近期,上海越来越多的老破小实现“1天成交”。

老破小是上海楼市的照妖镜,是上海楼市重最基础的成交单元,是推动整个置换链条最底层的产品。

如今老破小的成交回暖其实是非常积极的信号。

尤其是成交周期非常短的,说明价格下降到了足够吸引买家的程度。

而且这个价格的安全垫是得到市场认可的。

实际上不止老破小这一种产品,不少动迁房、商品次新房也都有快速成交的情况出现。

老破小虽然不是优质资产,但是逐渐价值回归的老破小又给了大家买入的理由。

当上海的买家、卖家还在“大刀战”中拉锯时,老破小却在不知不觉中迎来了确定性回归。

成交量有起色,决策速度明显提升。我们一起期待上海楼市越来越稳健。

刚需为什么要选择老破小?

实际上,三年前我们就说过,核心市区老破小(周围步行可达3轨交的那种)是总价“洼地”。

上海的二手房主力成交总价一直都是两三百万,最近,市面上很多“秒成交”的二手房源,也都是200-300万。

最简单的,我们看4月房龄30年以上的二手房成交,排名第一的是共康四村,一个月走了20套,最新一套成交37.23㎡,总价163万,内部数据显示,带看仅5次,挂牌周期一个多月,这个成交速度,多少二手房东都羡慕哭了。

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核心地区的老破小,仍然是刚需的主战场,尤其是在新房加价提质的情况下(简单来说新房更贵了),刚需上车老破小,真的越来越香。

但还是那句话,如果是投资,老破小大可不必。

先说说刚需。曾经地产君和小伙伴也对老破小or次新房有过激烈的讨论,有人觉得老破小的居住体验太差,有人觉得同价位的次新房太偏,各执一词。

直到有位终于有了购房资格,此前一直租房住的新上海人说了一句,我没钱的时候,总归是工作生活怎么方便怎么来,等我有钱了,我再去考虑以旧换新,以小换大。

反正四五十平再怎么小,也要比我花2000一个月租的一室户要大吧?

这也是第一点,预算是刚需选择的重要原因。

比起次新房,老破小更直接地面向刚需市场。现实情况也正如上述那位同事所说的那样,50平左右的老破小,就是一个上车的机会。上海的城市发展离不开外来人口涌入,这部分人口成为了租房市场的主力。

随着时间的推移,只要这部分人口想要安顿下来,在“租售同权”短期内因资源紧缺无法实现的情况下,租房转买房是必然趋势。

新房自然人人都想住,但是,新房越来越贵了。诚然,自从在土拍阶段引入装修标准规定之后,上海的新房品质越来越高了,外观越来越漂亮了,甚至400万新盘,都能用上三大件了,但有没有可能,同地段的老破小,甚至只要100万出头?

在市场预期比较低迷的当下,不是每个人愿意拉足杠杆,咬咬牙上车了。

相反,老破小的低价优势愈发凸显。

我们可以看看老破小成交量较大的静安彭浦、杨浦控江、徐汇长桥、浦东上钢一带,共康四村5年内成交507套、控江四村成交566套、梅陇四村成交509套、上南六村成交416套。

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比如上南六村,其挂牌单价基本上维持在6万不到,由于都是小户型,套均总价都在200万左右。

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但2批次最新土拍,上钢街道的地块,联动价已经来到了10万/㎡,而新地与上南六村的直线距离,仅有1.5km左右。

市区的配套也是刚需客的重要考量因素。年轻人最重要的资产是时间,每天来回3小时甚至更多的极限通勤,非常容易形成焦虑内耗,久而久之,会怠于学习,进步空间收窄。

既要享受市区的便利生活,又没有足够的预算去购买新房、次新房,老破小自然是首选。

事实上,从数据来看,在疫情之后的5年里,老破小的成交量占比非常大。5年中,房龄30年以上的老破小,成交套数高达223,154套,二手房总成交量1,034,486套,占比达到了2成更多。

老破小租售比冲高?

刚需客购买老破小是预算不足,难以选择。

但如果是投资呢?投资无非两种,增值和租金。在市场下行期,老破小保值其实不会很差,(有学区的就更好了。)但是,老破小在市场繁荣期,增值就会很弱。原因也很简单,面积小、房子旧,可增值部分有限。

但租售比,一直是老破小的强项。

以上文提到的控江四村为例,其30平左右户型,一般能租到3300-3800元/月。按30㎡均价4.7万、套均总价160万来算,租售比基本上在2.5%左右。

共康四村的租售比就更高一点,37平左右户型,可以租到3700元以上,租售比可以达到2.8%左右。

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总体来说,老破小的刚需自住价值仍然很高,也拥有着庞大的市场,真的不要去妖魔化老破小了。