BOOK
以下正文
5000+/㎡的巴滨路；
6000+/㎡的文旅城…
当你还在畅想二手房何时见底的时候，有一个热门板块的热销大盘悄悄刷新了近七年成交价的历史新低。
这个楼盘就在二手房的信仰之地照母山。
该楼盘最近更新了一套二手房的成交记录：
成交房源是一套建面约81.33㎡的大两房，成交总价81.2万，成交单价9866元/㎡。
注：贝壳二手房成交记录会延迟半个月左右公布，撰稿时公开数据截止08.28
划重点：
该房源9866元/㎡的成交单价 ——
刷新了该楼盘自2017年2月15日以来的最低价！
很难想象，房价跌回七年前的事情竟然也会发生在宇宙中心的照母山~
01
是个例还是共性？
首先，恒大山水城是实打实的照母山腹地板块。地块直线距离光环购物公园约1.7公里。楼盘周边有湖山樾、舜山府、御景半岛、凡尔赛花园、万科城等多个成熟社区，这里也算是照母山板块最早成熟的地方了。
不仅如此，该楼盘本身还是照母山的热销盘：
贝壳有记录成交数据接近1000套；
且最近90天内是渝北区成交量最高的楼盘。
但就这么一个热门板块高流通性的楼盘，却在最近一段时间里不断刷新二手房的成交底价 ——
先是在今年的六月底，恒大山水城成交了一套建面81㎡的大两房，成交单价9985元/㎡。随后在今年八月底，再次将七年内的成交底价刷新至9866元/㎡。
抛开个别房源不谈，恒大山水城最近三个月成交房源的主力单价也已经逐渐向万元线靠拢，以该楼盘最近三个月的成交房源分布来看 ——
单价13000+/㎡的房源仅有1套；
单价12000+/㎡的房源有6套；
单价11000+/㎡的房源有12套；
单价10000+/㎡的房源有13套。
主力成交单价主要分布在10000~11000+/㎡。
其中 ——
10000+/㎡单价占比最多，约40.6%。
11000+/㎡占比约37.5%。
注：成交数据统计周期为2024.06.01~08.28。
最惨的是，目前该楼盘还有3套单价低9000+/㎡的房源在售。光看房源名字，大家也能感受到业主们急切抛售的心情吧？
二手房的堰塞湖效应就是这样。
起初一切看起来都只是个例，但它却随时都可能成为点燃共性的导火索。
02
宇宙中心照母山也不行了？
二手房最后的信仰也坍塌了？
当然不是。
尽管是公认的二手房信仰之地，但实际的照母山也和中央公园南北一样，是一个极度割裂的二手房市场。
有一个很直观的例子 ——
壹号半岛。
这个楼盘和恒大山水城一样，都在今年两度刷新了历史成交单价。只不过恒大山水城刷新的是底线，而壹号半岛刷新的是上限。
今年上半年一号半岛成交了两套250+㎡的房源：
一套总价1168万、单价46167元/㎡；
另一套总价1176万、单价46857元/㎡。
这两套房源在短短半个月的时间里，先后刷新了壹号半岛二手房的历史最高成交单价。在此之前，壹号半岛历史最高成交价也是由250+㎡的户型创下的，当时的成交价是44051元/㎡。
半年多的时间，单价涨了2800+/㎡。
交易周期也大幅缩减到了一个月内。
是什么导致了壹号半岛和恒大山水城的割裂？
说到底，房子的保值程度最终还是取决于自身的价值支撑。
壹号半岛的优质房源放眼市场奇货可居。
但「恒大山水城」们，却是遍地都是。
比如龙洲湾的旭辉城、茶园的同景城国际城等等等等等等，这些楼盘其实大都是一副相同的面孔，都主要依赖于大环境、大配套的吸引力，自身在板块内很难找到明确的价值支撑。
最终行情变化，市场能帮它找到的唯一出路也就只有便宜了。
如果不行，那就再便宜一点。
03
是什么主导了分化？
市场是最好的答案。
抛开壹号半岛之类极度稀缺的优质改善以外，现在最能直观主导行情分化的就是「教育」。
前段时间铭腾数据公布了部分主城区各楼盘二手房成交量的排行榜，除了一些靠体量优势堆出来的超级大盘以外，剩余能够登上畅销二手房榜单的，大多都是靠着教育优势。
比如渝北区，
榜单前十就像是巴蜀和西附的混战。
图源铭腾机构
而最近几年，得益于教育平权带来的龙珠校扩张，学区房更是开启了卷「双名校」的新趋势。
比如公园北数据谷+空港人和街小学和渝北巴蜀小学的排列组合；比如喜迎两江巴蜀K12体系的礼嘉等等，二手房逐渐火热的背后，其实都是乘着「双名校」的东风。
今年有机构统计了龙珠校初中段各校区招生的总数，大约是11000人左右。
而今年主城区初一的新生大约是11万人。
也就是说 ——
名校遍地的背景下，进入龙珠校的比例也只有十分之一左右。
而像两江新区、高新区等超高增速的生源新区，以及渝北区、大渡口区等老牌的生源大区~这些板块虽然名校众多，但由于本身生源基数的问题，优质教育入学的压力其实也不小。
当然，最难的肯定还是一些教育薄弱的区域。
其实如果我们把各区初一新生的增减量拿来和二手房成交量一起对比，也就能够很清晰的看出「教育」对于如今楼市的影响了。
04
教育是经久不衰的全民话题了。
目前教育会如此之卷，主要就是高等教育普及率越来越高的原因。由于高等教育普及率逐年增加，直接带来的结果就是学历的贬值。
如果说曾经学区房的市场助力是高等教育的红利，那么如今就是学历贬值的焦虑。
图源网络
网络上有一些博主做了高考参考人数的趋势图（也就是上图），从数据上看，高考人数的拐点大约是在2032年附近。
在此之前，或许学区还会主导楼市很长一段时间。
文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻
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