丽泽商务区。 陈炳衡/摄
本报（chinatimes.net.cn）记者张蓓 陈炳衡 北京报道
住房租赁行业正经历一场从“拿多少房”到“把每间房经营得多好”的价值重估。10月22日，ICCRA住房租赁产业研究院发布了行业首个长期运营力评价体系，围绕去化力、留存力、经营力、服务力四个维度，对住房租赁资产运营能力进行系统评价。而随着城市更新“十五五”规划、《住房租赁条例》等政策相继落地，存量盘活、“非居改租”和REITs退出通道逐步打通。
《华夏时报》记者在ICCRA《2026中国住房租赁市场资产管理报告》（下称《报告》）中了解到，2026年上半年16个重点城市新增集中式租赁住房项目中有63%来自存量土地开发，行业加权平均出租率91.73%，但青年公寓和租赁式社区续约率分别仅为62.74%和60.16%。规模逻辑正在让位于运营质量，住房租赁资产价值面临重新定价。
存量盘活成为供给主线
《报告》显示，过去十余年住房租赁行业快速扩张，“十四五”全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间）。2026年上半年，16个重点城市新增集中式租赁住房项目231个、房间约10.4万间，同比分别增长47.1%和28.4%，更多是已筹建项目集中交付，而非新开发周期开启。供给明显存量化：63%的新建项目来自存量土地开发，超95%的改造项目来自存量商办与商品房；未来一年仅11.8%机构计划以新建为主，76.4%将存量盘活或多元组合纳入投资策略，行业进入存量盘活、资产更新和长期持有新阶段。
规模与价值关系正被重新审视。2026年上半年各类租赁住房加权平均出租率91.73%，基本盘稳健，但青年公寓和租赁式社区续约率仅62.74%和60.16%，长期留存有改善空间。若高出租率依赖租金折让、高渠道投入或频繁换租，未必带来持续健康收益；出租率、租金收入已难完整反映资产质量，出租效率、客户留存、成本控制与服务体验共同影响现金流和长期竞争力。
ICCRA院长赵然称当前是“低声量、稳情绪的静默期”，“开发时代过去了”。规模只有通过稳定运营、透明数据和可复制机制，才能转化为估值与资本认可；租赁住房首先是长期民生基础设施。34家受访机构中，85.3%预计2026年至2027年大宗交易市场稳定或上升，88.2%未来一年重点关注北上广深，73.5%关注租赁式社区。资本没有离场，而是在收缩半径、提高门槛，更关注核心城市、成熟资产和稳定经营回报。
一线实践验证现金流创造路径
运营能力是机构评估租赁资产质量的重要依据。ICCRA长期运营力评价体系通过去化力、留存力、经营力、服务力四个维度，将经营数据、运营举措、实际成效及可复制性纳入评价逻辑，分析项目运营能力及价值创造路径。
去化力看需求匹配与出租转化。ICCRA申报案例中，某租赁式社区私域获客占比53.04%、整体转化率59.87%，50天完成出租爬坡，期末出租率97.65%。留存力看客户关系与租金稳定。样本项目续租率中位数60.8%；某租赁式社区实现70%续租率、98.5%租金收缴率、95%以上客户满意度，转介绍成交占比60%。经营力决定规模能否转化为收益。申报样本中，不足300间项目单房月运营成本中位数565元，1000间及以上降至380元，GOP率中位数83.7%；某租赁式社区仅配置12名运营人员，实现100%租金收缴率，出租率波动控制在2个百分点以内。服务力将服务体验转化为经营成果。某青年公寓实现小程序100%覆盖、线上缴费率98.5%，客户满意度由88提升至96，社区活动参与率由12%提升至35%。
华润有巢副总经理孙雪鹏对记者表示，住房租赁正从“住有所居”转向“住有优居”，客户需求从“凑合”转向“品质”。为了满足需求，团队围绕客户需求做了大量细节优化。项目去年9月底开业，跨11月、12月淡季，90天满租；均价约3400元，满租后通过续约调租升至3600元，涨约8%。孙雪鹏称，项目要“租得快、经营得好、留得住”，租得快避免空置损失，留得住才能进入正向循环并具备提价空间。
泊寓客户总监刘傲然对记者表示，基于150万组客户、2019—2026年约30维数据，租住正嵌入更完整的生命历程。2019年18—19岁租客占39%，2026年18—24岁降至24%，30岁以上从26%升为最大群体；12个月以上长租占比超一半，3个月以下短租增长；续租率从不到50%升至63.4%，租住一年以上占50%、三年以上超15%，广州万汇楼有客户连续租住11年。2019年约40%房源依赖外部渠道，2025年自有渠道超90%；增值服务下单增长，下单客户续租率高4个百分点；投诉转向噪音、公区卫生、宠物等体验细节。产品和服务需与客户共生长。
REITs退出机制衔接待细化
运营力价值最终体现在资产收益。赵然以1000间集中式租赁住房项目为例：每间房月运营成本降50元，年净营业收入增60万元；按4.5%资本化率，资产价值增量约1333万元。运营红利本质是把管理能力变成可审计净营业收入，再变成可定价资产价值；资本更青睐运营透明、现金流可预期的资产。
政策端为存量盘活和“非居改租”打开通道。中国人民大学国家发展与战略研究院研究员、城市更新研究中心主任秦虹表示，城市更新“十五五”规划打造制度化用途转换通道：符合正面清单即可转换用途，视同符合详细规划，并联审批降低不确定性；不改变用地主体和规划条件，过渡期原则上不超过5年，无需补缴土地出让金；金融政策支持符合条件的城市更新项目发行REITs。规划聚焦盘活存量，无支持增量政策，容积率未出现。去年《住房租赁条例》共7章50条，首次将住房租赁纳入国家级行政法规，将租赁关系稳定和租户权益保障法治化，“租购并举”方向清晰。8月28日资本市场相关意见支持符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产，并优化原始权益人监管和净现金流分派率要求；这承认基础资产可纳入REITs，给出退出通道，也直击租金收益较薄门槛。
地方政策跟进。上海2022年2月在虹桥支持低效商务楼宇改造为保租房，去年7月允许符合条件的商务楼宇兼容租赁住房、人才公寓15年期限；深圳去年提出7类非居住存量房改保租房，认定书有效期不少于6年、不超过土地使用年限。秦虹表示，地方探索正打破用途转换、土地性质、审批周期和投资回报四道障碍。保租房公募REITs发展使底层资产经营稳定性、现金流质量与持续收益能力受关注；项目精细化运营形成稳定收益并满足监管和资产条件，可通过REITs释放价值，成熟资产可扩募，形成“成熟运营—REITs扩募—再投资”循环。
政策衔接仍待细化。秦虹指出，部分城市配套政策颗粒度不足，税费减免未落地，工商业用地续期待明确；“非居改租”过渡期后产权性质认定、土地剩余年限处理、消防验收标准，以及续期地价与REITs现金流衔接、租金可负担与分派率要求平衡，仍需明确。金融政策基本给到位，下一步关键在地方跟进、税费细则和REITs衔接规则落地。赵然表示，下一个十年竞争主要在资产持有期，能把每间房运营得更久、更稳、更值钱的企业才能赢得主动；运营力正成为住房租赁资产长期价值的新尺度，每间房被认真经营，资产价值得以重估，城市租住者也有更安稳居所。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁