确实，天津二手房市场迎来了“小波段”。
虽然春节期间，成交只有个位数。
进入三月以后，成交量直接提到高位，并保持稳定。
数据来源：贝壳找房
第一周1260套，第二周1520套，第三周1587套，第四周1502套。
3月16/17两天，成交量逼近700套！
23/24两天，新房成交仅200套+，赶不上二手房一天的量。（数据均来源于贝壳找房）
那，到底是谁在买二手房？
学区房
市场上二手房的成交“大户”，还是学区房。
并且以市区南开、河西的老破小为主。
比如3.18-3.24期间，河西区成交了227套，南开区成交了212套。
其余的区域，数据却平平。
和平区仅有64套。
而且今年的学区房趋势与往年大不同。
2022年，和平领涨；
2023年，河西领涨；
2024年3月，南开、河西平分，价格还有小幅回落。
具体到板块呢？
南开区的王顶堤依旧是YYDS！
一周的成交量就可以在50套。
还有南开华苑区域比较热。
因为他们有资源属性：
一是有南开实验学校，九年一贯制。
消除不确定性，200万可以兼顾居住+上学。
二是河西同样价格的房源，周边配套更完善。
甚至156平米的大户型，也可以保持在2万/平米以上。
河西区销量比较高的“同款”，就是挂甲寺、东海街。
但是今年的趋势和去年大不相同了！
比如景兴西里：
2023年2月，周末一天可以成交3-5套，成交周期很短，价格合适的房源一周之内必成交。
到了今年，成交周期拉长+总价回落+楼层中低区偏好。
高楼层必须在价格上做出让步，几乎下降5-10%。
今年河西的学区房完全是买方市场，去年高点买入的，全部“站在高岗上”。
一个网友吴女士，在去年买了河东的新房+河西一片的一室小户型，打算做1+1置业。
但是今年发现卖不出去，因为是顶楼，买方给的价格比平常低了20万。
改善房
【河西区】
各个板块之间，抢人大战已经打响：
新梅江第三代产品降价，周边新房、二代产品甚至核心区高端改善都受影响。
新八大里、陈塘庄区域依旧有优势。
新梅江
第三代产品成交很活跃。
单价比之前合适，甚至和项目在售的新房价格进行抗衡。
区域内的二代产品就更不用说了，有天然的技术性贬值。
核心区高端改善也受影响。
海河大观今年卖的都是小户型。
贝壳找房上，大户型的成交还是去年10月份。
泰悦豪庭则是直接有价格上的变化。
新八大里
一位买房人，孩子2028年上学，一开始选定的格调美古花园。
因为和平新房不受提前3年户籍的限制，交房就能直接上学，还是重点校。
但首开的时候没选到合适的楼层，而且买美古要贷款400万，杠杆很大。
后来买了新八大里的次新房，没人住过，还是楼王位置的次顶层。
有这样想法的人很多，新八大里属于次新板块，距离和平也近。
而且之前有一部分投资客，有很多没有住过人的房源。
只要价格合适，买房人可以舍弃一些社区感。
【南开区】
整体价格没有太大变化。
与河西核心区一样，成交量减少，基本上成交都是门槛房源，以学区房为主。
大面积改善几乎没有，但是房源增长量多，大部分高端房源有价无市。
水上
差不多的局面。
水上周边有很多大面积改善，或者高端社区。
但是成交量寥寥，曾经的神盘天房崇德园，也要经历321天，才能卖出。
被周边新房产品碾压了。
广开
格调春天、富力城等带学区的次新房还是很扛。
直播时的问询率依旧很高。
因为在其周边，没有绝对的竞品出现。
但是成交流速变缓，因为南开新房今年出现“井喷”现象。
小编接触了很多500万预算的买房人，都说在南开买不到合适的房源。
改善人群会优先考虑新房，但新房找不到产品、位置和面积、学校拥有均好性的项目。
只有价位提升到600-700万，才能有选择性。
这部分人会选择居住和上学分开，或者外溢到西青或者河东。
综上，目前的二手房市场，主流的两类人群就是学区和改善。
小编了解很多网友的微观案例，也和很多门店中介去证实。
今年的新天津人观望情绪很重，购买需求已经下降了不止一个台阶。
本地刚需和改善需求也一样，所以今年的小阳春真的很小。
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