文 / 邓浩志
828 新政后，毛坯交房或成新主流
新政后，由于购房贷款获取时间从预售阶段，延迟到竣备之后才能拿到，开发商资金压力陡增，对房地产开发这种资本密集型行业产生较大冲击。能想到的解决办法就是让项目尽快实现竣备，缩短回款周期。
目前国内楼盘从毛坯到精装交付，大概有6—12 个月左右的时间差（以单体 30 层项目算，时间长短主要看装修复杂程度）。也就是毛坯交付至少可提前半年拿到钱，降低整整 6 个月以上的财务成本，这绝对是有吸引力的办法。
当然，精装交付已经在市场成为趋势。另外，也只有精装交付才能体现项目档次和产生溢价。所以楼盘最终不太可能真的毛坯交付。未来最大的可能是签署毛坯交付的买卖合同，另签一份精装交付的装修合同。等到项目竣备和交付后，楼盘再安排统一的二次装修。这样做对开发商而言就两个问题都解决了。当然，为了规避风险，装修一定是找另一家公司签署的。最终，多年前楼盘 “双合同” 将会以另一种形式回归。
但对购房者而言，这种操作风险可能会加大。因为如果装修出了问题，就不等于房屋质量问题，追讨的主体也将由开发商变成装修公司 。购房者受保护机制和处理路径都完全不同。而从法规的角度考量，也并没有要求一定装修交付，就算规定有装修，也不可能对装修精细程度作出界定。所以法规强制干预的可能性也不大。
以上是完全合理的猜测。更重要的是，据我所知，目前部分房企已经在研究这个问题。
新政落地空窗期，房企等细则，地方则看其他地方
8 月 28 日新政发布至今接近一个月，但各地细则尚未完全落地。
1、就我所知，近期各地都在召集房企、地产上下游行业了解情况。各地方也希望尽量出台对土地市场影响尽量小的落地方案。这方面市场传闻不少，有说土地价款未来可以分期支付，而且分多期；有说银行融资给予额外支持，特别是针对从以前预售阶段，到竣备之前这段资金回笼空窗期的支持。但最终哪些会落地？目前尚不清晰。这里还有一个情况是各地方都在你看我，我看你。既想学习对方，也想让对方主动做试探，观察更高层的反应，自己不愿做出头鸟。
2、从新政后首轮土拍观察，上海、北京、广州等城市供地节奏明显放缓，房企投资进入观望期。地方知道新政的冲击，不知道该如何设置拍地条件，也就是上面说到的融资支持、分期付款支持等。而房企则很明确，新规后根本不敢拿地。拿了的地块也在衡量重新申请条件，甚至退地。就我所知，退地申请已经真实发生，退地的原因，则是预售条件和回款条件和地块出让时发生了较大改变。但是，最终能不能退成？目前还很难说。
3、多数城市现房销售落地节奏偏温和，新政后头 20 天，全国 18 宗新推宅地中仅 3 宗明确要求现房销售。现房销售地块都是地方国企硬性兜底，完全不具备市场化条件。很明显，现房销售想硬推，完全推不动。
多数投行指出，政策带来的情绪波动已被基本消化，短期核心催化剂转为 9 月基本面趋势与各地细则的落实尺度。