今年以来，南京新房卖得格外艰难。截至到目前，全市认购+成交套数才勉强破万。
现在的行情下，还能走量的新盘，要么地段一流，要么品牌效应强大，要么给的折扣足够诱人。极致的内卷下，一些上了年头的老盘几乎被冰冻。
南京还有哪些老盘续销困难，以至于市场渐渐忘了它们的存在？锐评君分板块进行了汇总。
河西——爱达鸣嘉
2022年7月突击领取48套新房销许，爱达鸣嘉的户型面积在103-212㎡不等，毛坯交付，均价3.8万/㎡左右。
如今近2年过去了，南京网上房地产的数据显示，这48套房成交挂0、认购套数为22套，仍有26套房待售，整体去化不到5成。
位于寸土寸金的河西，爱达鸣嘉为什么不好卖？锐评君认为有两点原因：
第一，地段乏善可陈。
爱达鸣嘉在河西与雨花交界的位置，近内环南线、凤台南路高架，且被长江装饰城、银桥市场等包围，城市界面着实一般。
第二，产权缩水严重且产品设计落后。
爱达鸣嘉是爱达花园的一部分，为50年产权的商住楼，截至目前产权只剩19年。项目只有一栋楼，1-3层为商业用房，产品本身设计与当下的市场脱节，比如103、110㎡户型都只做了一房设计，难以满足主流需求；没有传统住区的景观等配置。
河西——紫鑫中华广场
江东中路与梦都大街交汇处的紫鑫中华广场，从2018年起，陆续开卖三期紫辉时代广场的70年产权酒店式公寓。在售房源情况如下：
2号楼为毛坯交付，可选3500元/㎡装修包。户型有71、94、102、156、174㎡等，毛坯均价42650元/㎡；
3、4号为装修交付，还有50多套未售， 户型有113、117、126、140㎡等，均价42500元/㎡。
南京网上房地产的数据显示：快6年的时间里，项目累计推出的1092套房，还剩268套没卖。尤其是2022年加推的2号楼，至今只认购2套、成交则为0。
诚然，紫辉时代广场是类住宅产品，占据寸土寸金的河西中部地段不说，还有金中实小+中华中学上新河初级中学的学区配置，前期也确实卖得不错。
但市场下行，这种产权缩水22年，产品设计乏善可陈、居住舒适度远不及普通住宅的酒店式公寓，即使动辄降价几十万、上百万，可由于户型设计偏大、总价上没有太大优势的缘故，自然难以走量。
江宁——上善居
去年11月，江宁东山的老盘上善居突然拿到三期销许，推出2号楼共63套毛坯新房，主力户型88、126㎡，均价2.6万/㎡。
虽然开盘时，这栋住宅已是封顶状态，可半年过去了，63套房仅认购11套、成交2套，去化约2成。
卖不动的原因嘛，如果你知道上善居所在地块早在2001年就已出让，因为开发商经营不善，缺少开发剩余地块的能力；如果你知道项目三期公开后，连样板间都没有，自然就心领神会了。
江宁——聚景园
同样是2001年拿地的聚景园，是东山东新南路上温州商业街地块的一份子。开发商瓯江在拿地17年（2018年）后，才着手启动项目。
聚景园由两栋住宅组成，主力户型93-160㎡，毛坯交付，均价2.4万/㎡。去年12月以来累计推出180套住宅，截至目前仅认购4套、成交16套，去化仅1成。
在此前的实探中，锐评君已经指出：聚景园位于东山中心地段、配套成熟，户型跨度大、小户型总价相对低等优势明显；但产权缩水23年，小体量商住混合业态，户型存在设备平台、暗卫等脱节设计，也是无法忽视的硬伤。
江宁——朗诗九龙熙岸
2021年6月，江宁九龙湖的神秘新盘朗诗九龙熙岸开盘，凭着“九龙湖、低密、朗诗、科技系统”等卖点，吸引了不少看官。
截至目前，项目累计推出298套房，主力户型91、127、137㎡，均价3.7万/㎡左右，还剩62套未售。而同时期开盘的金隅紫京云筑，商品房早已清盘。
地段上，朗诗九龙熙岸并不落下风，周边，企业总部园、商场、公园、学校等一应俱全。甚至，小高层+洋房的配置，低密优势突出，可为什么至今没能清盘？
归根到底，还是开发商及其产品力，不够打动买房人。
项目的开发商是名不见经传的南京达来房地产开发有限公司，这块地早在2003年就已拿下，却一直拖到2018年才启动建设，如今算来产权已缩水21年。
为了业绩，开发商花了些心思，比如拉来在江宁口碑还不错的朗诗，深度参与到工程管理、科技系统维护、营销等工作中去。
可由于规划启动较早的缘故，朗诗九龙熙岸的产品设计乏善可陈，装修风格也不出彩。
这几年，江宁核心区域陆续端出金隅紫京云筑、百家臻园等改善新品，楼盘位置与配套、操盘手实力、产品展示面等均优于朗诗九龙熙岸。对于精分的买房人而言，做出最优的选择并不难。
江北——北京城建西华龙樾
2016年至2017年，南京拍出近70幅现房销售地块，江北白马板块的北京城建西华龙樾就是其中之一。
2016年9月拿地、2019年11月首开，这个地价超2万2的现房销售项目，打造了25栋主力户型99-285㎡的新中式叠墅、低密度多层产品，毛坯交付，均价超3.1万/㎡。
2021年上半年之前，南京楼市温度尚可，西华龙樾前期房源基本消化完毕。2021年下半年至今，项目又经历数次加推，去化不尽如人意。
尤其是2023年3月推出的138套房，到现在一套都没卖出去。截至目前，整个项目的780套房，还有231套待售。
江北——阳光帝景
江北隧道口的阳光帝景，2010年拿地，至今产权已缩水14年。这个大体量小区，有高层和别墅等业态，高层产品最早在2011年入市。
2022年6月至2023年1月，阳光帝景分批次加推了53套别墅房源，毛坯交付，户型面积小到287㎡，大到544㎡，单价在3万至4万不等。截至目前，这批千万级的别墅，仅卖了5套。
虽然不在核心区，但阳光帝景的区位并不算差，这两年推出的也是南京稀缺的别墅产品。但市场下行，江北楼市遭到重创，产权缩水、总价过高的阳光帝景，难免受到波折。
迈皋桥——金浦御龙湾
迈皋桥的超级大盘金浦御龙湾，总体量约70万方，A区、B区、F区、G区、H区……多到让人晕头转向。
项目所在地块于2012年出让，2015年10月首批新房入市。南京楼市无差别火热时，金浦御龙湾也曾体验了千人摇号的风光。
2022年初，在“隐身”近2年后，金浦御龙湾陆续推出I地块、A地块新房，主力户型89-132㎡，毛坯交付，毛坯均价3.1-3.6万/㎡不等。
不过，2年多过去了，项目I、A地块已推出的606套新房还剩267套没卖。
龙潭——创源龙樾
还有人记得龙潭吗？荣盛、正荣、孔雀城的楼盘扎堆延期交付，这个刚需板块令人担忧。
这里，也有一家卖了多年还没清盘的楼盘，且早已从期房熬成了现房，它就是创源龙樾。
2016年拿地、2017年底入市，创源龙樾共有7栋住宅，主力户型87-141㎡，毛坯交付，当年的销许均价约1.7万/㎡。
如今，距离首次开盘已经过去6年半，创源龙樾的900多套房，还剩173套没卖。据案场置业顾问介绍，现在购房有优惠，均价约1.5万/㎡。
锐评君有话说：
稍稍留意不难发现，以上滞销的老盘，有一些共性：
①拿地较久，产品设计与市场主流脱节
爱达鸣嘉、紫鑫中华广场、聚景园、阳光帝景……这些入市很多年都没卖掉的楼盘，不乏十多年前、二十多年拿地的骨灰级楼盘。
拿地、规划时间太早，这些楼盘的产品设计早已和当下不断迭新的新品脱节，加上开发商综合实力难以与活跃在市场上的央、国企匹敌，即使给出较大幅度的优惠，也难以迅速去化。
②地段大多不错，但难以掩盖硬伤
客观来说，上榜的部分楼盘地段、配套都还不错，比如河西中的紫鑫中华广场，江宁东山的聚景园等。
但眼下南京楼市供需关系发生变化，主流板块的新盘供应丰富，买房人的选择并不少。因此有从容的时间进一步对比在售楼盘的规划设计、操盘企业、物业服务，甚至是软性的审美水平等。
不过，这些楼盘真的不能碰吗？站在客观的视角，在充分符合置业需求的前提下，现房、折扣力度大、学区配置硬核的楼盘，倒也可以观望一番。