都在说合肥近期楼市回暖了。单从数据表象，环比看是有回暖，而且还很明显。但深究其背后的原因却很耐人寻味，可以用“药不能停”来形容...
这种回暖迹象还能维系多久？本期我们来一起探讨一下...
合肥楼市实拍图
NO. 1｜壹
市场回暖建立在“药不能停”的基础上
10月并非今年新房最高点，11月有降温迹象
从新房月度成交量上来看，10月新房成交量环比上涨78%，成交均价2.57万/㎡，价格环比上涨7%，确实涨了。
但从趋势上不难发现，10月并不是合肥今年的成交最高点。给大家大概梳理了下。2024年1-10月合肥有4个高位成交的月份。分别是5月、6月、7月和10月。细心的网友应该能发现这几个月有一个共鸣点，那就是都有利好政策刺激。
5月合肥房展会带动，合肥新政细则发布，针对保障性住房、卖旧买新、购房补贴等政策，房展会现场房企的让利不少3%，要知道5月房展会仅4天时间成交了764套，日均成交量更是达到了达到房地产高峰时期日均成交量的7成以上。
6-7月人才房拉升成交，6-7月新房市场供不应求，但成交均价下降明显，主要是因为合肥这段时期“人才房转商品房销售”，价格低又是现房，毓德雅苑、擢秀园等人才公寓转商品房集中备案，成交量猛增，但同时也拉低了整体市场成交均价。
10月房展会带动，10月在止跌回稳、降准、降息、降低存量房贷等大招接连放出后，一个是市场信心恢复了，另一个是房展会期间的房企让利，又刺激了一波市场购买。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
新房周均成交量最能体现市场真实表现。从数据走势我们不难发现一个问题，10月份的回暖是相对近3个月来说的，实际上还没达到今年6月份的水平。要知道，6月基本上就快到传统淡季了。
具体来分析下走势情况，今年2-7月新房的市场都在逐月攀升，7月达到了目前2024年月度成交的顶点。8-10月市场整体不及之前邻近的月份，11月从目前来看周均成交有点哑火了，基本上也只能达到9月份的水平。新房市场有降温的迹象...
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
二手房热度不减
二手房月度市场方面，从数据走势来看，10月成交量方面确实创近7个月新高。但仔细看会发现，从2024年1月到现在，二手房价格一直在“阴跌”。拿10月份来看，对比1月份，二手房成交价已经下降了约接近2000元/㎡。但整体降价幅度在减缓，7-10月成交均价都在1.5万/㎡以上，降价幅度都在200元/㎡ 左右。
可能合肥的二手房确实已经快接近底部了吧。毕竟二手房更市场化，业主想快速出手，除了降价也想不出来更好的办法。而且，拿9月新房和二手房价对比，新房均价已经比二手房均价高出1万+/㎡。这个就非常夸张了....
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
从10-11月合肥周度二手房市场来看，11月第一周的前6天是卖了638套，按日均销售106套计算，理论上1-7号应该能达到744套。这个成交量和10月高峰期的第三周和第四周都差不多。说明目前来看，进入到11月份，合肥的二手房市场热度仍在。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
NO. 2｜贰
10月卖得好的都是这些楼盘
新房市场：性价比、高改是目前的主流
从统计的10月份新房项目成交前20排名来看。大部分楼盘集中在淝河、政务东和省府、蜀西湖等板块。细观前三名不难发现，前两个是计容新规后的项目，第三名是省府板块新开的豪宅项目。
1、中海悦府：共计规划9栋楼，均为14-17F的小高层产品。整体采用高低错落的规划设计，共有建面约133㎡、约166㎡两大户型。
项目规划效果图
得益于“无论封闭与否，阳台只计一半面积”的新政优势，项目实际得房率达到了惊人的90%。
换句话说，约136㎡户型对标市面上约150多平米的产品，约166㎡户型的实际使用面积，也超出了市面上很多180多㎡的户型。
项目规划效果图
项目首开于2024年9月28日，再次创造合肥线下近千人抢房，一次性推出310套房源，也是合肥市区2024年以来首开体量最大项目。10月18日二次加推，开盘即售罄，全盘472套房源全部推出，销售周期历时一个月，去化达到96%。项目10月成交金额9.8亿元，位居10月项目成交榜第一位，成交均价23041元/㎡；项目主打的就是一个高得房率、高性价比。
2、保利龙川瑧悦：合肥计容新规调整后的另一家楼盘，共计规划14栋楼，以小高层、洋房为主，主力户型面积段约140-190㎡。
项目规划效果图
跟中海悦府一样，保利龙川瑧悦的得房率也非常高。此前爆出的约140㎡、约168㎡户型，都达到了90%。洋房产品更是飙至95%，公摊比例仅有5%。
项目规划效果图
项目位于包河政务东板块，国庆期间首开，累计备案4.45亿。项目主打也是高得房率、高性价比。
3、越秀观樾：共计规划8栋楼，纯洋房。整个小区只有138户。小区风格是“原创新徽派”，项目户型200㎡ 起步，311㎡户型总价1500万起步，主打的就是顶级改善。
项目效果图
项目位于省府板块，首开当天去化近8成，毛坯单价达到了5万6刷新历史。10月备案3.58亿，位列10月排行榜第三位。
二手房市场：降价让利是主流
统计了一下合肥10份合肥二手房降价房源有3.88万套，是涨价房源的9.3倍。这个数据一出来，合肥整体二手房的价格想不降都难。
来看几个典型案例：
滨湖区，保利和光尘樾和锦南园，一套房源降价73万。
该房源是保利的洋房产品，4室2厅2卫，建筑面积141.45㎡，目前报价560万，单价约3.96万/㎡，降价73万。
政务区，置地栢悦公馆，一套房源降价60万。
该房源是政务区的豪宅项目，置地的大平层，4室2厅，建筑面积172.68㎡，目前报价1060万，单价约6.14万/㎡，降价60万。
合肥楼市实拍图
庐阳区，国贸天成，一套房源降价190万。
该房源是庐阳区四里河板块的底复带院子产品，3室1厅，建筑面积137.1㎡，目前报价590万，单价约4.3万/㎡，降价190万。
NO. 3｜叁
结语
合肥楼市到底有没有回暖要看怎么对比。如果对比前两个月，那肯定是回暖了，但也没有特别明显，只是说在近几个月的表现里面非常突出。纵观合肥全年的市场表现，目前的楼市表现还是弱复苏。新房市场目前来看11月份开始出现降温迹象，二手房市场还是在降价换量，但是基本上降价空间快到极限了。
合肥整体市场受政策带动影响较大，想要持续保持高热度，少不了利好政策的持续加持...