“江北嘴两大标志性楼盘——寰宇天下与紫御江山，近年二手房成交价接连跳水，相比高位期普跌30-50%；而且恰好10年前，天玺组团新房售价1万5-1万8，今年5月签约转售的一套天玺200平大四房，成交单价刚好也是1万8。”
这些都是客观事实，甚至对大家来说都算不上多新鲜，毕竟“江北嘴房价腰斩”的话题已炒过好几轮。
但是，在事实与热闹的背后，那一连串的疑问：为什么跌得凶？哪些人赚了哪些又亏了？楼市还有没有“时代红利”？……
之前好像还没看到有一口气讲明白的解答。
01
价格上的两极反转剧情
贝壳可查，今年9月中旬，江北嘴区域的二手房挂牌量是2890套，比隔江相望的解放碑多100来套、比背后的五里店多近300套，比黄泥磅更是多1000+套。
再细看，寰宇和紫御两大楼盘的挂牌量合计1285套，占了区域总量的44%；如此巨量的二手供应，对应的却是贝壳平台上、今年截至9月中旬总计不足百套的 “龟速”去化。
所以，集中抛售造成了供大于求，进而引发卖家间的价格踩踏。
另一方面，同批拿地的寰宇和紫御，自2010年起一个组团接一个地开盘。
需要强调的是，重庆主城区住房均价到2018年才破万，而这俩楼盘售价首开就破万，此后每开新组团价格自然水涨船高——
2014年已站上1万8的高位，2018年紫御江山收官组团让单价飙至2万新高。
与新房相比，二手市场更易受炒作情绪影响，在价格涨跌的体现上也更显著。2021年前后，在看涨行情的催化下，寰宇和紫御多个组团的二手房成交单价攀至3万上下，创下历史最高位。
而市中心“新贵”江北嘴20来年的发展期，区域内累积的产业、商业、配套资源、常住人口与人客流量等，能否为这“高涨幅”提供支撑？值得深思。
所以，遥遥领先城市均价的新房售价，与看多情绪下的脱实涨幅，共同形成了较大的价格回调空间。
至此，第一个问题的答案显而易见：
当初的高预期高涨幅，与如今的集中抛售价格踩踏，如同两极反转的剧情，让江北嘴两大红盘的价格坐上过山车，且近两年正经历着“向下俯冲”阶段。
02
离场早的本地人，慢慢熬的投资客
第二个问题的答案，在两个故事中找。
江北嘴片区的资深中介老板凳介绍：“当初买寰宇和紫御的外地人多得很，至少占一半，而且大城市来投资的特别多。
而那些买了的本地人，后来很多还是不愿意搬过来住，这部分业主早几年就转手卖了、往渝北走了撒，那边好房子多得很~”
十来年前，买寰宇和紫御的本地购房者，绝大部分不会是刚需。他们的动机是坐享江北嘴高端上档次的未来，那他们的期望无非两点：要么环境品质够舒服有面子可用于自住改善，要么涨涨涨，最好二者兼得。
但机智的这群人买了之后，立马回过神：这些土黄色的、两三百户一栋的高层筒子楼似乎并不够改善品质，区域兑现效率也难带来预期的广阔升值空间。
疑虑之时，风从北边来。渝北“大礼照”在彼时的重庆楼市中风光无两，即大竹林-礼嘉-照母山连片区域打出一个“生态低密度、建筑造型美”的改善型住宅市场，且价格实惠。
这个“实惠”当然是对比江北嘴而言：卖掉江景大平层，置换套花园洋房或联排叠拼，绰绰有余~
尤其2017-18年出手的，那时紫御江山的收官组团单价都冲上2万了，搭上这趟车、接盘侠又多，基本稳赚不亏。
这个故事中的弄潮儿，凭借眼光、乘着时遇，走出了一条“在对的时间挥别江北嘴，向北寻改善”的潇洒路。
另一个故事来自一位“急售”的广州业主。
见面时，他回忆当年赶得早，2015年以近2万的单价全款买下寰宇天玺150多平的三室两厅做投资。
而他投资的依据就两个字——地段。
他说买这房的时候也是第一次来重庆，看到这项目背靠金融中心银行大厦、面朝山城码头一线江景，就断定价值属性爆表。花区区300多万，买到能“对标”他老家广州珠江岸上、小蛮腰边的房子，他沉入了财富之梦。
现在，梦醒了，“江北嘴终非珠江新城”，房子单价2万1急售。挂这价格也实属无奈，同户型挂2万4/5的一大堆，长期无人问津，还没那些挂3万+的看热闹的多。
为什么18年、21年这些时候没出呢？——他说当初预期偏高，觉得还会再涨，现在看明白了也错过了。
那为什么现在割肉也得出？——他看似轻描淡写地回一句：生意难做了嘛，需要折点现周转一下...紧接着，他不忘恳切地强调“安心买我这房，价格可以再谈”。
这就是他的故事，也是捡漏者的机会。
最后他还分享到，情况类似的外地投资业主他还认识几十位，大家常相互玩笑慰藉一句“慢慢熬”。
03
每个时代都有专属红利
从上面两个故事中，还能得出一个结论：
地段价值要摆在区域现实中去评估升值空间，买卖时间也得踩在准确的价格点上，才能最终收获“红利”。
当然，这还是积极看涨的投资逻辑。
而当前及未来较长一段时间，属于“涨不再是市场主旋律”的时代，那还有没有红利可得？
这个最终问题的答案是——肯定有！
江北嘴在跌、北滨路在跌、观音桥都在跌……大多数人在围观看闹热；但现实是紫御江山、融景城、御龙天峰都是排进上半年二手销量前五的小区，因为“内行”们在一边买、一边笑。
不管是单价低到1万2的融景城，还是价格打回十年前的寰宇紫御，都是“捡漏”的存在，尤其对于现阶段有购房自住需求的来说：买房成本大幅下降，怎么不算时代红利？
此外，一大批外地投资客当下正潜伏在重庆，伺机而动寻觅着江北核心地段的“超跌”房源：这些抄底的投资机会，难道不是时代红利吗？
最后，回到眼下——
十一前夕，我们见证了史上最重磅的经济刺激政策：降息降准降存量房贷利率、货币宽松支持股市……于是进一步见证了“萎靡”多年的大A直接起飞。
一夜间，“亏了两年的股票两天回本”、“三天怒赚一套房”等等久违的财富故事，又在互联网中随处可见了。
楼市当然也迎来了“止跌回稳”的明确目标。一时间各路媒体大V也陷入“高潮”，齐呼楼市暴涨起飞。
但这显然是不够理性的。“跌”是如同前文所述的现状，“稳”则是接下来的首要目标；正因为市场持续下跌，才要止跌回稳。
要尽快实现这一目标，最佳的依靠对象是“一二线城市核心区的少数优质资产”；它们才是止跌回稳的主力军，也是最大的政策利好对象。
所以，我们能得出结论：
在重庆主城核心区中，仍有许多财富机会可挖掘，它们就是这个时代乘着政策风口的新一波红利。
结语：
周三工作日的晚9点，应该普遍是人在家又没睡的状态，来直观感受下寰宇天下几栋高层的亮灯率，下次你夜晚路过的时候也可以抬头看一眼关注一下。
说不定哪个没亮灯的房子，就是一个入场的良机。
关注【重庆买房知识局】，咱们正儿八经聊点重庆楼市的真事与真实。
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