大家好，我是苏北哥！进入8月下旬以来，南京楼市的确发生了一些重大变化！
首先一个最重要的变化就是，南京房贷利率又降了！昨天已经有媒体证实，交通银行南京支行确认首套房执行2.95%利率，这使得传闻近一个月的房贷2字头利率终于在南京落地。
据悉，交通银行此次房贷利率调降可谓“一竿到底”，首套二套目前均已执行2.95%（LPR-90bp）利率，顺利打开了南京房贷“2时代”的窗口。南京房贷利率还有进一步下调的空间吗？
01.
重大事件，标志下半年LPR还将调降，降息板上钉钉？南京三个头部板块，房价出现明显调降！
伴随昨天，南京房贷最低调降至2.95%，8月份的LPR数据也在昨天正式发布，和各界预料的结果一样，8的LPR与上月保持一致，5年期LPR数据仍为3.85%。
上个月，LPR已经出现过一次调降，1年期、5年期数据均下调了10bp，分别调至3.35%和3.85%，本月不再发生调降也是属正常，因为从2019年LPR数据发行以来，还没有出现连续两个月调降的历史记录，而且今年截止目前，LPR数据已经下调了35bp，降幅也算是历史之最了！
那么到今年年底之前，LPR就没有调降的空间了吗？非也！
本月15日一个重磅事件发生，YH发布公告称：为对冲中期借贷便利（MLF）到期、税期高峰以及政府债券发行缴款等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，2024年8月15日人民银行以固定利率、数量招标方式开展了5777亿元逆回购操作。期限7天，操作利率1.70%。当日到期的MLF将于8月26日续做。
这是什么意思？众所周知，MLF数据公布日是每月15日，LPR数据公布日是每月20日，MLF对于LPR的参考意义重大，之前基本上MLF的升降幅度决定了LPR的调整幅度，如今MLF于8月26日续作，就说明MLF对于LPR的“控制力”正在减弱，“逐渐脱锚后”，LPR具有更强的自住调降能力。
业内观点也是如此，认为：MLF续做时间推迟至LPR报价时间之后，就是为了进一步弱化MLF利率的政策利率属性，促进金融机构提升自主定价能力。此信号一出，业内判断今年年底前，LPR应该还会出现至少一次调整。
既然LPR还会调降，那么南京房贷利率接下来当然还有下行空间！与此同时南京房产圈也一直认为南京房贷利率还有不少调降空间，一来2.95%利率已经在南京落地执行，接下来会有更多银行跟进这一利率。第二，目前国内已经有一线城市执行2字头利率，如广州目前已经执行2.9%利率，在全国95%城市不限购的市场背景下，各地为了留住购买力，继续跟进，调降房贷利率可能是目前最有效的办法之一。
想想5年前高位时，6.4%的房贷利率，南京房贷100万，还款30年，每月需要还近6500元；如2.95%利率，每月只需还4000元，少还2500元/月，购房成本大大下降，这一代的买房人还是“有福的”！
除了房贷利率的调降，南京房价近期也出现了明显的调降！8月份以来南京三大主城板块二手房价格出现较大降幅，首当其中的就要算是河西中部河西大街沿线的次新房小区。
河西中：河西大街沿线，奥东板块多个小区成交价低至3字头，甚至低于雨花小行
可以肯定的是，河西中以往房价高地的优势正在逐步消失，河西大街沿线多家次新小区成交价格进入“3字头”。
根据最新消息，位于河西大街南侧，庐山路沿线的朗诗国际街区，近期成交房源价格已经全面降至4万/㎡以下。
朗诗国际街区分为南园、中园和北园三个组团小区，其中北园目前成交价格最低，最新成交单价仅3.2万/㎡。
中园价格最高，最新成交房源价格在3.6万+/㎡。
南园目前成交价格处在中间位置，最新成交单价在3.5万+/㎡。8月份连续成交两套房源都是这个价位，说明已经基本稳定。
要知道朗诗国际街区今年1月份成交单价还能达到4.8万+/㎡，短短7个月时间1.2-1.6万/㎡，降幅惊人。
朗诗国际街区是河西首批科技住宅，于2007年交付，拥有朗诗三恒科技系统，户型起步65㎡2房，唯一就是房龄偏老。
朗诗国际街区实景
然而河西大街沿线，目前房价低至3字头的可不止朗诗国际街区一家，同样位于大街南侧的宋都美域沁园最新成交价也低至3.6万+/㎡，今年1月份同小区房价还在4.2万+/㎡，7个月降幅8000元/㎡。
位于雨润大街与庐山路交界的和府奥园目前房价也全部“3字头”。8月小区最新成交价格3.75万/㎡，7月成交价格在3.4万/㎡，而该小区去年12月成交价格在4.1万/㎡，整体降幅在3500-7000元/㎡
同样是河西大街南侧，金沙江路与庐山路交界的保利香槟国际房价相对坚挺，最新成交价格还保持在4.3万/㎡左右，但该小区6月份成交价格也曾低至3.88万/㎡。
河西大街以北的奥东板块，二手房价格相对较高，成交单价跌至3字头的小区并不是很多，其中拉德芳斯7月成交价格低至3.8万/㎡；银城西堤国际一期7月成交价格跌至3.3万/㎡。
其余小区如万达华府还保持4.6万/㎡的成交价；中海塞纳丽舍成交价4.2-4.7万/㎡；万科光明城市成交价4.1-4.6万/㎡；万科金域缇香成交价4.73万/㎡。
所以可以确认的是，河西大街南侧次新房成交价格已经全面进入“3字头”，而这样的成交价格不仅干不过河西南（河西南鱼嘴金茂悦最新单价都已经回涨到40277元/㎡），就连一路相连的“雨花小行”甚至都比不过了！
雨花小行的仁恒城市星光，7月最新成交单价还可以高达4.1万+/㎡，明显高于很多河西中二手房。
河西大街南侧，未来会成为大河西接下来房价重点沦陷板块吗？欢迎评论区留言！
02.
大校场二手房挂牌价创新低，麒麟科创园标杆次新房成交价全面跌入“1字头”
不只是河西大街板块近期二手房价格出现了明显调降，就连大校场的二手房挂牌价格也出现了新低。
了解大校场房价体系的购房粉丝都比较清楚，大校场二手房价格以板块开发的时间顺序为界，其中2020年之前开发的复地宴南都、保利堂悦两个小区目前基本成交价都在“3字头”，而2020年以后开发的小区以华著兰庭、云澜尚府两家小区为代表，后续小区包括金地大成雅境、金陵中心文渊府、金基望樾府等等，成交价格保持在4-5万/㎡之间，其中一些高端改善小区，如金基望樾府，挂牌价格甚至超过6万+/㎡，甚至7万/㎡，代表了大校场业主对于板块房价的信心和价值期望。
金基望樾府目前最高挂牌价格
但实际成交价格来看，大校场实际房价与业主期望的挂牌价格之间差距不小。
2020年后开发的大校场次新房，最先实现成交的小区是华著兰庭。今年4月份该小区成交了首套二手房，成交单价仅4.1万/㎡，与该小区5.4-5.6万/㎡的挂牌价格相比差距高达1.3-1.5万/㎡。
华著兰庭首套房成交价
华著兰庭北区、南区挂牌价格
今年7月初，华著兰庭南区一套100㎡左右3房成交，单价达到4.4万+/㎡，高出同小区首套成交房源3000元/㎡，当时不少媒体以为大校场二手房价格回暖上涨，但7月底，同小区成交价格再度回落至4.2万/㎡左右。
华著兰庭7月成交价格
经过长时间的市场验证，可能大校场业主也觉得“之前对于板块房价的期望值过高”，近期北哥发现，不少大校场业主为了促进房源成交，纷纷调低了挂牌价格！最明显机场跑道边的金地大成雅境。
链家数据，金地大成雅境最近挂出一套143㎡4房，挂牌价格仅639万，为了促进成交，业主又自行降价59万，算下来580万就可以成交，算下来挂牌单价仅为40559元/㎡。这可以说是目前金地大成雅境的最低挂牌价格了！
圈内人士戏称，如果这套房子成交，那么大校场2020年后开发的次新房小区成交价格将首次“跌破4万/㎡大关”，进入房价3字头时代。
而事实来看，近期大校场各大标杆小区挂牌价格都在明显下降。
金地大成雅境除了上面这套挂牌房源，有数据显示的最新房源挂牌单价已经跌至4.2万/㎡，而6月底、7月初，该小区挂牌价格全部在5万/㎡以上。
金地大成雅境最新显示房源挂牌数据
金地大成雅境之前挂牌数据
云澜尚府的挂牌价格也在明显降低。链家页面上最新挂出的两套房源单价都是“4字头”。
而半个月以前，云澜尚府的挂牌价格还高达5.9万/㎡。
2个月以前云澜尚府的挂牌价格甚至高达6万+/㎡。
要知道即使目前云澜尚府挂牌价格已经降到4字头，小区挂牌房源数量已经达到29套，但是依然没有一套成交房源，说明买方对于云澜尚府的挂牌价格仍然认为偏高，言下之意该小区房价应该还有下探空间。
与云澜尚府存在一样情况的还有金基望樾府，作为大校场标杆改善住宅，望樾府最新挂出的房源单价已经是5字头。
而之前金基望樾府挂牌价格从没低于6万/㎡，甚至多套高端房源价格挂牌单价超7万/㎡。
目前金基望樾府首套房源挂牌至今已有6个月，挂牌房源单价已经达到13套，但至今尚未有房源成交，说明该小区该房价应该还有下探空间。
各位粉丝觉得带大校场2020年后开发二手房成交价格，应该定在多少合适呢？欢迎评论区留言。
最后再来看下，城东麒麟科创园近期二手房行情，该板块标杆二手房成交单价全面跌入1字头。
麒麟科创园从去年年底开始二手房下行就极为明显，众多小区成交单价跌入“1字头”，如中南世纪雅苑、中海国际社区、启迪方洲等等，一直以来，麒麟科创园成为大批刚需客前往捡漏的集中地。
但是麒麟科创园之前还有几个次新房小区，还保持着2万/㎡以上的成交单价，如蓝光睿创新筑、中南熙悦、新保弘领东苑等等。然而近期行情显示，原本2万/㎡以上的小区成交价也开始下滑，加入了“1字头房价阵营”，比如蓝光睿创新筑。
最近小红书上，一则蓝光睿创新筑2期业主血亏100万“出货”的新闻被刷屏。该90后业主坦言，2021年买的小区2期19楼99.44㎡精装3房，当年买入价260万，加20万装修，3年贷款，目前愿210万出售，整体算下来“亏了100万”。
如果按照210万总价成交，那么这套房源的成交单价为2.1万/㎡，但该房源的挂牌信息中显示，还有议价空间，也就是说这套蓝光睿创新筑2期房源很有可能以“1字头”房价成交。
蓝光睿创新筑是麒麟板块稍有的房价坚挺小区，2019年以2.6万/㎡的价格开盘，2023年底，小区4个组团成交价格还保持在2万/㎡以上。今年4月份，当同板块中南世纪雅苑成交单价低至1.4万/㎡时，蓝光睿创新筑的成交价格还保持在1.9-2.3万/㎡之间。
可近来，蓝光睿创新筑成交价格明显下调，大批1字头房源涌现，8月4日一套蓝光睿创新筑一期逸景园，106㎡3房成交单价为17388元/㎡，可算是该小区成交价格历史新低。
与上文血亏100万挂牌房源同小区的蓝光睿创新筑二期涵翠园，8月4日一套99㎡3房，成交价格193万，比血亏房源总价还低17万，成交单价仅1.94万/㎡。
目前蓝光睿创新筑1-3期成交单价已经全面“1字头”。三期沁泽园7月份108㎡3房，成交单价为1.91万/㎡。
麒麟板块中南熙悦8月份也出现了“1字头房价”，小区一期一套88㎡3房，成交单价18747元/㎡，创熙悦房价新低。
去年刚刚交房的新保弘领东苑最新成交价格也降至1.9万/㎡。
今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。