东莞最高楼面价已破2.9万/平（保利CBD地块），中心城区、松山湖园区和滨海湾新区的楼面价变化备受市场的关注。
值得注意的是今年东莞核心区会有哪些宅地入市，它们又会如何搅动东莞的楼市呢？
一起来看看，东莞核心区的土拍预告。
中心城区三宗宅地，豪宅饱和
根据现有的信息显示，中心城区的南城、东城和万江均有计划出让住宅用地，例如CBD地块、东城万达旁地块和龙湾地块。
东莞CBD润府旁又有一块宅地可能要入市，该地块现有编号是C04-01和C03-01，计划合并为一宗占地面积约2.6万平宅地，现有容积率约3.8，总建面约9.76万平。
东城万达旁地块现有控规为一宗商业用地和一宗商住用地，占地面积约2.1万平，容积率为3.4，总建面约7.16万平。
东城万达旁地块位置
龙湾地块现有控规为商业和住宅用地，住宅最大计容不超总计容的88%，占地面积约3.75万平，容积率为2.78，总计容建面约10.43万平。
龙湾地块位置
如此看来，未来招拍挂的潜在新房供应面积约27.35万平（不含旧改等），东莞市场现有的豪宅盘已进入半饱和状态，后续新地块的产品定位又会有什么新品亮相？
松山湖园区两宗宅地，有地铁和望湖
目前松山湖园区计划出让商住用地有两宗，一宗是地铁1号线松山湖站旁的TOD地块，一宗是松山湖中心小学旁的地块。
根据2023年东莞住宅用地供应计划显示，地铁1号线松山湖站旁地块占地面积约20万平，后续还要调整商住比例，优化地块开发价值。
松山湖站旁地块位置
松山湖中心小学旁地块占地面积约11万平，现有控规为商业性质，后续可能会调整控规等手续。
松山湖中心小学旁地块位置
结合松山湖的量价变化来看，松山湖园区过去几年陆续有新地块入市，使得市场的供需关系保持相对平衡状态，后续人口的导入将成为松山湖园区城市化的关键一环。
滨海湾新区1宗宅地，海景房
滨海湾新区的开发进入加速阶段，陆续公布了可开发的商住用地，今年3月又公布了一宗巨无霸宅地。
根据调整后控规信息显示，该F04-02地块，占地面积约10.47万平，容积率为3.1，总计容建面约32.5万平，建筑限高80米。
地块控规位置图
从东莞现有的滨海湾新区控规显示，新区的住宅用地储备量较多，后续会结合实际需要陆续入市，目前商住用地的储备量集中在威远岛和沙角半岛。
沙角半岛控规图
值得注意的是滨海湾新区的产城融合在加速发展，产业和人口的持续导入将会给新区带来更多的无限可能性。
综合来看，商品房市场已经进入有房住到住好房的阶段，进而楼盘的综合资源优势成为住好房的关键标签，所以核心区加大优质商品房的供应量也是顺应市场需求变化。
康华云溪示意图
房叔分析:关于东莞房价走势。我们可以从3年库存周期，20年建筑周期，10年资本周期，以及60年康波周期中间叠加的其它周期，再加上人口和收入周期，综合分析房价可能的变化路径，底层逻辑还是供需关系的变化。
我们可以先关注东莞的工业用电、金融机构存贷款和进出口等数据变化，这些是构成东莞房价底层逻辑的关键因素。
关注房价前，我们不妨也可以关注租金的变化，延伸的视线可以关注楼市的具体现象，例如持有高杠杆房产的群体还在释放风险，供需关系变化带来的市场持续波动，以及未来市场的撕裂分化。
最后，大家可能顾虑房价到顶的部分因素有:
一是人口出生率和人口总数的问题，但是现在每年中考、高考和大学毕业生的数量还是千万级别。
二是缺乏信心和收入预期不佳，不敢继续加杠杆，但是未来我们还会产生部分高收入的行业和岗位。
三是房住不炒的潜移默化影响，以及未来保障房供应比例的扩大，但是要区分优质商品房和保障房。
综合来看，市场后遗症的情绪波动属于正常现象，但是房地产对于我们真的十分重要，一切都会好起来的。
终极大招是唤醒沉睡的房产，大面积的回购房产，增强市场的流动性，完善“市场和保障”住房供应体系，未来商品房相关基础性制度的改革，以及着力构建房地产发展新模式。