罗冲围，出招了。
日前，罗冲围旧改松溪片区的城市更新规划进行了批前公示。
｜罗冲围松溪片区规划
｜图源于广州规划和自然资源局
随着930开工的目标日子越来越近，意味着这份规划有可能是最终版本。
作为广州做地新政首个明确开工日期和补偿方案的区域，罗冲围承受了相当重的压力。
罗冲围能否如愿进行，也将对之后广州火车站、天河环五山、海珠新中轴的推进影响极大。
这一仗，万事俱备，只欠东风。
壹
19块宅地、226万平建面
有华为规划就是硬气
此前，在我们实探罗冲围的过程中，其实有村民群里分享了网传的一份规划版本。
可以看看，与这次规划的对比↓
| 广州楼市发布 制图
几大重点调整：
1、大面积且集中的宅地、绿地公园、商业，更清晰的区域功能划分。
该次挂网的松溪南片区规划总用地面积约112.48万平方米，规划总建筑面积约226.74万平方米，一共有19块宅地！
相比较此前宅地、商地、商住地、学校、绿地互相穿插的情况，罗冲围的新版本，对于住宅区、工商业区、绿地景观区有了较为明确的划分。
北面为产业区域，中间为集中的住宅区和学校，西侧则是商住混合用地。
尤其是对于西南面的珠江边以及东面两条河涌的改造，将打造带状公园绿地，设置慢行步道，增加城市家具、运动休闲等公共设施，营造一个开敞空间。
原本被诟病的河涌，将会成为河边公园。未来，松溪片区的住宅要么是滨水，要么是望江，生活环境全面大升级。
｜广州楼市发布 制图
2、产城融合，城有了，那产呢？
不少网友看到这个图的第一反应是“我X，这么大面积的宅地，肯定又是来卖地的睡城。”
非也，除了做地经济成本上的考量，这就不得不提罗冲围最大的底牌，华为研发中心！
｜华为研究中心一期
|广州楼市发布 摄于5月份
这个即将交付的研发中心，有可能是白云乃至广州在近些年来引进名气最大的品牌。
举个例子，你都有乔丹了，还非要把整个队拆了，去换其他明星？
有这个必要吗？没有，围绕乔丹建队就完事了。
在罗冲围，华为就是乔丹，整体规划的目标，就是围绕华为把片区的产、商、住都带起来。
据了解，此次落地的华为研发中心从事智能汽车、云计算及物联网等技术领域的研发工作。
｜广州楼市发布 制图
在罗冲围的大规划中，松溪北片区定位将是智能汽车及自动驾驶产业区，而松溪南片区将是数字生活应用区。
简单来说，松溪站将会是主要的产业中心，罗冲围站将会是主要的生活中心。
而且，华为研究方向，也与罗冲围本土产业“摩配城”相关，都是汽车产业链上的一环，未来会打怪升级产业。
3、为华为铺路，罗冲围铺的是真的路。
过去，说起罗冲围，大家在意的点，除了大量的城中村、厂房、批发市场以外，最大的问题就是交通。
在地图上，罗冲围是一个小半岛，西面是珠江，东面是石井河，虽然水道都不宽，但依然需要架桥通过。
｜广州楼市发布 制图
这种地理和交通环境，大家是不是想起了一个熟悉的名字-金沙洲。
罗冲围，正是金沙洲出省城的第一站，堵车是一定的了。
｜广州楼市发布 制图
即便到了早上10点，该堵还是堵。
罗冲围要出市区，很依赖北面的广清立交和环城高速，以及南面的增埗桥。
但无论哪个方向都是堵到飞起，只有去白云市区的同康路稍微好点。
｜广州楼市发布 制图
罗冲围的交通体系就是个“工”字，中间这条增搓路就是城市唯一主干道，连接整个松溪片区。
除了这条主干道，其他内部路的情况都相对糟糕，妥妥城乡结合部配置，走电鸡易，走车难。
｜征收范围内的工业园
｜广州楼市发布 摄
新规划中，虽然城市主干道并没有改变，但对于细分道路以及各个地块网格化的处理，将会对片区交通起到毛细血管般的疏通作用。
具体来说，打通环城高速南辅道等对外通道，优化内部支路，加密内部路网，总体路网密度增幅约31%。
不过，罗冲围交通的一大部分压力源自金沙洲，其承受了相当大的人口转运压力。
如今，广佛大桥有望通车，沉香大桥通过环评，12号线在建，将会对金沙洲人流起到疏通作用。
同时，罗冲围自己的13号线二期，预计将会在明年开通，届时可以直达珠城、金融城，华为员工可以直接坐到新塘，对面就是东莞了。
｜广州楼市发布 制图
交通环境的全面改善，是白云区府为华为研发中心，全力加速推进改造的，甚至还专门成立委员会，改善周边路网交通。
举个例子，青桥街工程是华为研发中心连接主干道的出入口，政府还专门征地进行建设，拆补也是比较大方。
贰
华为9月竣工交付！
东风已至，罗冲围冲刺同步开工
今年9月份，华为广州研发中心（一期）项目，将会竣工交付。
项目占地面积约11.93万平方米，总建筑面积约30.5万平方米，包含8栋研发楼、1栋酒店，建成后可容纳约5000人研发办公。
这是华为在广州的首个项目，能否顺利投用对接下来可能的其它合作项目落地，是一个模范作用。
华为在松山湖的故事，我们都知道了，但大家对第一个项目需要给多一点耐心。
｜华为研发中心实拍
|广州楼市发布 摄
从规划上看，罗冲围就是为了华为量身打造的。
而对后者来说，华为刮来的东风，是其启动的最佳时机。
罗冲围给自己挑的deadline，是啥时候？冲刺930正式动工！
这不，对上了嘛，你那边打响竣工投用的礼炮，我这边就吹响正式动工的号角。
秒啊！
目前，罗冲围已经在做最后的冲刺了，首开首拆范围，正是选择了华为旁的摩配城，进行了征地。
｜广州楼市发布 制图
目前，罗冲围的城中村改造专项借款已经落地，首笔放款15亿元，资金用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。
此前，罗冲围片区的拆补方案引起了巨大争议，但官方的决心很大，未来会“依法征收、净地出让”。
罗冲围的操盘方为广州湾区新岸城市开发投资有限公司，背后是三家国企珠江实业、白云城市开发投资集团、机场建投集团。
官方之所以选定罗冲围为做地先锋，除了有华为的因素外，也与片区难度有关。
｜广州楼市发布 制图
看看几个竞争对手，天河环五山和海珠新中轴的拆补方案，相当难敲定，火车站片区还涉及到国铁升级改造...
罗冲围片区则相对纯粹，进行产业升级、交通改善、生活水平的全面提升。
有华为研发中心，规划上最难的产业部分，已经解决了。
接下来，就看开发商在罗冲围片区，如何造出一个新城了。