从当前房地产市场环境来看，房企上行聚焦城市的成熟板块，意味着未来空间低，当前市场竞争强度高，企业拿地成本也高，存在一定的市场风险与企业管理风险，并非能向以前一样躺赢。
相反，关注城市发展型板块，有规划、有落位、有需求、有空间、有价值差的片区，才是适配当下环境的投资优选。
随着长沙城市发展的脉络逐渐向“湘江轴时代”转变，中心片区发展已经饱满，房价牢牢占据城市一梯队。
而沿江向南的南部融城片区在都市圈的规划引领下，近几年实质性动作频频成为热搜头条，南部融城片区正迎来快速发展的新阶段，其高规划、高兑现、高潜力的特征表现，使得这一核心区域的优质土地具备投资价值。
壹
这里有兑现，市场有需求
----基建加速，发展欣欣向荣
2022年大托铺机场搬迁、片区发展掣肘得到解除，同年长沙南部融城片区建设工作协调领导小组印发《长沙南部融城片区融合发展行动计划（2022-2026年）》明确了未来五年的主要建设目标。致此，南部融城片区发展便进入了快车道，片区建设日新月异。
地铁5号线南延、9号线建设正在研究论证，暮坪湘江特大桥的有序施工；长郡中学新校区、南雅实验中学等成功入驻， 7大优质教育集团不断发展壮大；两大牵引性项目——长沙奥体中心和国家医学中心建设进展顺利，还有长沙奥体中心、湘江科学城等诸多的公共配套也逐渐赋能南城，整个片区欣欣向荣、日新月异。
----产业导入，住房需求腾挪
板块的发展，离不开产业的导入。南部融城板块，明确打造国家大健康产业引领区和中部数字经济示范区。
依托国家医学中心项目，南部融城片区大健康产业正在崛起。南部融城片区已策划包装大健康产业重点项目47个，计划总投资1000亿元， 2023年以来，片区已引进大健康产业项目100余个，现有大健康企业主体300多家。
数字产业上，目前天心数谷一期已经建成，已有360全国科创研发总部（长沙）项目、视源股份、湘雅云健康管理有限公司等明确入驻。未来3年，片区计划引进300多家云计算、智能网联、5G应用、人工智能等领域企业入驻。
随着产业的导入，高精产业人口的聚集必将带来住房市场的需求，而从南部融城的主力片区的房地产市场来看，片区内新房在售项目并不多，且大多处于尾期销售状态，而大量的二手房均为5-10年间的楼龄，整个片区居住需求的腾挪空间比较大。
贰
这里有空间，好地待出让
南部融城片区北起南三环，西临湘江，坐拥57.97平方公里的长株潭生态绿心、22公里湘江黄金岸线。整个大南城片区未来还有广阔的可供开发的空间，当前正在持续推进四大起步区建设成形成势。
四大起步区包括：解放垸-大托片区，国家医学中心（牛角塘）片区，奥体新城片区和花博园片区。其中奥体新城片区计划打造全省高端化体育赛事阵地、高水平体育人才培养基地、高人气休闲健康福地。
自2021年长沙奥体中心项目启动以来备受市场关注。目前长沙奥体中心项目正持续推进中，今年3月，湖南省政府官宣奥体中心落址奥体新城片区解放垸，总面积约3km²。6月，长沙奥体中心建筑概念方案竞赛及方案设计招标计划在长沙公共资源交易电子服务平台发布。
围绕着“长株潭都市圈新中心、长沙山水洲城新典范”的整体定位，片区内奥体新城、奥体公园联动布局，与湘江科学城首开区、科学城三馆东西辉映，通过一条暮坪湘江特大桥，连接起科创高地湘江科学城和奥体新城片区，这里将成为长沙湘江主发展轴上，两岸同步规划最高能级、相互联动影响、真正比翼齐飞的双区域。
我们落位到栅格城市地图的综合评分的维度来看当前片区。
克而瑞栅格地图以1*1公里为标准划分格子，进行大数据维度（房地产、人口、配套、产业等POI数据）综合模型打分，可以看到，河西的湘江科学城片区因仍处规划阶段，并没有多少数据支撑模型打分，但河东的解放垸-奥体新城片区在规划兑现之下，片区综合分值位列于城市二梯队板块，主要由中能高潜力格子聚焦构成。
在高兑现的价值片区之上寻求优质地块，是本轮房企投资的安全优选。
----抢占发展先机
【科一、中龙】低密好地招商中
在该片区的核心区位，融城路与芙蓉路交汇之处，【科一】住宅用地待公开挂牌出让，紧邻其旁的【中龙】商务用地正在招商中。
整块地的总用地面积约 69 亩，规划总建筑面积约 10 万㎡，地块整体较为方正，场地较平整，用地的可拓展性强。其中住宅容积率2.0，限高50m，整体定位刚需刚改。
从区位上来看，地块处于天心区暮云板块，可通过芙蓉南路、融城路两条城市主干道通达全城，内部路网已经建成，交通通达性很好。
周边有长沙市城南中学、南塘小学、长沙耀华中学等已经投入使用，教育资源丰富。地块西侧距离长沙融城医院500米，周边聚集远航企业广场、新兴科技产业园协众园药、天心数谷等重点产业项目，软件、科技,医疗等产业聚集度高，商务环境优良，生活方便。
同时两块地分别作为住宅用地和商务用地紧紧相邻，可形成呼应，相互引流。其中【中龙】地块需配建一个准4星级酒店，弥补周边2公里范围内商务需求的空白，满足园区内商务客人需求、提供便捷的商务接待和宴请服务、促进产业园区的产业集群效应以及提升园区的整体形象。
该地块的合作模式灵活多样化：
- 可与平台公司共同开发
- 可单独进行【中龙】商务地块开发
- 可单独进行【科一】住宅地块开发
这种合作模式可为参与方带来资源共享、风险分散、增强市场竞争力、提高项目适应性、促进创新等多方面的优势，助于实现项目的高效开发和运营。
叁
这里有机会，差异化产品可打造
暮云板块在早年前是长沙城市外延板块的别墅聚集区域，沿芙蓉南路一路向南分布着保利、愿景、橘郡、五矿等多个别墅改善项目。
随着后期融城推进，地铁拉通，作为金边区域的它成为株洲湘潭北上置业的首选区域，随即刚需楼盘扎堆进入。随着别墅项目的清空、刚需项目进入尾期，片区进入了刚需有需求，品质置换有要求的局面。
当前板块内主力在售的新房项目不多，仅4个项目，主力成交面积段集中在125-144㎡之间的首改面积段以及100-115㎡之间的极刚面积段，产品形态基本上均为高层，户型以南向3面宽为主。
对标其他板块同定位、在售高流速型项目高层产品来看，当前市场对于改善的一步到位心态依旧，140-160㎡之间的改善型产品能够被市场认可接受，同时在面积改善的基础上，保证多开间朝南，是保证生活品质的核心要素。
因此，该块地可进行市场差异化产品的打造。在地块容积率要求范围内，可进行高层+洋房/叠墅的高低配的布局，以拉开与周边竞品的差异。与此同时，融发集团针对该地块设计出了三种概念方案，可供企业参考。
总结
在长株潭融城核心之地，房企把握高兑现价值土地进行机会布局，在产品红利时代的周期之下，打造区域型差异化产品，更有利于企业的可持续性发展。