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基本案情
老李于2019年12月购买郓城某房产公司开发的某小区5号楼储藏室一处，并与郓城某物业公司签订物业服务合同。2023年5月，位于储藏室内的共用下水管道毁损漏水，老李存放在内的货物被淹损坏。老李与郓城某物业公司、郓城某房产公司就赔偿事宜协商未果后，将二公司诉至法院，请求判令二公司共同赔偿货物损失。
郓城某物业公司辩称，公司仅对公共区域负有维护和管理义务，案涉下水管道损毁处位于老李自有的储藏室内，属于业主专有区域，不属于物业维护管理范围，不应承担赔偿责任。郓城某房产公司辩称，案涉储藏室质量验收合格，且验收和交付时间均已经超过两年，根据法律规定，排水管道的最低保修期限已经届满，其不应承担赔偿责任。
法院审理
法院经审理认为，老李与郓城某物业公司签订的物业服务合同约定，物业公司对小区的房屋建筑共用部位负有维修、养护和管理的责任，包括共用的上下水管道、落水管等，应当保持无损坏无堵塞。本案中，毁损的排水管道虽然位于业主专属区域，但为该单元楼业主共用管道，并非业主自用，属于物业公司养护、维修和管理区域范围，且郓城某物业公司未能举证证明对案涉管道进行过必要的养护和管理，故应就其管理疏漏和过错承担相应的赔偿责任。关于老李主张郓城某房产公司应当共同承担赔偿责任的诉讼请求，在案证据显示，案涉储藏室交付时验收质量合格，且交付和验收时间已经超过法定的质量保修期限，郓城某房产公司对老李的损失不存在过错，故不予支持。综上，法院判决郓城某物业公司赔偿老李货物损失及评估费用。
法官说法
房屋建筑的共有部位不应当单纯的根据区域位置确定，如本案中，毁损的排水管道虽然位于业主专属区域，但为单元楼内业主共用，并非业主自用，应当属于共有部位，物业公司应按照合同约定履行维修、养护和管理的义务。物业公司在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，对共用部位、共有设施设备质量情况和使用状况做到心中有数，对可能出现的隐患进行充分评估，并采取相应的维护和管理措施。即便案涉排水管道位于业主专有区域，对物业公司养护和管理带来一些不便，但如果物业公司能够与业主进行协商，确定养护和管理时间，完全有机会和条件对排水管道进行养护管理，故物业公司不予养护管理，实则是怠于履行约定义务。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百八十七条业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
《中华人民共和国民法典》一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。 依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
来源：郓城县人民法院 李 赫