东莞房叔叔

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东莞可能准备下场买存量新房了？或者搞“以旧换新”的模式！
目前杭州、南京、郑州和长沙等城市已陆续发布了相关消化存量新房的措施，东莞大概率也会跟进这方面的救市措施。之前有传言说东莞准备在体制内工作人员半价购买商品房，另一半产权归属于东莞地方国企，但是现在还可能在酝酿中。值得注意的是东莞新房库存触及红线，可能会因超18个月的新房库存，只能盘活多少供应多少，也可能超36个月暂停卖地，去库存才可以化解东莞想卖地的难题。这就意味着东莞新房市场需要大力去库存，以价换量是一种方式，但是制造购买需求也是关键的一环，不然短期解决不了供需失衡的情况。另外，对于大家关心房价会不会继续下跌？一个关键的信号就是地方开始下场买存量房，同时控制增量新房的入市，意味着东莞楼市陆续进入筑底阶段了。

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佛莞城际月底开通？麻涌楼市迎来地铁化时代！
有消息称，佛莞城际已完成试运营，可能会在5月底正式开通运营，这条横跨肇庆、佛山、广州、东莞和惠州的大湾区城际铁路将全线贯通，东莞人可以直接搭城轨去佛山或肇庆旅游了。值得注意的是佛莞城际东莞段的麻涌站也将会正式迎来久违的高光时刻，麻涌围绕该站点规划了一座新城，有嘉荣外国语学校、新水乡中心医院、多个高新科技产业园等，正在形成良好的产城融合氛围。佛莞城际麻涌站周边的在售楼盘有华侨城云瑞府，容积率2.0左右优质大盘，现在售价已经很有性价比了。

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大利好来了！东莞将有地铁接驳深圳了！
5月11日深圳地铁10号线东延深圳段发布交通详细规划采购项目招标公告！该线路由平湖引出途径东莞凤岗至龙岗中心城，未来全线通车后10号线可以串联到福田口岸。目前深圳正在加紧推进10号线东延深圳段的工作，同时东莞也在发力，东莞地铁二期规划正在二次调整中，会大力推进与深圳和广州地铁的接驳。值得注意的是深圳地铁10号线东延东莞段将会在凤岗设立四个站点，分别是大运城邦、官井头、油柑埔和龙平路，沿线的楼盘有大运万科城，保利招商锦上等，现在凤岗在售新盘售价已经很有性价比，深圳客可以过来买房了。

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东莞未来还能涨的房子，请记住五个方面！
想买房增值和向上置换的朋友，务必看完。东莞楼市短期处于供过于求的阶段，什么类型的房子未来还能增值呢？例如刚全面取消限购的杭州发文简单定义了好房子的标准，低密度、高品质、绿色、低碳和科技建筑等。东莞好房子的标准如下，第一就是位置，这个可以从东莞现在还保持限售的区域选择，例如四个街道和松山湖园区，越好的地方，越有门槛，任何时候好房子的前提先是位置；第二是低密度，居住环境很重要，看山看水看公园，很多大城市陆续也会出现低容积率的楼盘；第三是环保，从盖房到住房主打绿色环保；第四是智能，例如新能源汽车一样，讲究智能化，主打各种科技和智能家居；第五是高品质，简单粗暴的判断方式就是单价更高的楼盘，更加精细化的房子，找单价高于平均水平的楼盘去选择。你觉得好房子的标准还有哪些呢？

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东莞新房库存到底有多少个月？核心区的限售要不要取消呢？
高层要求库存超36个月的城市暂停供地，库存18至36个月的城市盘活多少，供应多少。那么东莞按3个月新房去化计算，库存周期超38个月；按6个月新房去化计算，库存周期超29个月；按12个月新房去化计算，库存周期超20个月；所以今年东莞的卖地情况具有不确定性。值得注意的是东莞现在还有南城、东城、莞城、万江和松山湖园区还有限售政策，限售影响了区域市场的商品房流通性，但是起到了调节供需关系的作用，更是说明了其价值所在。现在的房地产市场应该是属于新旧资产的资金博弈过程，老旧产品正在被资金抛弃，市场更是期待全新的迭代产品出现，例如第四代住宅或者别墅等。

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一线城市放松限购，东莞房价有救了！
北京五环外放松限购，成都全面取消限购，深圳限购政策也有大动作？有传言说深圳将取消福田和南山之外的限购政策，同时取消五年增值税，满3年即可免征，引起市场的一片哗然。那么一旦哪天深圳真的放松了关外限购政策，东莞房价又会如何呢？有人说直接利空，深圳会更加虹吸东莞购买力。也有人说深圳稳住了，东莞才会企稳回升。更有人说东莞楼市现在不再依靠深圳客，只是行情顺序上有关联，其他没关系了。对咯，东莞还有五个限售的区域，南城，东城，莞城，万江和松山湖园区，它们要不要也取消了？限售政策会影响上述五个区域的市场流通性，但是也有助于调节供需关系。五一假期东莞多个新盘火爆热销，例如保利四季和颂五天卖了7000万，瑧山境五天卖了2.12亿，万科中天世纪水岸五天卖了2.1亿，保利首铸鹭湾五天卖了1.2亿，同时华润的松湖润府和滨海润府，以及华侨城的天鹅堡和云瑞府都在五一假期备受东莞购房者喜爱，这些楼盘的热卖，说明了楼市大有可期。

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楼市三大利好来了！东莞房价有救了！
近期三个利好消息公布，东莞可能要暂停卖地，落户政策大放松，同时全市住户存款超10618亿，东莞楼市未来可期了！根据有关方面的消息，东莞新房库存超过36个月，可能会暂停卖地，意味着新房的供需关系会更健康，房价会止跌企稳了。 6月1日开始东莞落户政策为一年居住证和正常缴养老保险即可落户，大专及以上毕业生可以先落户后就业等等，东莞人口继续保持增长，并且留住更多人在东莞安居乐业。截止3月底东莞住户存款超10618亿，意味着东莞人具有庞大的购买力，即使按常住人口1049万人计算，东莞人均存款超10万元，逼近全国人均10.8万元的存款。如何把10618亿的住户存款激发一定比例转化为购房需求，东莞房价也就蹭蹭往上涨了。最后，请给东莞房价一点时间。

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房地产新红线，库存超过36个月不让卖地！
哪个城市不让卖地，新房就会大降价促销！新房促销大概率会引起二手房价格的继续震荡。二手房价格的混沌拉扯，大概率也会引起整体房价的震荡走势。那么东莞新房库存到底如何呢？如果按3个月去化周期计算，今年1至3月东莞新房住宅成交面积约40万平，月均成交面积约13.33万平，截止3月底东莞新房库存约519万平，意味着东莞去化周期超38个月，超过了规定的库存超36个月就暂停供地的规定。值得注意的是降低库存的直接方式有减少或者暂停批预售证，增加月均成交面积，进而降低库存。另外，还可以加大新房的购房补贴；鼓励房企降价，通过以价换量；加大城中村改造力度，加快发放房票力度；落地收购型的以旧换新，快速降低新房库存;号召体制内工作人员购买新房，听说东莞可能给体制内人员类似共有产权房的方式买商品房。早就听说东莞已要求在售新盘大力出货，同时也可能暂停卖地。

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大利好来了！千万人口的东莞再次放开入户政策！
根据东莞发布的最新入户政策，首先是由原来的居住证和社保各累计满5年，改为居住证连续满1年，正常参加养老保险即可入户。其次是全日制大专及以上学历毕业生五年内可以“先入户后就业”。最后是人才入户，35周岁以下的中级技工、40周岁以下的高级技工、全日制大专和初级职称45周岁以下等均可人才落户。目前东莞常住人口约1048.53万人，户籍人口约307.88万人，比上一年末增加15.43万人，意味着东莞非户籍人口的数量庞大，未来户籍人口可能会持续大幅增长。东莞这座的城市未来重点就是在产业和人口，自然房价也会更有想象空间。

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大利好来了！厚街确定为城市中心了！
东莞确定了一心两轴三片区的城市发展规划，由多个城市的区域中心组成，例如行政文化中心、东莞国际商务中心、南城商务中心、石鼓科创中心和厚街中心，一条由北向南的中心轴已经落地在东莞城市发展轨迹中。对于厚街中心，它起到连接主城和滨海湾新区的关键枢纽，加上自身人口和产业经济强劲，自然成为东莞楼市价值高地之一。很多人会疑问厚街房价为什么会逆势坚挺呢？首先是厚街能承接主城区的外溢效应，其次是地铁2号和莞太路的交通便捷性，接着是厚街自身人口和产业强，以及更好的城市配套和城市面貌，最后是厚街商品房的供需关系更为平衡。对于想在厚街买房的朋友来说，可以重点关注保利四季和颂和保利和悦春风。例如保利四季和颂，位于地铁2号线珊美站旁，同时也在厚街规划的CBD概念区域，家门口就有公园，主推约85至118平三四房户型，有惊喜优惠等你哦！

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东莞二手房挂牌7.2万套，新房库存4.5万套，房价啥时候到底？
东莞二手房挂牌量前五的镇街分别是虎门6679套，南城6231套，塘厦5975套，东城5561套，常平5076套。二手房挂牌量大是会影响区域房价的稳定性，但是并不是唯一的决定性因素。即使挂牌量最少的前三个镇房价也是处于全市洼地水平，例如谢岗28套，望牛墩188套和洪梅221套。现在二手盘的房价取决业主的杠杆高低，买入时间和急售程度，一旦有业主无所畏惧的抛售，房价自然就会滑落。东莞新房库存前五的镇街分别是塘厦4699套，凤岗4547套，茶山2419套，南城2415套，虎门2339套。新房库存高也不是房价就会更低，决定新房价格的逻辑不同于二手房，新房主要是由土地成本等因素组成，加上购买群体的差异性，自然也会彻底表现出房价分化的现象，这是两个相对独立又拉扯的市场。不要慌，东莞房价必定会有夏天的到来？

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很多人的疑问东莞房价还会跌吗？
我先问个问题，如果东莞房价继续下跌，你还会买房吗？你大概率会继续选择观望，所以东莞房价的首要任务还是稳住大盘。值得注意的东莞楼市成交量来到了冰点，以价换量的趋势会得到进一步加强。一季度东莞新房仅成交了3831套，月均1277套，而东莞在售实际的新盘有150个左右，意味着有的楼盘一个月卖不了10套房。同时一季度东莞二手房卖了5240套，月均1746套，而东莞挂牌的二手房超10万套，也就意味着转手率不到2%，这点说明了很多二手盘会陷入价格的踩踏现象，没有最低只有更低。还有一个让大家疑问的问题，东莞新房和二手房每个月的网签均价与市场实际房价相差很大，过去三年网签的房价变化不大，而很多人感知的房价是真的跌了很多了。这是因为新房定价逻辑是有拿地等成本因素，而二手房是业主随意出售的，自然造成感知分化的现象。

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东莞房价大跳水，很多经营贷业主何去何从？
过去的一季度东莞楼市成交数据表现一般，很多人不敢继续在东莞买房，主要是还是房价连续跌了3年，这种杀跌的现象导致需求不振。如果继续让东莞房价跌下去，可能很多东莞业主真的会白干20年，例如大跌的标杆南城金域华府已经从6万跌至2万多，很多经营贷业主表示很无奈，部分高价新盘的业主也有很多是拿经营贷去买房的，现在也可能首付亏完一半了。我们买房最大的需求就是保值，一旦大幅跌价就有很多问题成为焦虑的起点。所以这轮跌价最让人难受的就是用房子做经营贷的业主，现在这些业主最怕的就是银行抽贷或者贷款到期后差额部分的填补，听几个银行朋友说银行很多不良，很多人经营贷陆续到期，可房子即使大降价也难卖出，甚至已经资不抵债了。东莞房价终将会迎来拐点，会上涨，你们认为东莞房价会在哪一年涨起来呢？

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刚有上海老洋房卖了3.1亿，松山湖别墅就卖1个亿，东莞豪宅再破纪录！
近日上海成交了一套老洋房，总价约3.1亿，单价破100万/平，再次打破了上海2021年保持75万/平的单价，这也体现了大城市好房子的资金沉淀属性。现在松山湖万科松樾推出了6套临湖别墅，最高总价约9968.56万元，单价约5.55万/平，近1个亿小目标的总价，可谓是打破了东莞房价纪录。综合来看，具备优质资源的楼盘会成为一座城市塔尖群体的终极住房追求，而别墅相比大平层更具有私密性和传承性。现在东莞大平层太内卷了，别墅或者小高层可能是未来东莞房价的新爆发领域。

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房价跌三年，早买一年白干十年？
过去的三年时间是房价回调时间和幅度的最大周期，2020年前在东莞买房是晚买一年，白干十年，但是过去三年很多人亲眼目睹首付亏完的境地。无论现象如何？我们对房子的钟情是刻在骨子里的，大部分人只要条件允许，大概率会买更好更大的房子。某种意义上来说，房子就是家。到了2024年，大家更关心的应该是房价到底回调了多少？回调到底了嘛？为什么会回调这么久呢？你手里的房子真实的价格又是多少呢？未来房价又会如何涨上去呢？带着众多疑问，会让大家有一种“一朝被蛇咬十年怕井绳”的想法，导致信心出现较大的缺失。东莞为例，很多二手盘都回到了2019年前，部分二手盘甚至回到了2016年。目前房价已有陆续筑底的迹象，但是新房和二手房之间的抢客可能会进一步引起房价的波动，特别是2015年前楼盘的出现抛售。房价持续下跌三年有经济周期的因素，以及杠杆高低和供需之间的影响。现在判断你房子的价值可以结合银行真实的评估价，再对比周边实际成交的类似房源。未来房价的上涨首要就是高端改善和豪宅市场，同时必须是一座城市的核心区。

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遍地腰斩的法拍房，能不能搞？
法拍房最大的风险不是债务，一旦法拍成交，拍下的朋友不用担心其他债务纠纷，已经有法院背书了。首先你需要注意的法拍前到房子现场调查清楚情况，一般法院都会清场，但是也难免会出现额外的烦恼，例如带租约的法拍房。接着法拍前清楚税费等费用，最后记得找个靠谱的机构进行法拍房的淘笋。另外，2023年东莞法拍房成交率达39%！去年东莞住宅法拍房挂拍2370套左右，报名人数2500人左右，成交了680套左右，挂牌金额约40亿，成交金额约14.5亿。值得注意的是成交金额远远低于挂牌金额，说明很多评估价较高的法拍房都流拍，没人要了。现在一个楼盘除了担心大降价的业主出现外，很多人也担心出现法拍房，因为一般法拍房的成交价会被默认为这个楼盘房价的阶段性安全线。