大家好，我是苏北哥！昨天上午（8月15日），国家统计局准时发布了7月70城房价数据！
当然了，大家最关心的是南京7月份房价涨跌情况！根据这组最新的GF数据，南京7月份房价仍然呈双双下跌状态，其中新房价格环比6月下跌0.7%，同比去年同期下跌10%；二手房价格环比6月份下跌0.1%，同比去年同期下跌9%。很明显，南京房价还在持续下探中，这股行情延伸出两个重要意义！
第一，房价下降，代表整个楼市大盘还在持续下探中；第二，房价下降直接导致购房人的买房成本直线降低，比如今年7月新房成交均价相比去年同期下降10%，按照平均值计算，等于去年要5万/㎡才能买入河西南，今年只要4.5万/㎡就能买入；去年要4.5万/㎡才能买入雨核、软件谷，今年只要4万/㎡不到就能买入，正是入手好时机？
01.
全国房价下降城市增多，但7月南京房价降幅收窄，土拍、挂地连番上阵，未来南京房价将被重新定义。
楼市素有“买涨不买跌”的价值观念存在，全国房价的持续下跌，也是直接导致购房群体酝酿“观望情绪”的直接因素。从昨天发布的7月70城房价数据来看，呈现出这么几个特点。
第一，全国70城新房价格指数虽然还在下跌，如今算来已经连续下跌14个月，但是总体看来降幅在收窄，根据国家统计局数据，7月70城新房价格指数环比下跌0.6%，环比下跌5.3%，但跌幅相较6月份整体收窄0.1%。
第二，7月份，全国房价下降城市增多了！根据统计数字，7月共有66城新房价格出现环比下跌，较6月份又增加2城，其余4城新房价格，2城持平，2城上涨。
第三，一线城市7月新房价格涨幅收窄！北上广深四大一线城市，7月份仅有上海一城新房价格环比上涨，且涨幅为0.2%，而6月份上海新房价格环比涨幅是0.4%。
第四，具体看7月南京新房价格情况，已摆脱全国跌幅最大的城市排名！6月份南京新房价格环比跌幅为1.2%，仅次于厦门的1.9%和宁波的1.6%，跌幅排名全国第三，但7月份数据来看，南京新房价格环比跌幅0.7%，房价下跌幅度列入全国70城中位数，重庆、赣州、兰州、温州、常德、湛江等城市，7月份新房价格跌幅均超过南京，7月南京新房价格跌幅排名起码排在前十名开外。
此外，南京7月新房价格环比降幅，从去年11月份至今的“9个月里”也是最低的，房价降幅收窄明显。说明7月初南京执行的顶豪楼盘集中上市计划，起到的成效不小，河西的绿城华发金陵月华三次开盘，最高一次销许均价78275元/m²，为南京历史最高备案价格，而该项目7月份销售业绩也达到了16.23亿元，荣登全市第二；
鼓楼小桃园的首开桃园金茂府7月初首开，销许均价56668元/m²，96套房源开盘2小时售罄，揽金9亿元。
第五，南京二手房价格表现突出，房价跌幅持续收窄，位列全国头部行列！
6月份南京二手房价格出现了连续14个下跌之后的“首次上涨”，环比涨幅达到了0.1%，位列上海、杭州、北京之后，涨幅排名位列全国第四，可算是一扫4、5月份时，南京房价跌幅全国前茅的印象，扬眉吐气了一回。
7月份南京二手房价格环比虽然又开始出现下跌，但是环比跌幅仅为0.1%，说明放眼全国，南京二手房价格仍十分坚挺。
7月份全国70城二手房价格，仅有1城（上海）环比上涨；2城（北京、昆明）环比持平，其余67城二手房价格环比均出现下跌，而南京跌幅可算是二手房价下跌城市中最小的。甚至小于广州、深圳两座一线城市；杭州、重庆、合肥、成都等新一线、强二线城市。
之前的南京房价走势是一方面，另一方面，近几个月以来南京土拍、挂地动作越来越频繁，全新的宅地出让价格，以及新挂宅地的行情预判，大概率决定了今年年底直到明年年初的南京各板块新房价格。南京原有新房价格体系可能面临颠覆！
- 小行年底新房价格可能降到3-3.2万/㎡
其实现在南京新房价格与地价的关系很透明，大部分热销楼盘新房售价只比地价高8000元/㎡左右，比如销冠盘万科朗拾雨核，目前实际售价是3.51万/㎡左右，而该案地价为28177元/㎡；建发璞云实际售价在3.6万/㎡左右，去年拿地价格为28219元/㎡；软件谷保利荷雨瑧悦实际售价3.3万/㎡左右，去年拿地价格24475元/㎡，也就是说这些销冠盘基本没有利润，“卖一套赔一套”的现实行情下，难怪这些楼盘去化量名列前茅，KFS们也兴奋不起来。
而正常情况下，“房价比地价”高出1万/㎡，才能保证KFS保本微利！所以从近期出让宅地价格和新挂牌宅地的价格行情，基本能判断下面南京新房全市价格水平。
6月30日小行出让了该板块今年的首幅低密宅地G12。
小行G12地块
该地块被南京尧智汇科技产业的公司一轮“底价拿下”，楼面成交价格为19311元/㎡，而同板块在售项目越秀天和2022年拿地价格在28378元/㎡，目前越秀天和实际售价在3.8万/㎡，依此判断未来小行G12的新房售价预计在3-3.2万/㎡之间。
- 河西未来新房价格下限预计在3.5-4万/㎡
7月31日，今年南京第五场土拍出让了建邺区南湖G15地块，这幅地块位于大士茶亭，7号线地铁上盖，地块面积非常小，总出让面积仅有2984.59㎡，但就是这幅袖珍型地块，可能在今年年底或明年年初锁定大河西的新房价格下限。
当天土拍，河西G15地块被上海中铁以底价收入囊中，成交楼面单价只有21566元/㎡，虽然地块容积率1.9、建筑限高35米，但鉴于地块周边老破小成群，陈旧的城市界面，外界揣测中铁G15只会打造普通改善型住宅，预计未来售价在3.5-4万/㎡，这也将是近5年以来大河西最便宜的新房价格。
- 江宁东山新房价格可能会低至2-2.4万/㎡左右
8月13日，南京举行了今年的第六场土拍，3幅地块底价出让，其中G17地块被中天美好拿下，为江宁东山主城未来的新房价格“定档”！
该地块西侧为金箔路，南侧一墙之隔就是次新小区万科金域国际，北侧就是江宁城建G49地块和在售楼盘武夷七里湖山，从地块周边的新房售价和二手房成交价，基本能判断未来江宁G17的房价几何！
江宁G17地块当天以底价4.72亿被民企中天美好拿下，折合楼面成交价11498元/㎡，而与之比邻的江宁城建G49去年出让给江宁城建时，成交楼面价是16202元/㎡；武夷七里湖山当年拿地价格是17199元/㎡；中天云来所在的东山G90地块2022年拿地价格是15430元/㎡。账面算来下，此次G17出让，东山地价降低了4000-5700元/㎡。
而目前东山普通刚需新房的实际售价是在2.6-3万/㎡之间，按照此次地价下降幅度判断未来东山新房售价预计会降到2-2.4万/㎡左右。
02.
新出让宅地锚定未来江核新房价格；新增挂牌24块土地，未来南京新房价格体系显露。
江核未来的新房价格体系和近期连番举行的土拍和新增土地挂牌，有着紧密的联系。8月13日江核底价出让了G05地块，成交楼面价是19042元/㎡。今天江核又出让了隔壁的G04地块，10966.87㎡的土地面积，1.6的容积率，受让方仍然是南京弘宁投资置业有限公司（江北新区马甲公司），成交楼面价是18807元/㎡。
短短半个月时间，江核出让了4幅地块，而且地价比较稳定，7月31日土拍出让的江核G02、G03地块，成交楼面价分别为18567元/㎡和18510元/㎡，所以以此判断未来江核新房价格不会出现太大的升降波动。
而且更加令人意外的是，从去年12月14日土拍算起，江核地价其实一直没有什么波动，成交楼面价一直是在1.8-1.95万/㎡之间。
昨天，江核又新增挂牌一幅地块，即浦滨路以西、广西梗大街以北的G12地块，该地块北侧就是在建的仁恒滨江园，南侧为江核华润国际社区，根据23934.84㎡的土地出让面积，1.8的容积率上限，以及8.22亿元的起拍价格，测算出该地块未来成交楼面价应该也是在19080元/㎡左右。
江核G12地块
按照江核多幅出让、挂牌地块的地价水平，未来该板块的普通新房价格应该在3万元/㎡上下。
不过也不排除江核新房价格上限会突破3.5万/㎡的情况存在，一来目前江核仁恒滨江园的首开放风价格就是3.5万/㎡，基本代表了板块房价的天花板。二来，下半年江核有一批“第四代住宅”集中上市，有可能推高板块新房价格。
位于江核滨江G15地块的第四代住宅项目昨天公布案名——扬子保利·江韵瑧悦，规划拟建4栋24F层高层，1栋16F小高层，2栋6+1F洋房，洋房的顶层还做了复式大平层，市场揣测未来首开房价可能达到4万/㎡。该案户型面积段也已确定，为105-143㎡。
扬子保利·江韵瑧悦
然而，江核下半年最容易实现高溢价的新房项目是政务区的卓越G16，目前已经确定是“第四代住宅”，且具体规划已经公布：拟建28栋住宅，除北向5栋高层以外，其余23栋均为低密多层住宅，其中最低仅4F的类叠加别墅产品。
G16地块很可能未来产品高端化（特别是别墅），将项目首开房价推高至4万/㎡以上。
- 桥北新挂地块G13，未来新房价格定格1.9万/㎡
伴随着江核G12地块的挂牌，昨天桥北也挂出一幅G13地块，该地块位于浦东路与安浦路交界处，地块一街之隔就是中建国熙公馆，也是当年的桥北地王，2016年项目所在地块出让，楼面价达到23083元/㎡。
时隔多年，桥北房价早已今非昔比，按照G13地块的出让面积、容积率、起拍总价计算，如果该地块底价成交，成交楼面价将在9121元/㎡左右，也就是说未来房价应该在1.9万/㎡左右。
- 江北高新未来新房价格预计在1.8万/㎡左右
昨天新挂出的高新G14地块，北侧就是在售现房项目通宇博园，按照G14地块的出让面积、容积率、起拍总价计算，如果该地块底价成交，成交楼面价将在8395元/㎡左右，算上建安成本，未来该地块新房价格应该在1.8万/㎡左右。
而目前通宇博园的实际售价是在1.7万/㎡左右，由此看来高新区新房价格波动不大。
- 城南中心新房价格未来有可能降到2万/㎡以下
近期浦口城南中心接连挂地，8月1日挂出G22地块，8月14日又挂出G40地块，两幅地块的起拍楼面价分别为10319元/㎡和11131元/㎡。
而同板块的地价，2022年时还维持在1.5-1.65万/㎡之间，浦口城南中心G59（仁恒城市星瀚）拿地价格15469元/㎡；城南中心G21（中垠瑧悦府）拿地价格16599元/㎡，算下来城南中心地价下调了5000-6000元/㎡左右。
不过目前迫于去化压力，城南中心新房实际售价已经逼近2万/㎡，中垠瑧悦府实际售价2.1万/㎡左右，G22、G40出让后新房价格可能低于2万/㎡。
- 仙林中汇通路未来新房价格可能低至2万/㎡
8月14日仙林汇通路板块新挂出一块新宅地，G32地块，性质是商住地块，容积率低至1.05，地块就位于奔马路以南，与别墅项目复地大鱼一街之隔。
复地大鱼VILLA的最新成交单价是48098元/㎡，如果汇通路G32后期出让后跟进开发高端别墅则另当别论，如果开发普通刚需盘，未来房价可能低至2万/㎡，判断依据是G32起拍楼面积仅11611元/㎡，相比之前同板块出让的G44、G45，17527元/㎡和15517元/㎡，汇通路G32的地价下降了4000-6000元/㎡，而目前在售盘美都星屿熹的实际售价是2.6万/㎡，按照地价降幅，未来G32的新房价格应该就是2万/㎡。
- 江宁青龙山新城未来房价大约在1.7-1.8万/㎡左右
8月14日江宁青龙山新城挂出一幅宅地，G34地块！这是青龙山新城时隔5年之后出让的首幅宅地，也是继江宁殡仪馆搬迁，板块规划调整后曝出的最新动态。
G34起拍楼面价仅为8020元/㎡，5年前的G106地块（雅居乐雅郡兰庭）成交楼面价为21840元/㎡，江宁青龙山新城地价降幅达到13820元/㎡，如此降幅将直接导致当地新房价格直线下降，预计G34未来新房售价只有1.7-1.8万/㎡。
- 栖霞仙林湖未来洋房豪宅价格预计“降至4字头”
8月1日挂牌，8月31日将正式出让的仙林湖G19地块，目前起拍单价为20807元/㎡，同板块的高科紫星堂，2022年拿地价格26147元/㎡；仙林湖G56去年拿地单价为25129元/㎡，也就是说今年仙林湖豪宅地块地价降低了4322-5340元/㎡。
目前仙林湖高科紫星堂售价52620元/㎡，相应计算仙林湖G19未来洋房售价预计在4.7-4.8万/㎡。
- 栖霞新尧新城未来新房价格预计在1.8-2万/㎡
8月1日，栖霞新尧挂出一幅新地块，G20地块，起拍楼面价仅10005元/㎡，而新尧上一次出让宅地还要追溯到2020年，高科拿下的G19地块，楼面成交价19713元/㎡，容积率2.6，也就是如今在售的高科紫尧星院项目。
目前高科紫尧星院的实际售价在2.6万/㎡左右，相应计算，未来G20的新房售价应该在1.8-2万/㎡。
由于文章篇幅有限，一些新挂地块没有统计在内，比如江北桥林G41地块起拍地价仅5434元/㎡；江北五桥G42地块起拍地价为10022元/㎡，这都将直接导致未来新房售价出现调降。如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。