不知不觉，828现房新政已经发布两个月，金九银十也即将落幕。
阳光家缘统计显示，10月广州新房成交将重回5000+套，预计环比9月上涨超过20%。
成绩超出预期，从我们拿到的最新调研结果来看，这波市场反转并非毫无根据：
越来越多改善客在抓住机会快速出手。
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壹
这次的市场调研，覆盖目前广州在售的数十个热门楼盘，持续时间超过50天。
它也不是简单的问卷调查，而是来自案场销售跟1.3万组客户的真实沟通。
经过AI对聊天记录的关键词提取分析，系统性呈现客户特征、需求变化以及对市场的判断。
提供数据的旺小宝，作为国内深耕销售智能的AI场景创新企业，已进入房地产领域十六年，业务覆盖97家百强房企、遍及全国16000个售楼部。
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话不多说，来看5个最值得大家关注的楼市新变化。
①、每6个下单客户里，有1个首访就刷卡。
单纯看买家的平均决策周期，新政前后近两个月内变化并不大，都超过100天。
可事实却是，有人把考虑时间进一步拉长，也有买家出手更加果断。
新政出台之后，有95人在到访当天就下单（备注：认筹、认购、签约都统计为下单），数量比新政之前的两倍还多。
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另外还有一点，这个数字在当期下单客户的占比也大幅上升到了16.6%。
换言之，每6个新政后买房的客户当中，就有1个是“看完当场下单”。
②、占比超过7成，置换买家成绝对主力。
再来看第二个变化，提及新政的买家中，置换客占比已经增加到74%。
而在未明确提到新政的对照组当中，置换买家占比更高，接近80%。
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可见，眼下撑起新房行情的，更多是“卖旧买新”、追求居住升级的改善买家。
正是这种成交结构的显著变化，还在不断影响广州新房价格走向。
三月开始到现在广州一手住宅价格“七连涨”背后，主要就是市区改善盘在带动大盘回升。
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③、预期变了，关注政策的买家看涨。
提及新政的买家当中，看涨人数占比高达58.6%；反而是未提及新政的对照组，看涨仅占36.6%。
两个结果放在一起做对比，现房细则有点“预期分水岭”的味道。
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关注政策的人，倾向于认为供求转变、房价将涨；不关注的人，仍觉得市场保持下跌惯性。
从最新统计数据来看，眼下广州核心区新房库存被快速消化，好货真不等人。
站在置换客的角度，再等下去，很可能意味着同地段同面积户型的总价又要往上再抬一截。
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④、不想等现房再买，学位+地段+产品占主导。
从调研来看，新政会延缓新盘入市节奏，相当一部分买家并不会强调等现房出来后再入手。
近期认购的买家当中，主要考虑的因素排位如下：
学位＞房价优惠＞入住时间＞产品区位＞现房可见。
排在前四位的都有一个共同点，它们既是多数买家的刚性需求，又都“不会留在原地等人”。
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比如学位，会涉及孩子的入学时间；买房优惠也不是一直都有，节点过了开发商就会收回。
至于区位产品，核心地段的热门新盘也没法等，错过好楼层好单位未必还会有。
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⑤、近半客户提新政，真等现房的却不多。
最后再补充一点，本次调研的上万组客户当中，超6100人明确提及新政，占比接近50%。
但与此同时，真正愿意等现房或者等楼盘封顶再买的购房者，占比仅3.4%。
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可见，现房新政的出台，除了帮买家消除潜在的烂尾焦虑，也让“决策分化”更加明显。
尽管还是有买家在犹豫观望，但随着改善客成为主力，首访下单比例上升：
看中确定性，不想错过好房子的行动派正在加速进场。
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贰
当然，除了关注新房市场变化，10月广州的二手其实也卖得还不错。
贝壳找房统计数据显示，上周平台卖出房源976套，创下6月以来的最高纪录。
另外，截至10月27日，本月二手房成交突破8000套，很有机会冲上9000+高位，追平热度还不错的八九月。
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二手房持续成交，也就意味着潜在的改善换房需求还在不断累积。
值得关注的是，广州推出的最高3万/套、相当于新房总价1%的换房补贴，热度越来越高。
第一批参与的只有120人，第二批一下猛增到567人，暴涨了近360%。
接下来的第三批，预计还会有更多人参与。
毕竟，按照政策明确规定，置换的新房必须在今年12月31日之前完成网签。
这个时间窗口，一定程度也将激活部分新房成交。
|第一批仅120人
| 图源：广州住建局
| 第二批567人
| 图源：广州住建局
伴随着置换客持续进场，市场底部进一步夯实，高性价比好房也在持续减少。
如果你近期有买房需求，不妨抽时间多去现场看房。
大家怎么看这一波楼市变化？欢迎在评论区聊聊。
想知道最近哪些盘在涨价，哪些有特价单位，可以加个威信（gzlsfb3）~