8月，越城区的新房、二手房成交套数出炉了，新房200套，二手房526套，二手房成交是新房的2.6倍。
回顾绍兴房地产的历史成交数据，很长一段时间，新房的成交量是要超过二手房的。
但在过去一年左右的时间，二手房成交远高于新房，变成了常态，甚至近几个月，两者的月成交差距在持续拉大。
数据来源：绍兴房地产信息网
去年我们还可以以房企暴雷、楼盘烂尾导致购房者担心购房资金打水漂为理由，来解释为何二手房成交超过新房的原因。
但随着新房建设持续推进，市面上已经出现越来越多现房销售的新房。
仅供参考 具体以售楼处公示为准
而且，政府为了刺激新房去库存，还有诸多购房补贴政策，比如：
- 柯桥的青年安家，买新房最高补贴25万首付
- 新房贷款首年银行利息贴息15%
- 拆迁户拿房票买新房比买二手房，能享受更多的拆迁款
如此大的购房补贴差距，为什么众多购房者依然放弃买新房，选择购买二手房呢？
很重要的一个原因，就是当前绍兴的二手房价格，比新房更低。
而且二手房东在房价调整方面，比新房开发商更为灵活，因为新房价格受到政府的严格管控，比如：越城区新房最低只能以备案价的85折出售。
以镜湖凤林路板块的高层为例，新房成交单价基本上在2万-2.2万/平米，而周边二手次新房，交付2年左右的，挂牌单价已经在1.8万/平米，甚至更低。
凤林板块高层小区挂牌均价 来源：贝壳二手房
120方的房子，两者总价能相差20-40万以上，相比政府给的一些小补贴，自然会有更多购房者选择购买二手房。
更不利的是，绍兴前几年取消了2年限售政策，更多的新房不断交付，涌入到二手房市场上。
这导致的结果，就是有些房东为了能快速变现，愿意比当初买入价更低的价格套现。
对于这些房东而言，当初有100个理由看好这个楼盘，如今就有100个理由去抛售。
当然，这种房源的出让如果是在非公开场合，其对市场的影响力还不足以对整个楼盘价格产生撼动。
但现如今，很多二手房的销售是通过抖音、视频号等平台进行宣传的，这导致一个楼盘中的一套房子如果以低价成交，会成为该楼盘售价的新标准。
后面想要买这个楼盘的购房者，甚至是中介，都会以该价格为标准，去跟另一个房东谈价。
这就导致了整个楼盘，甚至整个片区的二手房，要么零成交，要么雪崩式降价。
以镜湖长业天悦城一套100多方的房子为例，去年年底大部分挂牌价在180万左右，其中一位业主有一套小区前排中高层的观景房源，打算快速出售，请抖音里的砍价主播推荐房子。
该主播直接将房价砍到130万，这套房子在视频播出后很快就卖掉了，但给这个小区里其他想要卖房的业主留下一个尴尬的境地，你不跟着降根本就卖不掉。
所以半年过去，长业天悦城90多方户型的二手房价格，最低已经到125万，半年降价已达到30%以上，这样的总价比周边的融创黄酒小镇、荣安观江园、美的云筑二手房都要低很多。
长业天悦城房东愿意降价，自然跟当初房东入手价格较低也有关，就算125万卖掉大部分业主可能还有增值。
天悦城挂牌价 来源：贝壳二手房
但近期保亿湖风雅园一位业主，被抖音砍价博主一顿PUA后，中高楼层100多方，单价1.4万/平，总价140万元挂牌出让，比买入价整整亏了100万元，而当前湖风雅园二手房普遍挂牌均价在1.8万-2万/平。
湖风雅园挂牌价 来源：贝壳二手房
当然，看到这里，你肯定觉得这很合理，毕竟市场经济，一个愿卖一个愿买，特别是作为想买房的你，你当然希望房价能越低越好。
我当然不反对房价下跌，但如此快速的下跌，半年不到就跌掉30%，甚至50%，而且还是在曝光率高、传播力强的互联网平台上，展示给所有大众，其对于绍兴房地产、甚至绍兴的整体经济都是极大的不利。
从短期来看，会让同一个小区，甚至同一片区房东恐慌性抛售，再不卖掉，房价可能还会再下跌。
而不打算卖房的业主看到了，也会给自己手头上资产快速贬值的心理暗示。
这位业主可能手里还着200万的按揭贷款，你告诉他，房子本身都已经不值150万，那是何等的绝望？他对消费、对未来还会有信心吗？
而对于原本打算购房的人来说，本来觉得180万，是自己能够接受的价格，现在告诉他140万就能买到，是不是意味着我再等等，可能再过几个月可以130万，甚至100万就能买到，你还会有信心现在买房吗？
就算说迟点买房，那请问这个月不买，难道下个月、明年就合适吗？
在房地产市场，一直有个伪命题叫刚需买房，如果价格一直下跌，再刚需的人，他都可以推迟购房计划，毕竟房价跌20万，可能是一个家庭一年的辛苦收入。
二手房价格的快速下跌，新房价格却受政府管控，也导致新房与二手房价差持续拉大，大部分新房销售困难，单月近个位数销售额的楼盘比比皆是。
越城区8月新房网签套数TOP10
这样的情况，同时也传导到土地市场，开发商没钱，同样也没信心再在绍兴拿地。
绍兴越城区土地自23年开始，大部分都是卖给地方政府控制下的城投类公司，土地基本在政府体系内空转，以土地质押借新债还旧债，并没有转化为实际的财政收入。
▼以下黄底开发商为国企或国企背景开发商
信息来源：浙江省自然资源网上交易中心
而习惯了土地财政的地方政府，之前由于摊子铺的太大，一下子没了土地收入，就可能引发了一系列地方财政危机。
那从长期来看，绍兴，当然也包括全国其他很多城市，此前都是依靠土地向银行抵押，借钱发展，如今二手房价格快速下降，土地价值以房价为锚点，意味着旧债到期后，绍兴土地将面临价值重估，同样的土地还能否借到同样的钱，将是个极大的问题。
没钱就意味着绍兴接下来城市建设速度将放缓，甚至停滞，过去十年，绍兴利用房地产高速发展建设出的高架、地铁、公园、学校等公共设施，而后都将告一段落。
而对于大部分之前买了房的老百姓而言，由于资产缩水、房贷压力等，大家选择躺平，不投资、少消费，持续恶化下去，会产生失业、破产潮等。
当然，我还是那句话，房价下跌没什么问题，只不过不能过快下跌。
在市场调控失灵的当下，需要政府这只有形的手，给快速下降的房价，拉拉手刹，积极主动出台限制政策，就如同当年房价快速上涨时，为控制房价像脱缰的野马一样疯狂上涨，绍兴政府连续出台土地出让溢价率最高不超过30%，网格化房价备案，二手房2年限售，新房限购，以及房贷条件提高等政策。
如今，绍兴二手房房价大部分已经下跌了30-50%，显然地方政府是时候该出手了，毕竟中央对于房地产的态度一直是“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”，这句话对房价快速上涨时有效，对下跌时，也应该有效。
当前，绍兴人均住房面积达到了60多平米，远超全国平均线——约42平米，说明绍兴人大部分的资产其实还都是房子，稳定房价不快速下跌，也是稳定绍兴老百姓的家庭资产，让他们对绍兴的发展更有信心，毕竟“有产者有恒心”。
虽然，前几年绍兴政府已经出台了购房契税补贴、银行贴息、降首付、降房贷利率等，近期也出台了像柯桥的“青年安家”购房计划，直接给最高25万补贴，降低购房者成本等，但这些都是在刺激购房消费的角度上。
但对于房地产而言，提升购房预期比实际资金上的支持来得更为重要。
如果房价再跌个20%，200万房子跌掉40万，显然这些补贴政策，将会变得毫无吸引力。
笔者跟一些购房者沟通过，他们表示，并不是不想或没钱买房，怕的是同一个小区，同样的户型，他们200万买进，过几天有人花150万买进还送一个车位。
信心比政策更重要！
所以，当房地产价格持续下跌时，我们更急需要做的就是预期管理，对此，我觉得有两个方面可以做：
- 明确告知购房者房价的涨跌范围。
打个比方，规定好同一小区，同一类型的二手房房价一年内成交价的上涨和下跌幅度不得高于均价的10%，高了或者低了这个价格，二手房均不允许网签过户。
- 要积极约谈在当前市场下，利用互联网恶意炒作房价下跌、制造抛售恐慌的网络主播
让他们能认清当前经济环境，唱衰绍兴房地产市场，短期是能得利，但长期而言对于他自己也是不利。
特殊时期，必须要上非常规手段，当前中国经济已经被房地产深度绑架，要想完全脱钩，并不是一朝一夕就能完成的。
所以，现阶段我们对房地产还是要适当的妥协，还是需要依靠房地产走出困境，让房价下跌的慢一点，经济软着陆，好让老百姓、地方政府的在资产配置方面合理一点，这样我们才能逐渐的走出当前的经济危机。