结束假期后的第一个周末，楼Sir的朋友圈被一个项目的开盘刷屏了。
说起这个项目，从面世以来就一直霸屏热搜榜，人气居高不下。
从案名释放，到价格预测，再到回迁选房，商品房正式开售，它可以说收获了长达一年的市场关注度。
海府大院，这个自带流量的名字，终于在上周揭开了它的神秘面纱。
一年等待，它到底给市场带来什么样的产品，大家对它的关注究竟是图个热闹，还是真能不负购房者众望。
话不多说，今日份踩盘，楼Sir三探海府大院，给大家盘一盘这个流量宠儿，最新鲜热辣的项目动态。
关于价格
从海府大院进入大众视野以来，关于它的售价就一直是大家讨论的重点。
有说它是最贵回迁房，至少3w＋，也有拿着海建集团给到原回迁户的安置房回购价格反推计算，至少2.7w+。
当然也有理性的购房者表示，一个回迁+商品房同住的小区，又在老主城区，2.3w不能再多了，楼Sir当时就大胆预测，首推价格应该在2.5w上下。
| 此前稿件截图
果不其然，直到2月初，楼Sir从海口市发改委官方公布的消息确认，海府大院的备案价终于一锤定音，约为2.5万元。
看来开发商还是听取了市场的广泛声音，取了个中间值。但可别小看这2.5万元，这也成了主城区内，继中海明德里之后，售价第二的项目。
把同为今年面世的吉祥、保利、元垄、长信等等通通甩到身后。
当然，对于这个价格，楼Sir去之前还心存疑虑，购房者真的会买账吗，会不会只是备案备得高，现场还能打个折扣？
来到项目，即使是工作日，进入停车场内，还是停放了不少到访的车辆。
售楼处内，四五组客户正在沙盘前了解项目，还有一些回迁客户也在陆续到访，现场人气很到位。
价格方面，置业顾问表示，按照备案价出售，价格在2.5-2.6万之间，均价为2.55万，而周末的开盘仅仅只是一个仪式，项目并未正式销售。
意向客户可以提前缴纳5万元意向金，等开盘后或许可以享受优先选房和优先摇号的权益。
至于会不会有折扣，置业顾问则表示，项目目前并未有折扣信息，简单来说就是开发商对于销售非常乐观，不愁卖。
而项目开盘时间预计在三月份中下旬，屏幕前的各位，海府大院的这个价格，你觉得销售情况会如何呢，欢迎进群咱们聊聊看。
关于产品
据介绍，海府大院总占地354亩，总建面约68万㎡，分五期开发，共有3037户。
共规划了20栋高层住宅，其中已有15栋楼封顶，余下的1、2、3、12及4号楼还未动工建设。
作为原省机关的单位房改建项目，规划中保留了海南大酒店、省委门诊楼、第一办公楼、海府新村等原有住宅，而之前拆迁的居民经过选房，已经消化了1225套房源。
而剩余的房源，除去还未建设的五栋楼，目前货量约为947户，放在整个海口市主城区，这样的大体量，基本找不到第二家能与之匹敌的商品房项目。
项目整体以海南新中式风格打造了纯板式住宅楼，全部户型均为正南正北朝向。
车位方面，做到了人车分流，全地下车位3814个；超出了商品车标配的1：1。
而面积段横跨85—225㎡的两房至5房，幅度非常大，这也成为当时备受市场关注的原因之一。
其一，2018年后，根据海口楼市政策调控，不再审批100㎡以下的小户型，像海府大院这般出现85平的小面积段产品，市场较为稀缺。
其二，作为纯改善型的大五房产品，超过200㎡的基本五个手指头就能囊括，海府大院又占一席。
但实际了解才发现，海府大院的户型面积段并不实用。
拿主推的三房产品来说，除了有104-111㎡的小三房，甚至连143-156㎡也只规划了三房，且基本没有可以变化的X空间。
要知道如今疯狂卷产品卷设计的海口商品房市场中，120㎡的面积上，开发商都恨不得给客户做出3+1的产品，海建的这波操作，多少有些任性了。
而整个案场走上一圈，即使已过去小半年，楼Sir却没有看到海府大院从回迁客户选房到商品房销售的项目包装上，有哪些什么明显的变化。
比如应该给客户秀服务的营销中心，没有身姿挺拔的安保人员，也没有笑容可掬的客服管家，甚至大厅里也没有悠扬的音乐和味道好闻的香气氛围。
再比如给客户秀肌肉的示范区展示，常规该出现的项目工法输出、装修品质介绍，绿化园林效果等等，通通不见踪影。
楼Sir仅仅只看到墙上张贴了一排关于海建集团曾经参与建设过的海南基建工程，总给人一种，客户来商店想买衣服，你却说店主做饭很好吃的感觉。
这可不是吹毛求疵，毕竟在售价上，海府大院算得上数一数二的项目，客户体验不到位，到真正买定离手的时候，真的会有人买账吗，楼Sir心中再度打了一个问号。
关于品质
正赶上项目样板间开放，户型如何，装修标准又怎么样，接下来海府大院的操作又一次让人惊掉下巴。
首先，作为一个销售房源约上千套的项目，竟然没有做样板间。
想要看房可以，得先爬楼，碰上你心仪的户型恰巧在十楼的，碰上工程电梯没有开放，那不好意思，想看还得爬。
其次，从销售中心到所谓的样板间，就是绕过如今的在建工地，看不到园林景观，也没有小区内部的规划展示。
美其名曰，海建对自己产品的品质很自信，直接给购房者看到的，就是未来家的样子，但就这样的景观呈现，多少有些敷衍了事。
最后，好歹给客户呈现一个清扫干净的样板间吧，不好意思，也没有。
尘土飞扬的地面，没有装好的厨具，搭配正在赶工的工程队，楼Sir忽然有一种看回迁房的既视感。
户型方面，两梯两户的设计，出电梯后的这个位置均为公共区域，穿过一扇消防门，每户门前位置光线受了遮挡，且没有过多的利用空间。
而板楼保障了南北通透的同时，也牺牲了一些面积，海府大院仅有75%的得房率，相较于市面在售项目，公摊还是偏高。
而厨房及公共卫生间的位置都相对偏小，156㎡的厨房，甚至只能放下单开门冰箱，而卫生间的门，人都必须侧身才能从里面关上。
而卧室内，楼Sir还发现，飘窗的进深比起市面常规项目都要深了不少，目测约为1米， 这个区域日后还得考验购房者的改造功力了。
至于装标嘛，大家看完下图什么感觉，说回迁房标准不为过吧。
乳胶漆墙面，塑料灯具，燃气灶及热水器则是采用了美的品牌，至于其他的牌子，楼Sir并没看到详细的展示，但基本能确定的是，海府大院回迁房和商品房的产品，交标一致，标准并不高。
市场会买单吗？
那2.5w的价格，究竟贵在哪里?
我们先来看海府大院的内部配套，用带看置业顾问的话来说，项目体量够大，基本上商品房小区里该有的配套，应有应有。
商业方面，参考龙湖天街模式的1988商业街约2.7万方，目前已经成型，未来将招商会所、酒店、咖啡厅等商家入驻。
而如今项目入口处则规划为闯海文化广场，原省委第一办公楼会保留成为海岛文化馆。
关于这点，楼Sir之前就给过掌声鼓励，毕竟是见证了1988年海南建省办经济特区揭牌原址，给海口市民留下乡愁和文化记忆，还是很值得期待的。
而小区内，标准成人泳池，儿童景观泳池、儿童游乐区、健身区、棋牌区、老人休闲活动区；甚至还有海南首个室外乒乓球场、羽毛球下沉庭院式运动场等都有规划。
这还真的大社区的好处，能装下更多的生活配套，也算得上海府大院的一大核心卖点了。
物业则由保利物业负责，2.5元/平的物业费在市区项目中收费较低，应该是为了照顾回迁业主而做的综合考虑。
区位方面，所属美兰区海府⽚区的中⼼，主要辐射周边省级⾏政办公，作为老城区，商业、餐饮、娱乐配套也已经成熟。
楼Sir认为，如果是住惯了这个区域的购房者，或许意向会更为明确，但对于新海南人来说，此区域城市界面老旧，日常交通也较为拥堵，吸引力不大。
置业顾问也表示，如今到访的客户，大多为周围单位工作的职工们。
项目的双xq房是另一大亮点，周边辐射省级幼儿园，还有十分钟内步行就能轻松达到的二十五小和十中。
也有不少购房者冲着这点而关注此地，但是价格方面海府大院并不占优势，一套111㎡的三房，也需要约278万，门槛不低，相信也会劝退一些家长。
至于大家最关注的圈层问题，一直以来，关于海府大院的原住民身份就是大家讨论的重点。
但也有不少理性网友表示，圈子有着强烈的认同感，并不是买一套房就能融进去的。
现如今的人情社会，有求于人帮忙，也得给别人提供相应的利用价值，不是吗？
而海府大院，的确将圈层作为了最大的卖点，所谓的“生而不凡”的宣传口号，是不是能打动如今越来越趋于理性的购房者呢？
楼Sir看来，它是个优势和劣势都很明显的小区。
优势在于，海府大院这个“金字招牌”自带光环，心理上让人高看几分；地处于主城区，交通足够便利；大型社区配套较为完备；又是准现房发售，购房者不用担心交房难的问题。
劣势在于，回迁和商品房混住，且回迁客户优先选房，也就意味着好的位置和户型存在竞争；2.5万的单价偏高，极大程度打击了购房客户的积极性；户型设计方面无亮点且得房率不高，加之装修标准过低，综合来说楼盘性价比不高。
至于要不要买，那就见仁见智咯。屏幕前的各位，有去看过海府大院了吗，你们的感受又是如何，咱们评论区里接着聊，想要最全的户型效果图，欢迎小窗私信楼姐咯。