青云阙,保利天悦。

房段子解答

较早前房段子会员付费问答,具有一定时效性,仅供参考,有删减节选和模糊处理。

我觉得你们存在一个矛盾点,那就是偏向通勤还是偏向价值匹配,偏向通勤的话,只能说去寻找中间地段(三个点是温江青二和高九),但是能达到中间地段的话,比如西门南门,尤其是偏西门的话,我觉得就出现了第二个矛盾点,绝大多数区域是不好满足这个高达1000万级别的产品的,当前能匹配这样价值的买法,估计还是要往金融城走。

但是金融城的通勤较远,单边走绕城差不多50-60分钟。这个时间节奏看能否接受?如果能接受,那么就买高九改善产品,如果不能接受,那么就建议降低预算寻求普通的改善大套四。

我测算了下从青五/西派浣花往返温江,大概是35分钟-45分钟,比从金融城多了15-20分钟/单边。这种体感我觉得其实差不多,个人建议可以克服下所谓的长通勤。

西派浣花有地段其实表现一般,之前卖了很久了,也没卖完,和西派少城从地段就天壤之别了,所以大家的认可度也是很重要的,不要为了纯粹的个人喜好主观感受就买定离手,更要考虑到大众的接受能力,咋个8位数到这里大概率是要站岗的。

青云阙只有二手房了,有大套四和套五,总价也是千万级别的,188户型,单价四五万,还没满2年,性价比不高,底跃单价不算高2万多,但大多是清水,全部装修后把钱砸进去,我估计也很膈应,而且学区存在重复,重复溢价,我并不赞同为了通勤兼顾就考虑这种地段的产品(虽然已经是青五最好的了)。

至于保利天悦,属于大平层,税费和单价总价也很高,这里到温江就很远了,只不过高九和青二近一些,我觉得也算是备选吧,还不如试试看旁边的建发望江云启,纯新房。

当然,我最最建议的,还是回来金融城,再上改善新房,比如金融城8号,这个盘你们不用难度应该是买得到的了,而且非常匹配你们的价值预算。

楼盘本身不多说,金融城核心区,是成都整个楼市的塔尖地段,https://weibo.com/1551561845/NE2V6fGw7 其中5-17F属于低区,19-31F属于中区,均为4T4户产品。包括C1户型310平;C2户型220平;C3户型230平;C4户型380平。33-46F则属于高区,为4T2户产品。包括C5户型560平,C6户型600平。

我刚找他们销售打听了下,总价大概1400万起。

金融城核心地段顶级住宅大平层(160米超塔,46层):
面积:220平3.5房-600平5房(共6个户型)
价格:约6-8W(豪装➕科技豪宅)
外立面:玻璃幕墙➕铝板
项目进度:4月下旬5月初开住宅(仅132套)冻资中(50万)
预计交房时间:2027年(具体暂未定)你们大孩子是27年读5年级,等交房后刚好6年级可以落户直升高九初中。小孩子更不用说了,上小学还很早。

总的来说呢,我觉得要是匹配价值预算,就建议直接看金融城8号(不要在乎金融岛的房子重复布局,清水空置没问题的,保值性是很强的)。

除了金融城八号,也可以看交子金融广场(JFC)。有兴趣再细说,字数有限。

但如果要很看重通勤的话,那么就建议往青五方向走,但是不要把预算高那么高,大几百万即可,建议看看保利贝森公馆。一百七八的大套四,单价3万多,总价五六百万就可以搞定了。

现在就卡在你们是否着急自住了,如果真的很着急的话,新房也没啥办法了,青二本地的新房有个通锦阁,但是偏刚需,最大的是170套四,现房发售,看你们看得上不?

非常着急自住大概率还是要看二手房,建议就往温江和青二之间的轴线,看改善的套四即可,除了青五的保利贝森,外金沙的华润金悦湾(没有学区溢价,物美价廉);绿地新里城(蔡桥,偏刚改,144平小套四居多)。

然假设能接受新房的话,还是那句话,金融城8号或者JFC,准没错。