近期，东方市宣布优化购房政策，包括实行“认房不认贷”标准、差别化信贷及“带押过户”政策、商品住宅合理户型配比及预售条件设定等。新规为在建产业项目员工、二胎家庭及总部企业员工提供购房优惠。此次政策还放宽了建筑面积要求，允许80㎡以上户型的商品住房销售。
截至目前，包括海口、澄迈、万宁、临高、琼海、定安、陵水、儋州、乐东、白沙、琼中、五指山、保亭、东方在内的14个市县已经陆续发布优化购房新政，延续6年的最严房地产调控政策进一步松绑，海南与房地产的关系，正在迈入一个崭新的阶段。但此番调整，能否如部分从业人士所说的，为楼市注入“强心剂”，仍是未知。今年一季度，海南全省生产总值1836.98亿元，按不变价格计算，同比增长3.3%，增速处在全国底部，“松绑”的楼市，似乎并未对整体经济产生太大的影响。
“松绑”信号强烈，多管齐下刺激楼市
从去年底，海南对房地产行业的调控工作手段频出。
2023年12月，海南省住建厅发布《关于优化调整房地产调控政策有关工作的通知》，提出“优化十条”，主要包括个人住房贷款中住房套数认定标准、降低存量首套住房贷款利率、不动产“带押过户”、二手房交易转让年限、人才购房政策，以及增加多孩（二孩及以上）家庭购买商品住房套数等。此后，从海口开始，陆续有市县相继宣布优化购房政策。此番调整，被视作是6年房地产调控、5年“全域限购”之后“松绑”的强烈信号。
这一轮房地产调控，涉及的范围很广，不仅包括省会城市海口，还包括五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县，这些市县在过往几年实行了“严上加严”的购房政策，四个中部生态核心区市县建设的住房甚至只能面向本市县居民家庭销售，且条件极为严格。
同时，此番调整涵盖的条目很多，都是针对过往过于严格的条目的优化调整，从购房者身份、限售年限、限购套数、销售面积、个税社保证明等方面全线放宽，尤其向人才购房倾斜。比如一些市县限售年限“五改二”，取消离异限购，多孩（二孩及以上）家庭购买商品住房套数增加一套，还有市县放宽了建筑面积要求，允许80㎡以上户型的商品住房销售，此外，关于商办类项目的销售面积、限购条件也放宽了很多。
除了上述政策调整，在全国多个城市接连降低房贷首付比例、利率的大背景下，海南同样有所行动。今年2月，中国人民银行海南省分行官网消息称，2月7日起，对于符合当地购房政策条件的海南省户籍居民家庭，贷款购买海口市、万宁市、文昌市、东方市、琼海市、陵水黎族自治县、乐东黎族自治县、屯昌县、保亭黎族苗族自治县、琼中黎族苗族自治县、五指山市等11个市县的商品住房，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为30%；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
“松绑”非“跑马”，海南楼市迎来“双轨并举”
在海南的经济史上，房地产占据着至关重要的一席。在2011-2015年间，房地产业以年均20%以上的速度高速增长，全省房地产开发投资占固定资产投资的45.8%，房地产业和建筑业税收占地方税收的55.6%。2017年，全省固定资产投资（不含农户）完成4125.40亿元，其中，房地产开发完成投资2053.11亿元，增长14.9%。
房地产一业独大的态势曾严重制约海南经济的正常发展，2018年3月，海南喊出：“以壮士断腕的决心，减少对房地产的依赖。”4月22日，在宣布建设海南自贸试验区不久后，海南祭出史上最强调控：全域限购，五年社保，七成首付，五年限售。自此，长达6年的“最严限购政策”拉开帷幕，海南楼市步入深度调控期。
海南省统计局数据显示，在全域限购以后，海南省商品房销售面积大幅下降，2018年，海口、三亚商品住宅成交量同比跌幅分别在38%和60%左右。全省商品房销售面积从2017年2292万平方米的峰值下降至2023年的899.69万平方米，商品房销售额也从2017年的2714亿元降至2023年的1494亿元。
史上最严房产调控政策实施几年，海南的房地产投资占比逐年下降，但同时也带来了一些问题，比如楼市低迷、市场主体信心不足、项目开发主体整体经营状况不佳，全行业人流、物流、资金流受限，工程滞后等，还出现了阴阳合同、捆绑销售、价外加价、捂盘惜售等楼市乱象。业内人士普遍认为，海南楼市已发生深刻变化，部分政策已不适时宜，亟待优化调整。在此背景下，优化调整购房新政应时而生。
可以观察到，这一轮楼市政策的优化调整，无论是深度还是广度都为近些年之最，对于从业人士而言更是“久违的春天”，每一个市县公布相应的政策调整都能引发热议，朋友圈里，置业顾问和房产中介的身影，时常搭配“2025年海南自贸港封关运作”的文案出现。
但海南的楼市复苏可能还是一个比较缓慢的过程。4月16日，国家统计局公布2024年3月份全国70大中城市房价数据，海口、三亚新房和二手房环比全线下跌，其中，海口新房环比下跌0.1%，三亚新房环比下跌0.3%，海口二手房价格环比下跌0.7%，三亚二手房价格环比下跌0.3%。自此，海口的新房售价从去年11月起持续环比下跌，三亚新房售价同样也在环比持平和下跌之间游荡，海口二手房售价更是从去年4月起就持续环比下跌。
海南实施楼市新政，是“松绑”而非“跑马”，海南的房地产业正在迎来一个崭新的阶段，即以保障性住房为主，商品化住房为辅的“双轨并举”，优化高端商品住宅的限购、限价等政策，降低岛外高消费群体的购买门槛，同时加快保障性住房入市。据统计，截至4月初，海口4800户家庭已经享受安居房住房保障，在海口实现安居乐业。今年海口计划再启动配售7个项目，上市供应房源3563套，更多本地居民家庭和引进人才将住进安居房，开启幸福新生活。
文/陈明艳