文／廖兴
代持婚过！近期由于部分红盘入市，在网上，开始出现了一些声称“可代持”的信息。这些信息虚实难料，今天发哥想来再跟大家聊聊代持这个事。
金融城三期某新盘，有人声称可代持，图据：小红书
在成都“网红盘”倍出的那个年代，大量与周边二手房倒挂价差的新房销售时，也让无数投机客搞起了找资格代持房产的偏门操作。
关于此事的风险，成都商报2022年曾报道过攀成钢乐天圣苑的一场代持纠纷，有两人合伙买房，一起还月供，一起付首付，还签订了《合伙购房协议书》，但因房屋上涨后，“被借名人”开始不认账，最终对簿公堂。详情点击
现实生活中，类似因“房屋代持”引发纠纷的事件不胜枚举。这一次，我们也针对大家关心的“房产代持”易引发的相关问题，特别邀请到律师进行专业解答。
代持是把双刃剑
最大风险在于“被借名人”
首先需要说明的是，“房产代持”并不违法，但因潜在风险极高，也被视为一把双刃剑。
在过往案例中，最大风险就常常发生在“被借名人”身上，包括又不限于被借名人反悔、被借名人私自处理房产、房产被查封拍卖、婚姻变化、意外死亡等。
前文提到的案例，便是“被借名人”反悔的典型案例——本说好且签订《合伙购房协议书》确认各自享有房子50%的产权以及房产增值的一半，但在房屋增值后，“被借名人”冯某却开始“赖账”。
同样在不久前，还有媒体报道了一起因“房产代持”闹得不欢而散的事件，张先生与李女士原是恋人，但因李女士不具备在京购房资格，双方便商议借用张先生名字购买一套房产。
但不久后，两人分手，张先生却私自将房产进行了抵押，最终两人闹得不可开交。
事实上，即便能找到一个靠谱的“被借名人”，同样会存在不可控的隐藏风险。
例如，“被借名人”万一突发疾病过世或丧失行为能力，则会涉及继承权或监护权的问题；“被借名人”征信变化，从而导致银行卡被冻结而无法如期还贷等诸如此类的情况。
对此，北京大成成都律师事务所曾新宇律师说，因为每个人的情况不同，所以只有尽可能把可能发生的风险点均提前约定到代持协议中，特别提醒以下情况均应作为单独条款加以约定，如“被借名人”去世、离婚、负债、失联或因其他法律问题被法院查封房产等情况。
她还称，由于合同不对抗善意第三方，所以即使做了合同约定，最后借名人也有极大可能只能获得违约金，而不能获得房产所有权。也就是“赢了官司，输了钱”。
做好风险规避
代持协议需注意哪些事项？
如若遇到特殊情况，必须经人代持房产，我们又应该如何做到最大化规避风险？
曾新宇律师表示，双方需要在代持协议中对以下几点进行规范，才能尽可能规避风险及保障合法性。
先要明确协议内容。即在进行借名买房或房产代持之前，双方应签订详细的书面协议，明确各自的权利和义务，包括房屋的购买、使用、收益分配、转让、以及未来出售房产时的分配方式等。
再者是房产登记问题与明确房产权属问题。由于房产证上名字是被借名人，实际购房人在法律上很难直接证明其所有权，双方还应明确房产的权属归属和将来的权利转移方式。
同时，实际购房人也需保留所有交易凭证，包括银行转账记录、付款收据和相关的购房文件，以证明资金的来源和流向。
其次，还应考虑到被借名人的风险防控和税务问题。这能较好避免被被借名人抵押、转卖房屋等风险，以及涉及到遗产税、赠与税等。
还有就是上文我们曾提及的“被借名人”意外情况，因此协议中也应考虑继承和赠与的环节，以免出现被借名人意外去世后，会按照其遗嘱或者法定继承规则继承，可能会与实际购房人的意愿不符。
最重要的是，要清楚所购房屋的性质，不要购买有政策限制交易条件的房产。因为，按照以往判例来看，为逃避限购政策而找人代持则是不合法的，也就是法律上所称的协议因违反公序良俗而无效。
最后，发哥想说，“房产代持”的潜在风险很大，常常还存在请求确认产权共有得不到支持、房屋被转卖或者因被借名人对外负债被法院强制执行等风险。
因此，特别提醒广大读者朋友：“代持房产”总体风险很高，无法做到充分规避风险，就不要为抢网红盘铤而走险。
主编：余鸽
副主编：赵述锦
编辑：廖兴
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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