刚刚,天河卖出了新政后的第一宗地块。

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央企中能建城市投资发展有限公司 、广州市天投城市建设开发有限公司、广州天科置业有限公司,联合以底价拿下天河智慧城核心区广汕二路AT0305231地块,成交价42.9亿元,折合楼面价约为2.9万/平。

该公司隶属于大家常见的葛洲坝集团。

此前,公司在横沥开发了板块内的超级大盘湾区·金融城,算是比较成功的项目。

早上9点,中能建就一马当先报价,这份报价保持到了下午3点,成功拿下。

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地块位于天河智慧城,但距离大家传统意义上的核心区,隔了一座火炉山和一座旧羊山,属于北部,一路之隔就到黄埔黄陂了。

距离最近的高塘石地铁站,步行约700-800米,大概12-15分钟的脚程,沿着家门口的广汕公路一路向西走就到,并不麻烦。

6号线,东至浔峰岗,西至香雪,中间穿过海珠广场、东山口、北京路、客运站等站点,横跨5个区。

门口这条广汕公路也是未来主要的自驾出行通道,不过平时的车流情况可能有点严峻,噪音也不小。

教育方面,地块配建托儿所,南面配套了一块中小学教育用地,要建幼儿园,并不在此次出让地块之列。

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这将是一个约4300平方米的幼儿园,计划为广州市幼儿师范学校附属幼儿园新校区,名校+1。

图源于网络

不过,小学就要看到直线距离约1km外的高塘石小学。

这所学校已经纳入华阳教育集团管理,更名为“广州市天河区华阳教育集团高塘石小学”,名校+1。

图源于xhs“艾莎妈妈”

接下来,天河会启动高塘石小学升级改造工作,包含扩建校舍超过4000平方米,从现有的12个班增至24个班,计划3年内搞定。
等地块未来交付,小学可能也差不多搞定了,有机会可以同步读名校。

图源于网络

地块硬素质还不错,但软素质上就要差一点,输在城市界面和商业氛围上。

距离地块较近的商业中心是南面智慧城的万科广场,人气和店铺都还不错,但就是要开车去,地铁也没直达。

门口广汕公路,也只有这种村里的底商。

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周边城市界面很一般,以旧村红砖房、工业园、厂房为主,唯一的优势是近山,自然景观比较好。

按照这个幼儿院规划图来看,地块可能的配置是板楼小高层+高层,全南向望山景。

图源于网络

地块面积约5.87万平方米,容积率3.0,建筑面积约14.7万平方米。

地块相对纯粹,算是纯宅地,体量也不算大。学校的事已经定了,两所名校在附近改建或新建,只需要搞好地块内的公共配套和道路就ok。

天河+地铁+名校+纯宅地+山景,地价2.9万/平!

地块内部

这样的综合素质加上起拍价,没引起一丝水花,因为地块所在的区域有点“奇葩”,而地块的高总价又隔绝了大多数玩家。

高塘石这个地方,过去就没有开发商染指过,中能建是第一个敢于吃螃蟹的房企。

在这个地方,要一个人玩起来的确太难,所以政府先给片区规划了教育上的升级。

今年上半年,广州城投以44.39亿元拿下的智慧城核心区“城投·天禧”项目,约有8万方的商业、7万方的政策住房等等,实际住宅楼面价也不便宜。

距离地块最近的两个天河新盘慧源山庄和中建天河精诚壹号,都在南面,隔了一座山。

值得一提的是,中建天河精诚壹号,今年刚刚开盘,户型为建面78、89、118平,均价6万+。

凭借450万起入住天河的价格,卖的不错,地块的户型是个优势。

说不定,高塘石项目会选择借鉴一下前人的经验。

不过,相比起南边的两个盘,高塘石项目真正的对手,可能在一路之隔的黄埔黄陂。

黄陂自从2021年供出了两个天价地,把板块预期拉的贼高以后,就卖的不太好,特别是改善盘有价无市。

想要降价换量的效果也不太明显。

摘那两块高价地来说说,花语天宸均价3.8-4.8万/平,振业天成均价4.1-4.9万/平。

最初的时候,这两块地都是贴着封顶价4.6万/平去卖的,价格不断下探。

广府壹号由于开发商的原因,对项目影响很大,价格扛不住,急于回款,也有4万/平以内的特价房出来。

靠近地铁站的保利翔龙天汇情况要好一点,定位更刚需,更容易跑量,成交均价4.5-5.3万/平。

黄陂吃的就是智慧城和科学城的外溢,但纯卖产品的改善大户型在这种大市下,走不大动,价格在不断下探。

新政后,黄陂的行情在黄埔几个主要板块里,也落后于科学城和老黄埔,市场需要一点信心。

当然,这块地在天河,高塘石和黄陂,一个在限购区,一个在非限购区,很可能就是两个世界了。

我们拉了一个模型,这块项目卖到5万/平左右,大概保本盈余,售价上很可能刷新天河的上车门槛。

要是和中建天河精诚壹号一样的有80方左右的户型,说不定可以400万起,有成为新卷王的潜质。

注重教育+地铁配套的确定性,预算有限又想留在天河上车的朋友,可以密切关注这个项目。

这个区位,更可能要卡在黄陂和天河智慧城北部的价格段之间,找一条出路,前者均价4-5.3万/平左右,后者均价6万+/平。

这块地的价格优势是有的,流速可能会慢一点,毕竟周边只有自己一个开发商玩,要造势不太容易。

本质上,还是要靠天河与智慧城的外溢支撑购买力。

总结一下,地块的优势:

1、6号线沿线,距离高塘石地铁站约700-800米。

2、配套学校升级,幼儿师范附属幼儿园+华阳高塘石小学两所名校落地中。

3、周边范围内没有类似的直接竞品。

4、地价不贵,配套不多,有操作空间。

缺点是:

1、周边城市界面较差,处于板块的边缘区域,外溢为主。

2、商业配套较远,是一个全新的区域,存在未知可能性。

3、总价高,房企有门槛。

那么,大家看好这块地吗?