黄旗南-瑧山境效果图
今年东莞楼市的急速降温，使得市场形成一面倒的“悲观”共识，需要率先打破该共识。
值得注意的是2023年新房住宅网签均价比2019年涨了60%，二手房网签均价比2019年涨幅超29%！
一起来看看，到底怎么回事？
分化下的楼市乱象
据不完全统计，2023年东莞新房住宅成交超2.5万套，新房网签均价约3.2万/平；二手房成交2.9万套左右，成交均价约2.2万/平。
若把2023年和2019年对比，时隔5年，你会发现东莞新房和二手房的成交均价还是有明显涨幅。
例如，2019年东莞新房网签均价约2万/平，2023年东莞新房网签均价3.2万/平，涨幅高达60%，年均涨幅达12%。
2019年东莞二手房网签均价约1.7万/平，2023年东莞二手房网签均价2.2万/平，涨幅高达29%，年均涨幅达5.8%。
综合来看，这是东莞楼市分化下产生的现象，对于市场分析或者买卖房产还是需要回到具体板块和具体楼盘做底层逻辑的分析。
重构供需关系，打破固有定价逻辑
2023年东莞招拍挂住宅用地成交了8宗，最高楼面价是保利CBD项目，楼面价约2.92万/平，最低楼面价是东坑众筑项目，楼面价约7800元/平。
粗略计算，2023年东莞平均楼面价约2万/平，对比2020年东莞平均楼面价约1.5万/平，涨幅达33%。
2023年的平均楼面价与2021年平均楼面价处于同一水平线，今年在成交宅地大幅减少的同时，楼面价得到了初步支撑。
龙湾-保利首铸鹭湾效果图
综合来看，东莞楼市在重新调节供需平衡关系，这对于稳定整体房价走势起到关键性作用，而新的供需关系的建立势必会打破固有的房价定价逻辑。
值得注意的是东莞待入市的新盘有78个左右，大部分纯新盘是非招拍挂的项目，具体入市时间还具有不确定性。
新房扎堆入市的区域势必会引起一场房价的内卷运动，也就是意味着部分区域的房价还需要市场进一步的考验。
楼市永不眠，一切在周期
市场不只缺乏信心，也缺乏耐心了。有人吐槽首付亏没了，也有人坚信会有“春天到来的那天”。
现在大家普遍关心的房价底部在哪？是不是抄底时机呢？
CBD-悦府效果图
首先是抄底的逻辑分为四个层面，第一个是四大一线城市出现十亿级别的大宗房产交易，例如煤老板在上海花41亿买了陆家嘴三栋豪宅。
第二个是千万级别的不动产私募基金交易情况，例如建行的不动产私募基金。
第三个是核心城市的优质房产交易活跃度，例如近日深圳新盘深铁前海时代尊府，270套房6小时售罄，都是2000万级别的豪宅。
第四个是刚需和改善购房者敢进场，这部分购房者一般会有滞后性的动作，5G时代也破解不了信息差的问题。
上述四个抄底逻辑是有先后顺序的，预计抄底逻辑会随着时间形成闭环。每个人可以根据自己情况套用自己所适合的抄底动作。
2024年的房价会继续“滑行”吗？