近日
福建省人民政府印发
《福建省推动大规模设备更新
和消费品以旧换新行动实施方案》
其中
《通知》提出：
加快建筑和市政基础设施领域设备更新
划重点
围绕建设新型城镇化， 结合推进城市更新、老 旧小区改造，以住宅电梯、供水、供气、污水处理、环卫、城市生命线工程、建筑施工设备等为重点，分类推进更新改造 。
加快 更新不符合现行产品标准、安全风险高的老旧住宅电梯，统筹安排、稳步推进既有住宅加装电梯 。
最近，“以旧换新”这个词很热。
4月12日，商务部等14部门印发的《推动消费品以旧换新行动方案》，指出要组织在全国范围内开展汽车、家电以旧换新和家装厨卫“焕新”。
接着，住房“以旧换新”的消费模式也开始落地。
据不完全统计，自去年以来，全国已有39个城市表态支持商品房“以旧换新”。
近两年，为有效盘活二手房，促进“一、二手房联动”，不少城市出台了“以旧换新”。简单来说，“以旧换新”购房政策，是全国各地推出的购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，部分城市同时还提供换房补贴。
01
多城表态参与住房“以旧换新”
据不完全统计，2023年以来全国范围内至少有超过30个城市表态参与住房“以旧换新”，其中越来越多的“国家队”入场参与收购。
深圳：首个一线城市启动商品房“以旧换新”
4月24日晚间，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知（以下简称通知），宣布 在全市推行房产“以旧换新” 。
根据通知，房地产开发企业、中介机构与换房人进行面对面沟通，签署协议，明确活动细节和各方权益。房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（建议不少于90天），如旧房未售出的，换房人可无条件解除协议，无需承担违约责任。
深圳首个以旧换新项目启动
福州：拆迁安置房可置换主城区商品房
4月14日，福州晚报发文表示：随着国内多个城市发布促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”的方案，在福州国企平台的主导下，福州也悄然启动住房“换新购”。我市的住房拆迁家庭，可以选择将手中的拆迁安置房源，置换主城区商品房，以较小的经济负担，住上更宽敞更舒适的新居。
经过详细的调研和市场分析，平台整合了福州市区近30个国企一手商品房楼盘，用于拆迁户换购。拆迁户看中楼盘后，商定置换的回收拆迁（安商）房价格并签约，定向购买国企一手楼盘新房。这些国企一手楼盘既有榕发、建总、左海、建工、新榕等福州本地市属国企商品房，也有首开、国贸等国企商品房。
近两年，为有效盘活二手房，促进“一、二手房联动”，不少城市出台了“以旧换新”。简单来说，“以旧换新”购房政策，是全国各地推出的购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，部分城市同时还提供换房补贴。
02
厦门住房“以旧换新”迎前奏
实际上，厦门的以旧换新早已施行，以往的方式主要分为两种，一类是拆迁重建，如槟榔、湖滨壹里、蔡塘、湖边水库等；另一类是老旧小区改造翻新，如加装电梯、建筑墙体粉刷、公共空间改造等。与目前市场出现的住房“以旧换新”尚有区别。
此次福建出台《福建省大规模设备更新和消费品以旧换新行动实施方案》的通知，被看成是厦门住房“以旧换新的前奏。
从国内城市动向来看，为了激活楼市交易，一线城市以及福建省内城市均已开启“以旧换新”，厦门跟上的可能性较大；二是从当前厦门楼市实际情况出发，二手住宅难卖，改善置换需求大量积压，以旧换新直击想换房而换不动客户群体痛点，可以降低置换成本和名额释放双重压力。
可以说，住房“以旧换新”的政策是好政策，具体要看落地力度。而这个力度，取决于是否让这个链条上的所有人共赢。
从之前各城市颁布的政策来看，住房“以旧换新”存在两种模式，一种是“帮卖模式”，一种是“收购模式”。
“帮卖模式”，购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定好新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房，一般旧房挂牌会有3-6个月一定的期限，期限内若旧房卖出，双方的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金。当前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是这种模式。
“收购模式”，房企或者第三方接手购房者的旧房，实际操作中一般是先旧房评估，旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。这对开发商的实力有一定的要求，在当前房企资金承压、库存去化难的情况下较少企业选择该模式。
从“以旧换新”本身来看，无论是“帮卖模式”还是“收购模式”都存在着“置换”关系。由于“以旧换新”的最大难点在于如何顺利卖出旧房，因此二手房市场的表现，在一定程度上对“以旧换新”产生较大影响。
03
各地实施效果差异较大
从2023年以来支持住房“以旧换新”城市的落实效果来看，各地有较大的差异。
首先从“帮卖模式”来看，主要借助开发商的资源，集中优势资源对旧房进行销售。但在当前新房去化难，二手房挂牌数量高、成交量未见起色的情况下，多城市推行的该模式未见较大的效果。
如2023年9月南京推行的“换新购”参加的企业虽不少，但加入的房源一般是项目尾盘、或者非热点区域项目等去化不好的房源，市场的积极性不高，效果不明显。但同时期南通的“以旧换新”取得了较好的效果，主要在于一方面开发商兜底购房者低价卖出旧房源，给予了购房者实打实的优惠；另一方面，用于换新购的新房房源是一栋楼，新房房源较好，使得最终的去化效果也较好。
其次是“收购模式”，偏向重资产，这对收购主体的实力有一定的要求，随着越来越多的“国家队”入场参与收购，如此次郑州全年计划完成5000套收购，将较大程度推动“以旧换新”的落地。
综上，住房“以旧焕新”政策契合当前楼市需求，在一定程度上可以帮助置换需求客户快速卖房，同时降低购房者购房成本，提高购房意愿。但是具体实施和操作难度较大，在当前整体市场承压的情况下，政策执行效果不一，仍需调动多方资源配合。
厦门地产资讯综合整理，部分来源丁祖昱评楼市