“第四代住宅”正在以排山倒海之势，席卷市场。
·有户属空中绿化
·大阳台、大飘窗
·零公摊，高得房率（超过100%）
·现房销售，交房即办证
是其主要具备的几个特点。在深圳即将出让的宝中及机场东车辆段宅地，开始尝试现房销售、交房即办证，因此“第四代住宅”并非只是个概念，它确实真正来到我们面前。
最近，你一定被深圳“新规后、100%使用率”的广告刷屏，以高得房率作为营销噱头的项目，似乎一夜之间就出现了，且遍布光明、宝安及龙华：
龙华溪山禾玺首府，100%使用率约72㎡实现3房；
中建鹏宸云筑得房率近100%；
中建观玥名邸使用率93%起步，大户型高达100%；
宝安卓越前海未来城，76㎡做三房；
……
还有观澜新盘珑门壹品、深业上城学府，都标榜了高得房率……以上将是新规后首批入市的项目。
此外，自今年5月开始，深圳湾最后一个住宅中信东角头项目，宝中“捂盘王”都市名荟花园二期等楼盘，都陆续申请了规划变更，都在户型设计上有调整。
得房率与使用率看着相似，实际上使用率属于房屋套内、剔除墙体厚度后可供自由使用的面积，房企更乐意在使用率上花心思，尽管项目宣传口径各异，但都是为了说明一件事：
你能用的面积大了。
新规后，公摊减少房屋得房率提高了，凸窗与阳台的调整，让房屋的使用率也有所提升。
那么，深圳“零公摊”时代要来？所谓100%使用率，对购房者来说，是香饽饽，还是暗藏“杀机”？
深圳建筑设计新规，都说了什么？
今年5月17日，2024版《深圳市建筑设计规则》正式发布。
修订内容包括备受市民关注的减少公摊面积计入、有效提高得房率、住宅和宿舍限高、放宽空中绿化面积限制等。具体重点内容是：
1、避难层、机房等公共空间不再计入公摊
2、住宅和宿舍建筑高度不大于150米
3、计一半面积的阳台进深可超过2.4米
4、凸窗进深从0.6米增加到0.8米
市场所说的“零公摊”，并非指政策层面取消公摊面积，而是允许楼盘通过空间建筑的设计、缩小计容建面、赠送面积等方式，冲抵房屋公摊面积，以达到“零公摊”的效果。
尤其是加深阳台、凸窗两项，让新盘看到了一线生机，成了去化救命的稻草。
5月建筑设计新规后，深圳多个项目陆续调整规划设计。其中，大多集中调整凸窗面积，比如光明凤凰城板块的中建观玥名邸。
深圳规自局公示显示，项目“1栋、2栋、3栋和5栋户型部分凸窗进深加大、空调室外机位尺寸加大，相应修改建筑轮廓……”
在如今光明去化惨淡，周边出现折后低于4字头的行情下，作为近年光明区首个突破“5万/㎡”的限价盘，观玥名邸一举一动备受关注。
而观澜全新盘溪山禾玺首府，在今年4月取得《建设工程规划许可证》，建筑新规出台后，7月调整了地上核增的功能空间面积，如架空层的绿化面积从1400.16㎡调整至1166.96㎡等。
该项目是2023年深圳最后一轮土拍出让宅地，是溪山禾玺的首发产品。
据统计，截至2024年3月，全国有24个省份试点上线“第四代住宅”，相当于全国超70%的省份全面落地第四代住宅，其中包括了深圳。
今年初深圳取消了“70/90”户型比例限制后，多个项目闻风修改规划，其中包括了宝中红盘都市茗荟花园二期，东角头中信深圳湾等，尤其是后者，据传最小户型都在120+起步，最大420㎡。
开头提到，深圳接下来要入市的几个新盘，赶上了这个好时候，纷纷以接近或高于100%得房率的户型，作为去化宣传铺天盖地而来。
大家都有“高得房率”作为起点，致使首批新规后上市的新盘更“拼”价格！
据官方海报显示，观澜溪山禾玺首付约72㎡实现3房，总价249万元起；梅林关鹏城云筑79㎡的3房带2卫，总价仅3字头起；宝安前海未来城113㎡实现4+1加两卫，单价3字头……
这些“新规盘”血淋淋上场拼刺刀，而使用率仍是75%上下的存量新盘，前有“新规盘”，后有“老业主”，毫无退路。
若实地看房后，对于这个“100%得房率”的理解，怕是要打个大大问号，哭笑不得：100%，就这？！
100%使用率背后，各有各的“奇葩”
在每一份项目变更公示后面，都会有类似这么一句话：“经核查，修改后仍符合规划要求/《建设用地规划许可证》”。
也就是说，修改都不涉及规定建筑面积指标及功能调整，多为地上核增建筑面积的微调。根据新规，在凸窗和阳台上可作调整，这也是为何项目可以那么快速、容易变更规划。
说到底，被公摊吃掉的面积，现在通过加大凸窗、加深阳台找补回来，100%得房率的真相就是：
送你一屋子的飘窗！
在实际建设中，为了提高使用率，项目把能做成飘窗的地方，都做成了飘窗！
以观澜珑门壹品花园为例，为实现高赠送、宽视野，多个户型主卧的三面外墙都做成飘窗，以后交付入住，必须要把衣柜做在其中一扇窗户前。
珑门壹品卧室飘窗实景示意这还不是最夸张的，从鹏宸云筑公布的户型图中看到，约100㎡的横厅户型，真的赠送了“一屋子的飘窗”。套内面积77.6㎡，加上赠送的阳台、凸窗约16.8㎡，实际使用率高达97%。同项目119㎡4房户型，包含赠送约98.6%，户型越大，使用率越高。
蓝色计一半面积，橙色赠送面积以上所说的情况，都在光明新盘中建观玥名邸出现，而多飘窗另外一个缺陷，就是容易出现一些“奇葩”的设计。比如这个89㎡户型，主卧一面延伸至主卫的凸窗，80cm的一个高台，既不可砸掉，离地太高也无法做浴缸，使用性能不佳，显得十分鸡肋！据了解，中建观月名邸首推80㎡/89㎡，110㎡三至四房，110㎡得房率高达100%。
观玥名邸89㎡样板间示意号称是“深圳西部第一个住宅新规楼盘”前海未来城，主力户型建面约76㎡户型，虽然实现了三房，但是设计上仅有一个卫生间，高使用率主要通过对凸窗的延展使用。在80cm的飘窗基础上，拓展成1.2米甚至1.5米的床，这样房屋空间才不会显得逼仄。这些新盘一出，被网友自嘲：花费上千万买房，都是睡在飘窗上的深圳人。
建面约76㎡精装样板房展示光明凤凰城板块“最后一个住宅盘”中建观玥名邸目前已开放样板间，预计10月入市，2026年底精装交付；
“龙华最值得期待的盘”、深圳2024年首个土拍项目中建鹏宸云筑，本周六开发样板房，预计于11月入市。
新规后计划买房的准业主，该想想这一屋子的飘窗，要如何物尽其用！