大家好，我是苏北哥！近日，南京学区房市场又曝出重大变动，一批房源价格飙升！
作为南京楼市顶尖的稀缺资源，学区房似乎永远是南京购房圈绕不过去的话题，尤其是主城鼓楼的那些名校学区房，它们的成交价格起伏，某种程度上甚至代表了市场信心的高低，自住型购房人想了解其行情近况，以便判断近来是出手买房，还是继续观望；TZ人更想了解其近来走势，以便判断南京楼市到底还有没有TZ获利空间。
01.
近来“一批鼓楼学区房”成交价上涨，释放了什么信号？
总体来说，南京学区房可能和市场上任何一种其他类型房产“都有着本质区别”！
首先它总量有限，是一个相对封闭的市场！
无论是琅、力、拉+29中，还是力学+树人，亦或是“双汇文”，南京的顶级学区房小区，也就是那么几十个，“都是在一个圈子里转悠”，虽然价格体系也受整体市场上行或下行影响，但相比大多数没有名校学区“傍身”的普通刚需、改善房来说，学区房所受到的影响的确是小多了。
南京的顶级学区房有自己一套独立的价格体系，近三年的市场下行虽然让学区房价格整体下降，但是还是基本稳定在一个相对固定的价格区间，兼具“居住品质+顶级学区双项资源”的房源，站在南京学区房市场的“金字塔顶端”，比如鼓楼牌楼巷的金鼎湾今朝天下至今还保持着9.7万+/㎡的天价。
而一批顶级“学票房”成交价格基本稳定在6-8万/㎡，如拉小+29中双学区的永庆村、峨嵋岭、拉萨路小区；再如力学+29中的西康路3号、山阴路、剑阁路等小区；再下来，如银城+汇文的双学区房，成交价格基本在4-6万/㎡区间，如长阳花园、育才公寓、银城花园等小区也是在这个价格区间，第三档的游小+钟英双学区房，如大行宫延龄巷，成交价格就在3.5-5万/㎡区间。
第二，南京学区房是受利好刺激最明显的一种房源！
和市场上大部分普通房源不同，南京的学区房可以说是一个独立行情，受利好信息的刺激影响很大！名校扩招、中考成绩等等都能让学区房价产生波动，甚至引起南京学区房价值重新排序。
5月底，鼓楼名校琅琊路小学扩招，新增汉口路、玉泉路两个新校区，原本50多座草小学区房小区一夜晋升为名校学区房，价值肉眼的飞升起来。
苏州路小区一套19.9㎡的学票房，因为这一事件，卖出了98442元/㎡的天价，该房源11.56万/㎡的挂牌价格，甚至捅破了南京房价天花板。
7月初南京中考成绩排名流出，全市考分最高的金陵汇文初中脱颖而出，而该校所覆盖的学区房小区房价自然水涨船高。
鼓楼区东宝路的嘉景苑一套14.96㎡的1房，成交单价达到13.16万/㎡。而嘉景苑小区就是金陵汇文双学区房。
8月初河西北佳和园一套52㎡房源，以420万总价成交，单价达到8.2万/㎡，创三年来新高，而佳和园也是科睿+金陵汇文的学区房；
同期，雨花中学南站校区获得了今年中考公办均分第一的好成绩，南站学区房价格也呈明显上升态势，万科大都会最新成交价都在4万/㎡以上，最高达到4.2万+/㎡，而此前该小区成交价格都在3.5万/㎡左右徘徊。
所以，虽然眼下的南京楼市虽然是“自住市场”，但是确切来说“学区房”仍然是一个有TZ空间的市场，而每一个学区房行情的崛起，甚至是每一套学区房成交价格高企的背后，都有逻辑可循。目标需求者，应当给予相当的关注。
鼓楼树人双学区房近期价格回涨明显
7月初鼓楼树人学区房价格出现了一波下探行情，外界揣测可能是今年该校的中考成绩有关，作为鼓楼顶尖名校，树人初中的中考成绩一直是名列前茅，但是今年中考后，树人初中一直比较低调，甚至学生家长在百度、文心一言、豆包等平台上，都没有查到树人初中的今年中考成绩。
正因为这种不确定性，让树人学区房价在7月初迎来一波下探。最明显的恒盛金陵湾二手房。
挂牌价格8万+/㎡，最终仅以4万/㎡，甚至3字头价格成交，折价率达到50%以上。
同为树人学区房的世茂外滩新城成交价格下行更是厉害，7月一套215㎡大平层，成交价格仅24613元/㎡，创历史新低。
但是近期，树人学区房居然奇迹般的回暖了，多个学区房小区成交价格回涨，7月遭遇滑铁卢的恒盛金陵湾房价目前已经全面回到5万/㎡，涨幅明显。
不仅是金陵湾一家小区价格回涨，与之一街之隔，位于扬子江大道东侧的迎江园小区近期成交价也出现了上涨。
7月底迎江园一套50.24㎡两房，以总价334万成交，折合单价达到66480元/㎡，创近半年来该小区同类户型成交单价新高。
然而迎江园能获得如此高的成交单价，除了树人双学区加持，与该小区近期出新，居住品质提升也不误关系。
新河一村北区成交价格涨幅也很明显，一套57㎡两房，325万成交，单价达到56111元/㎡，相比7月初同小区同户型房价上涨6000元/㎡。
民佳园小区7月底成交一套80㎡两房，成交单价达到55308元/㎡，相比6月同小区同户型房价上涨4000元/㎡。
有知情人士分析，树人学区房近期价格回涨，主要还是因为该校在南京教育圈的特殊地位，虽然2024年中考成绩没有公布，但树人初中2023年中考成绩最高668分，鼓楼全区第一，实力摆在那儿，而且相对来说树人学区房和“琅力拉”比起来，还是要便宜一些，高性价比，让买家重拾信心。
力学+29中部分学区房源近期涨价明显
作为南京学区房市场的顶级产品，力学+29中的部分学区房小区近期成交价格上涨特别明显。
首先要说的是就是位于鼓楼宁海路街道的北东瓜市小区，7月份该小区成交一套单价8万/㎡以上房源。
这套房源成交单价达到了83169元/㎡，据说这套房源成为近一年来该小区成交单价最高的一例。此前该小区成交价一直在6-7万/㎡之间徘徊。
同样位于宁海路街道，隶属于力学+29中双学区的南师大西山小区，近期房源成交价也创新高。一套36.13㎡1房，总价308万成交，成交单价达到85247元/㎡
这套房源不仅创下了南师大西山小区今年以来的单价最高纪录，也是2023年3月以来该小区的最高成交单价。今年以来该小区成交单价一直在7-8万/㎡之间徘徊，7月份小区一套78㎡房源，成交单价还曾低至5.8万/㎡。
拉小、琅小部分学区房小区成交单价出现小幅上涨
拉小+29中双学区房拉萨路小区7月底一套近60㎡的三房，成交单价达到64024元/㎡，创近三个月以来新高。
而之前拉萨路小区的成交单价在5.6-6万/㎡，相比而言7月这套房源虽然创新高，但涨幅并不算太大。
琅小+29中的天目路小区7月底一套50㎡两房成交单价达到67140元，超出前期房源成交单价的1倍左右，涨幅十分夸张。
双汇文学区房，价格上涨还在持续
今年金陵汇文初中部中考成绩全市第一，总分达到687分，不仅是全市最高，也是历史最高。这无疑让汇文学区房价格水涨船高！8月初那套河西北佳和园8.2万/㎡天价成交房源，背后涨价原因就是基于此。
而近来汇文学区房带看量增加、成交价走高的新闻屡屡曝光，7月底双汇文学区房清河新寓一村一套64㎡2房，375万成交，成交单价达到58031元/㎡，创该小区今年3月份以来，单价新高。
由于金陵汇文今年在南京教育圈的异军突起，预期后期汇文学区房涨价趋势还将持续。
02.
学区房抄底期，极小户型溢价能力增强！南京13个新校区将投入使用，学区房市场将扩容！
上文说了这么多近期学区房涨价成交的案例，不难发现其中的一些规律，那就是极小户型+顶级学区，此类房源的溢价能力极强。
比如4月份双汇文学区房，鼓楼区东宝路嘉景苑的那套成交单价达到13.16万/㎡的房源，面积仅有14.96㎡。
6月份琅小扩招后，苏州路小区那套单价98442元/㎡成交的房源，面积也仅有19.91㎡。
还有上文提到的力学+29中双学区的北东瓜市小区那套单机83169元/㎡成交的房源，面积仅有20.32㎡
南师大西山那套以84247元/㎡单价成交的房源，面积仅有36.13㎡。
如此分析下来，不难发现“极小户型”学区房成交单价极高，甚至比前期同小区正常户型成交房源单价高出2-3万/㎡。相反“非极小户型”学区房溢价能力却一般，50-70㎡的学区房源，虽也能涨价成交，但涨价幅度较前期房源，最多8000-10000元/㎡（在没有重大利好刺激的情况下，如中考成绩等）。
相关分析人士透露，每年中考过后的8-10月份都是南京学区房市场的“抄底期”，由于一些买家的提前布局，购买力短时间内集中涌入，的确会推高部分学区房源价格，再加上今年南京顶级学区资源调整较大，鼓楼原有7大教育集团裂变为11个教育集团，导致众多草小受益；琅小扩招后，拉小、力小后续是否跟进，也引起了一些市场张力和悬念，部分小区也因此涨价成交。但可以肯定的一点是，7-8月的南京学区房价格回涨仍只是个别案例，而非整体回暖。
可以看到，力学+29中双学区房小区房价相比去年基本呈现下降趋势，房价下调幅度在14-26%之间。
拉小+29中今年学区房价跌幅可能更大一些，其中怡景花园较去年房价最大跌幅已经达到35%。
银城+汇文双学区房价格跌幅也不小，最高达到34%。
芳草园+宁海中学双学区房价格跌幅最高达到43%，接近腰斩。
从统计来看，双汇文学区房的确是鼓楼众多顶级学区房之中跌幅较小的，最高跌幅仅在28%，最小跌幅仅15%。
除了鼓楼学区房，近期南京将有13座新校区投入使用，其中包括南师附中、中华中学、南外等顶级名校，南京学区房市场即将扩容。
河西中胜板块的新城科技园学校，今年9月份即将开学，之前已经有消息传出，该校已经加入南师附中新城教育集团，晋升为“南京师范大学附属中学新城教育集团科技园校区”。
新城科技园学校总建筑面积31500㎡，为九年一贯制学校，包含初中和小学教学楼、实验楼、餐厅、400米跑道、配套用房，地下停车场等建筑和配套设施，目前已经全部竣工，即将投入使用。
新城科技园学校周边分布众多小区，如云际花园、越秀和樾府、颐和源璟、颐和天晟府、金洲苑小区等等，大批河西业主将受益。
今年5月份官宣的小行南师附中雨花台校区，目前也已经完工，即将于今年9月投入使用。
该校为九年一贯制学校，包含幼儿园3轨9班、小学24班、初中18班，学区覆盖仁恒城市星光、琥珀花园、金浦翡翠谷；万科朗拾小行与越秀天和后期也将纳入该校学区范围。
雨核的中华中学初中部也已完工，即将于9月投入使用，雨核板块再添一座名校。
雨核金基嘉玥、云上润府、龙湖天钜、中海城南公馆四家商品房小区纳入该校学区范围，未来万科朗拾雨核、建发璞云、观云润府大概率也是该校学区房。
仙林中汇通路的南外仙林分校汇通路小学目前也已经竣工，即将于9月招生入学。
该校周边小区众多，已交房小区有大鱼VILLA、正荣润岚府；在售楼盘有美都星屿熹、新城铭著风华、万科紫宸光年、牡丹大观天下等。
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主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。