自从7月14日央行发声”支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款“以来，商业银行便被推上峰尖浪口之上。
存量房贷利率是否下调，自然也成为近日全网热议的焦点。
作为已经购房的人来说，当然乐见存量房贷利率下调，因为这是实实在在的受惠。举个例子，按揭贷款1000万的房子，按照原来的年化5.6%房贷利率来计算，一年的房贷利息就是56万，平摊到每个月，则需支付46667元的按揭利息。
而如果存量房贷利率下调到目前的首套房贷利率年化4.3%上，则一年的房贷利息就是43万，每月需支付的按揭利息就只有35833元。与原来的贷款利率相比，贷款利息足足少了近11000元/月。
对于银行来说，下调存量房贷利率，自然是不愿意的。叠加央行发声，仅仅只是支持和鼓励，并不是政策（当然不具有强制性），因此，借款人来和银行自主协商，下调存量房贷利率，可以说难上加难。
当然也有银行顶不住借款人提前还贷的压力，想下调存量房贷利率，以挽留失去的按揭客户，但是这样的银行少之又少。
比如昨日（7月21日）据财联社报道，常州市有部分银行同意下调存量房贷利率。但是这个消息一发布后，新浪财经记者就发文称“从常州市多家银行了解到，目前未收到通知下调存量房贷利率”。
由此可见，银行想下调存量房贷利率也是压力很大的。
那么，存量房贷利率是否下调，笔者个人认为，可能需要综合评估整个银行体系在房地产行业的不良债务到底有多少？银行流动性资金能否支付银行流动性支出？等等。只有在综合评估这些后，不至于导致系统性金融风险才有可能做出选择。
存量房贷利率能否下调，原因不是银行不肯松口到嘴的肥肉，而是要避免系统性金融风险的发生。
我们以中国恒大作为例子来说明这个问题吧。
根据7月17日中国恒大公布的数据显示，截至2022年12月31日，中国恒大总负债24374.1亿元，其中借款6123.9亿元，应付贸易账款及其它应付款项10022.6亿元（含应付工程材料款5961.6亿元），其它负债1017.4亿元。
而根据中国恒大2022年年报显示，中国恒大资产合计18400亿元。
很明显，中国恒大已经到了资不抵债的地步了，净资产为-5974.1元。我们假设中国恒大破产清算，那么，这18400亿元的资产怎么分呢？按照我国破产法律法规，偿还债务的先后顺序为：
1、破产费用。
2、消费购房债权。根据中国恒大2022年报显示，合约负债为7210.2亿元。这个合约负债即购房款，是需要专款专用于工程建设保交楼的。
3、建设工程债权。根据中国恒大2022年报显示为5961.6亿元。
4、担保债权。主要为银行借款。
5、税费、员工工资、其它普通债权等。
也就是说，在中国恒大土地全部能变现的前提下，在假设上述数据为真，且不考虑破产费用的情况下，中国恒大资产18400亿元，剔除消费购房债权7210.2亿元和建设工程债权5961.6亿元，剩下能用于偿还银行债务的金额为5228.2亿元（18400亿-7210.2亿-5961.6亿）。
而中国恒大借款为6123.9亿元！
因此，银行考虑是否下调存量房贷利率，可能就需要考虑能否导致系统性金融风险了。
笔者个人认为，存量房贷利率如果下调，最有可能的下调是分类下调，而不是全盘下调。比如对刚需、改善客户的存量房贷利率进行下调等等，而对投资炒房客，还是按照原来存量房贷利率计息。
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