极目新闻记者 孙婷婷
摄影记者 刘中灿
通讯员 陈章颖
实习生 曾伊可 龚雨
“房子卖了，租户不愿意搬走，月底就要交房了，我该怎么办？”“租赁合同到期后，房东不退押金怎么办？”“租期未到，房东就提前让我走，我能让他赔偿损失吗？”当前正值毕业季，不少毕业生寻求租房，也有租户、房东面临换租等情况。6月26日上午10时至11时，武汉市黄陂区人民法院武湖人民法庭副庭长陈思倩做客楚天都市报极目新闻市民有约栏目，接听市民热线，解答市民租房纠纷相关问题。一个小时的热线时间里，电话不断。
房子卖了租户不愿意搬走，法官：尽快下书面通知函协商腾退
市民马先生较为着急，他有一套房子，已经卖给他人了，与买房人约定6月底交房。此前，他已经把房子出租了，他要求租户搬离，租户表示自己没地方住，拒绝搬走。如果租户不搬走，他无法把房子顺利交给买房人，现在不知道该怎么办，拿租户没办法。
陈思倩询问马先生与租户是否签订了书面房屋租赁合同，合同中是否约定了租赁期限以及租金的支付方式。马先生表示，租金是一年交一次，房子卖了后的租金没收，没有约定租赁期限。听了马先生的回答，陈思倩解释马先生和租户的合同属于无固定期限合同，双方随时有权要求解除合同，但是应当在合理的期限前通知对方，不能再提前收租金了。如果提前收租金，可能会导致租期未满，适用买卖不破租赁的规定。马先生急问道，他提前2个月上门口头通知租户搬离，现在离月底只剩几天了，马上到交房时间了，租户就是不走，该怎么办。陈思倩建议若马先生自己未留存已通知租户搬离的证据，且租户不承认收到口头通知的事实，要尽快下书面通知函告知租户解除合同并腾退房屋，留存书面证据。另一方面，要积极与租户协商腾退事宜，必要时可申请基层调解组织介入或在法院进行诉前调解，以免造成自己卖房违约。
张先生说自己长期在外地，将房屋出租给中介，由中介进行转租，现在发现中介把房子对外转租后，租户对房屋进行了隔断，改变了房屋原有结构，自己该如何维权。
陈思倩询问张先生装修房屋时，中介或现租户是否与其协商过，是否取得过张先生的允许，张先生与中介的合同中是否对装修事宜进行过约定。张先生表示中介未与其商量就改造了房屋，合同中没有约定上述内容。陈思倩表示，如果租户装修未经自己允许，张先生不愿意继续出租房屋，可就中介的行为构成根本性违约为由，要求与中介解除合同，并要求中介返还房屋，恢复房屋原状。
市民欲从他人手上直接转租商场商铺，法官：签订转租合同前需征得商场同意
一位市民打来电话，说他打算从朋友处转租某商场的店铺，应当注意什么？另外，店铺外有一块公共区域，朋友说商场把该部分也一并交由朋友在使用，现朋友说将这一块公共区域也一并转租给他，他准备给朋友付押金，想问自己有没有什么风险，签合同时注意哪些事项。
陈思倩建议该市民在签订转租合同之前，首先要与商场联系，确认商场是否知晓并允许朋友的转租的行为，如果不同意转租，双方之间的转租合同对商场不产生法律效力，无法保障其权益。如果同意转租，他需留存书面证据，在此前提下才能和朋友签订合同并支付押金。其次，陈思倩提醒该市民注意，转租合同的租赁期限，不得超过朋友与商场之间约定的租赁期限，如果超出，超出期限对商场不产生法律效力，商场可以基于物权要求他进行腾退，将不利于自己权利的保护。如果他想继续承租的话，建议他与商场协商重新签订合同。再者，陈思倩表示对于公共区域的出租及使用，最好以书面形式取得商场及朋友许可，以免日后发生纠纷。同时，对该公共区域的使用，不得对其他权利人造成影响。
市民刘先生打电话咨询租房合同相关事宜，他通过中介将房子出租出去了，房子有一些家电设施提供租户使用，他担心不续租以后，如果发现租户把房子的物品弄坏了，自己到时候应该如何处理，想听一下专业法律建议。
陈思倩建议刘先生与租户签合同时，在合同中明确标明房屋内设施及物品的数量，在交付房屋时对上述设施、物品的状态进行确认，同时，也可在合同中对物品出现损坏时的赔偿进行约定。此外，陈思倩提醒刘先生，作为出租人，租赁物出现非人为原因或第三者原因造成的损坏时，应当积极履行维修义务。刘先生进一步提问，表示他和租户签订的合同是中介提供的格式合同，合同中没有这些内容，自己可否自行添加。陈思倩表示，刘先生和租户直接签订租赁合同，系刘先生和租户之间形成房屋租赁合同关系，而不是和中介间形成房屋租赁合同关系。因此，中介提供的合同模板，刘先生有权在原合同之外增加补充内容。她建议刘先生与租户沟通之后，将双方协商一致的内容作为补充条款添加在中介方提供的格式合同上，以便日后纠纷的处理。
房东要求提前退租又不赔偿，法官：保留搬家费用、找房损失等证据
一位读者打进电话表示，他毕业后通过网络平台找了租房搭子合租房屋。房屋是他们从二房东手上转租的，约定租赁期限为三个月，但是他住了三天想退租，二房东要在已支付的房租里扣除1000元违约金，他找了房屋的原房东，但是原房东表示自己不掺和这件事情，他觉得违约金过高，自己才住三天，而且还是和二房东签的合同。
听了读者的话，陈思倩询问其与二房东签合同时，是否在租赁合同中对违约责任进行约定。该读者表示没有约定。陈思倩表示，租户因为自己的原因提前退租，其行为已构成违约，因违约行为给出租方造成的损失，应当予以赔偿。若其认为二房东扣除的1000元损失过高，可进行协商，如协商不成诉至法院，法院会结合在案证据及二房东的实际损失依法进行认定或进行调整。该读者与二房东之间形成租赁合同关系，与原房东之间并不存在租赁合同关系，如果寻求原房东帮助，原房东只能从中进行协调。陈思倩提醒，在租赁房屋时一定要进行全面考虑，以免租赁后发现房屋不合适提前退租造成损失。
在来电中，多位读者提到押金退还的问题，陈思倩建议不论是租户或者是承租人，在签订合同时，一定要对押金的性质及退还条件进行明确约定，即明确押金的性质是违约金还是履约保证金或者两者兼具。如合同有约定，按约定处理。若无约定，租赁期间如造成租赁房屋及房屋内设施的财产损失（不含自然损耗），或承租人未按约定支付水电费等，均可在押金中予以扣除。
在来电中，有多位市民咨询房子还没到期，房东要求其搬离，自己又没有找到房子，能不能要求房东对自己的损失进行赔偿。陈思倩建议，房东要求提前退租，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。遇到这种情况，租户可以保留证据，比如搬家费用、找房子期间的损失等，要求房东进行赔偿。
（来源：极目新闻）