01“金九银十”会变“铜九铁十”？
杭州下半年楼市何去何从？这是高悬在杭州楼市上空的的大问号。
一个至关重要的风向观察节点，就是接下来的“金九银十”，过去，这两个月常常是楼市的高光时刻。
但是，这两年大家也明显感受到了“金九银十”正在离我们远去，这也被不少人解读为楼市持续下行的风向标。
我看了一下近两年的“金九银十”数据，真的相当平庸。不管是新房成交量，还是二手房成交套数，甚至赶不上同年其他月份的数据。
今年的“金九银十”，恐怕压力只会更大。从近几个月楼市数据看，二手房成交在8月不足8000套，迎来回落，新房成交表现更是乏善可称。
在没有强力政策托举的情况下，“金九银十”恐怕还会变成“铜九铁十”。
02楼市上半年成色如何？
那么今年下半年楼市对比上半年，会不会更有起色呢？
先来看看上半年的情况。
2024年上半年，杭州全市（不含淳安）商品房成交32275套，同比下降43%，环比下降29%，成交均价倒是没有太大浮动，得益于市中心价格较高的改善楼盘，成交均价最终确定为29042元/㎡。
得益于土地市场调控，上半年新房供应量也有大幅下降，供应量约28224套，同比下降35%，环比下降37%。
2024年上半年，杭州二手房成交表现不俗。二手成交约4.3万套，比新房成交超出1.2万套。
二手房的爆发，更多得益于“以价换量”，价格跌价对比租房市场，让不少投资客觉得租金回报率不错。从3月份开始就稳定维持在8000套以上。6月份网签8849套，创下近15个月新高。
其中“老破小”贡献不小，60-90方小户型占比41.43%，总价200万以内占比44.30%。
03杭州楼市下半年预测
基于上半年的数据，以及七、八月份的楼市表现，我们可以对接下来市场做一些预测，仅供参考。
首先，土地市场依然维持“少而精”的供地，而且市区低密地块数量可能增加。一来控制新房增量，二来市中心优质地块能提高开发商拿地积极性，短期内改善类住宅的表现也能提振信心。
其次，新房成交短期内恐难有大范围起色。在当前去库存为主的基调下，土地出让规模有限，预计下半年新房成交难有大幅增长，个别改善红盘继续摇号，会有抢眼表现。
另外是二手房，继续保持以价换量，年底的大量交付，除了破发外，甚至可能迎来出货踩踏。一个参考样本就是亚运村，在三个组团陆续交付后，挂牌量实在很大，价格跨度也相当广，其中不乏有着急出货的投资客，割肉卖房。
再有是接下来楼市可能会继续探底，同时可能会有刺激政策出台，更多楼盘出现主动打折降价现象。近期传出存量房贷可能继续下降，降低购房压力，此外，云城、翁梅等板块已经出现打折降价楼盘，不少新房还没交付，早期入手的购房者已经出现亏损。
04不利楼市的外部环境
更多外部环境的变化，也会传导到楼市。
房价跌成狗，黄金涨上天，二者形成鲜明对比。这两种市场的走势，一定程度上会影响投资者的决策，以及他们资金的分配。在房地产市场前景不明朗的情况下，一些投资者可能会将资金转移到黄金市场，寻求保值和避险。
黄金作为传统的避险资产，在经济波动或通货膨胀预期上升时，往往会吸引投资者的关注，从而吸走一部分楼市流动资金。
其次在全球化背景下，国际形势不稳定也会间接影响到国内楼市。俄乌战争、美国的利率调整、欧洲经济的波动、以及国际贸易环境的紧张情绪，都可能通过资本市场和投资者预期，对我国的楼市产生影响。
人口结构的变化是影响楼市的一个重要因素。根据国家统计局的预测，2024年，我国65岁以上的老年人口将占总人口的比例将近20%，这一数字在2010年仅为8.9%。老龄化社会对住房需求的结构会产生根本影响。此外，出生率下降，也将直接影响未来楼市的购买力。
更直接的影响来自大家的工作和收入。裁员潮以及降薪潮直接冲击了大家的消费，就算有关部门出台各种刺激消费的措施，依然无法提振大家的消费欲望。没有开源的情况下，最直接的反应就是节流，连日常的小额消费大家都能省则省，更别提买房这种大额消费了，必须更加谨慎观望。
05总结
可以预见，杭州楼市下半年可能还会持续筑底。即使有政策刺激，也很难短期内将楼市拉回来，反而会延长筑底的周期。
趋势不可阻挡，更别奢望反弹，对于普通购房者而言，当下最重要的事，是管好钱包，经营好家庭，规划好下半生。
人生，不止一套房。