黄埔新房市场，越来越有意思了。
前两天，黄埔全新盘星河·盛世禧悦、科城·新世代相继开盘入市。
前者售价2.4-2.6万/平，直冲周边二手市场价格底线；后者最低1.4万/平，比万科幸福誉二手价还低。
话说，3年前黄埔的一二手倒挂的现象，又出现了？
｜黄埔航拍图
广州楼市发布 摄
壹
事实上，说黄埔一二手倒挂，并不是夸张说法。
中秋第一天，知识城旧改项目科城新世代开盘价曝光，立马在市场上引起了不小关注。
从开盘情况看，项目1.4-1.6万/平的新房价，直接与周边二手盘“对拼刺刀”。
要知道，与它只相隔一个地铁站的万科幸福誉、时代天韵等二手网红小区，最新成交价普遍在1.8-2.0万/平左右。
｜图源：贝壳找房
也就是说，科城新世代的新房价，与周边二手小区价格相比，已经出现了明显倒挂。
｜广州楼市发布 制图
值得注意的是，出现这种情况的，不仅仅是科学城的何棠下旧改项目。
包括新规楼盘星河盛世禧悦，以及前段时间开盘的中建海丝城，都有这样倒挂情况。
比如与科城新世代同一天开盘的星河盛世禧悦，它的首开价是2.4-2.6万/平，比万科东荟城今年大部分成交的二手房源价格，还要低。
楼市君查询了下，目前万科东荟城主流成交价是2.6-2.7万/平左右。
｜星河盛世禧悦售楼部现场
｜广州楼市发布 摄
可能有人觉得，这个倒挂差距并没有想象中的那么大。
但事实上，如果把新规产品高使用率因素考虑进去，在套内维度进行对比的话，会发现，一二手的实际价格，其实已经拉开了很大距离。
就拿老黄埔板块的中建海丝城为例，它的78平户型，在使用率超100%的条件下，单价是3.5-4.1万/平。
而万科金色悦府、悦时代花园、保利学府里等，套内的实际单价其实都在4.5万/平以上。
类似城市之光、富颐都荟等次新小区，二手成交价折算下来，那就更高了。
｜广州楼市发布 制图
另外，从上表我们其实也可以看到，黄埔的一二手倒挂，已经不算局部现象，从老黄埔，到科学城，再到知识城，都有案例出现。
接下来，随着黄埔多个旧改新盘集中到来，可能会有越来越多的新房，加入“低开”行列，直接硬刚二手。
贰
说实话，回顾黄埔近年的行情，一二手倒挂并不是首次出现。
早在2020年-2021年期间，彼时市场火热，黄埔很多板块，都有过二手房价反超一手的案例。
甚至，有些热门的二手小区，能领先新房1-2万/平。
比如2021年黄埔花园二手曾一度站上6.2万/平，而当时的城光、富颐、中鼎“三剑客”，新房价也才4.9-5.5万/平。
约1.3万/平的价格差，现在看来，简直是倒反天罡。
｜图源：贝壳找房
值得注意的是，虽然黄埔现在也出现了一二手倒挂趋势，但从背后的市场逻辑来看，两者是有很大区别的。
我们都知道，2021年黄埔二手价“狂奔”，与新房拉开距离，主要和市场热度以及新房限价有关。
尤其是当时行情火热，市场炒作情绪浓烈，一些二手房趁势站上高位，而新房则由于价格“限高”，涨幅相对克制，两者因此形成了鲜明水位差。
｜黄埔航拍图
｜广州楼市发布 摄
而这次的一二手倒挂，有人认为是新房供应上来，开始内卷二手，事实上，原因并没有那么简单。
数据显示，目前的黄埔，新房供应仍然是近6年来低位。
上半年整个黄埔的住宅供应只有950套，仅仅只是2020年高峰时期的零头。
也就是说，新房卷二手，问题不出在新增供应上。
｜广州楼市发布 制图
楼市君认为，此次黄埔一手放低姿态，更多还是因为整体市场去化放缓的缘故。
数据显示，上半年黄埔新房卖出2740套，虽说去化超过了上半年的供应套数，但比起前几年，黄埔的新房销量还是相对比较萎靡。
就拿今年1-8月来说，全区新房月销量基本维持在300-500套左右，对比前两年，的确有肉眼可见的下滑。
｜广州楼市发布 制图
与此同时，它的去化周期也在显著拉长。
截止到今年上半年，住宅新房的去化周期已经达到21.95个月，为近5年来最高。
｜广州楼市发布 制图
从这里我们能清楚看到，如今市场价格体系出现“反常”，主要问题需求端低迷。
黄埔的几个新盘相继低开，直接开卷二手，说白了，就是为了刺激更多购买力进入市场。
从而实现快速走量、去化，避免陷入“持久战”。
叁
对于黄埔的二手业主而言，新房在价格上开卷，并不是什么好事。
要知道，现在市场购买力就那么多，二手业主要么躺平，要么继续让利，消除价格鸿沟。
原因在于，现在的新房在产品、规划等多个层面上，都能把二手秒杀。
一方面，现在的新房大多都是新规后的产品。
采取了新规设计后的户型，得房率基本上都能在100%以上。
比如云埔旧改大盘星河盛世禧悦，建面约88平就能做到三房两卫、南北通透、98平就能做到3+1房、108平做到了五开间南向！
像是大阳台、大飘窗基本都是标配，居住空间感基本可以越级挑战二手。
｜星河·盛世禧悦约88平 户型空间 展示
对比旧标准的户型，得房率一般都只在80%左右。
也就是说，一套新规80平的户型，整体空间利用率，差不多跟旧规的100平户型相似。
如果按使用面积计价，这些多出来的赠送面积，足够让二手房价再打个8折。
所以，二手房凭什么比新房贵？凭楼龄高吗？
另一方面，新盘大多数都有完整的配套。
比如黄埔最近入市的星河盛世禧悦、中建海丝城、科城新世代等等，都是旧改大盘，配套的数量和质量，都很高。
以中建海丝城为例，配套了24班小学和54班完全中学，并且已经引入了全国TOP1的华中师范大学第一附属中学。
约31万平的商业综合体，即将与华润万象系签约，成为广州第三个万象商业。
｜中建海丝城规划
关键的，接下来黄埔还有多个旧改会入市，比如老黄埔，目前中建海丝城已经率先开盘，中建玖合·未来方洲也计划于月底开盘。
其他像是中交珠江村、华润新溪旧改等等，都有望今年入市。
｜广州楼市发布 制图
这些新规产品到来，在产品上对于二手，会有一个持续的挤压。
这就意味着，黄埔的二手业主，大概率会长期面临新房的不少挑战。
当然，对比新房，二手也有自身的天然优势，比如现房，有现成的配套资源，确定性相对较高。
在楼市君看来，只要消除一二手倒挂，黄埔的二手业主，同样也还有机会。