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地产经济学家

【业主爆料开发商擅自拆飘窗，搭建架空层做房间?】开发商对龙岸花园10栋一86平方样板房疑似存在违规改建，将飘窗全部打掉。开发商还承诺，原报建为架空层的地方，搭板可以做房间进行交付。（来源：领导留言板）
业主疑问： 1、这样打飘窗展示及交付，房子是否会漏水？擅自打，不按规划报建施工是否合规？ 2、擅自加建对该楼承载载荷是否安全、合规？哈哈哈哈哈哈，笑死我了。房地产业内众所周知，阳台，飘窗，花池这些都是偷面积的主要来源。飘窗本来是限高的，为了使“偷”来的面积观感更好，使用性更高，业主肯定希望打掉飘窗台，开发商也会想尽办法满足客户这个本质上违规的要求。但现在居然有业主投诉到政府上。这个怎么处理好？相关管理部门本来是睁一只眼闭一只眼，开发商纯粹是为了满足客户更高使用率的要求，多数业主也对这种违规操作乐在其中。但现在有人投诉，你说处罚好呢？还是怎么处理好？这让我想起当年万科佛山的金域中央，写字楼改公寓，更好卖，更实用，谁知道央视一个曝光，整个项目被定义违规操作，于是要求把公寓恢复为商办物业。开发商巨亏，买了的业主也巨亏~~~

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【#广东打响土地收储重启第一枪# 】这次政府收回闲置土地和以往不同，以往房企超过规定时间不开发，收回闲置的土地是有处罚的意思。而今更像是一种市场调节操作，即地方政府通过反向供地，减少市场的土地数量，项目数量，从而实现调节市场的供求关系的目的。
当前楼市不景，楼市供过于求，导致价格不断下跌。减少土地总体供应，调整供应结构，提供更多核心城区优质地块是各地比较主流的做法。但对于已经投放出去的土地，由于滞销导致的片区库存升高，价格下跌等问题，各地一直没有好的解决手段。办法其实是有的，就是这种回收闲置土地，但奈何各地方财政本就紧张，根本不可能有资金把闲置的土地重新买回来。更别说按市场价格甚至溢价购买了。而今可以通过专项债收回收购存量闲置土地，解决了资金来源问题，也解决了土地供应过剩问题，这将是让房地产止跌回稳的重磅政策。不过需要强调一下，此前也有政府收购市场商品房作为保障房的政策，思路与目的和回收闲置土地是一样的，都为了调节市场供求关系。但推进收储商品房工作至今一年多了，实际进展依然非常缓慢，央行配套资金使用比例仅15%左右。这是收购评估要求太高导致的结果。所以收储闲置土地会否也有类似的问题，最终实操层面会出现什么问题？推进的效果如何？仍需进一步观察。

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【存量商品房收储工作持续推进】没有具体数据的好消息不是经得起推敲的媒体报道

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【广州公租房租金不超市场价9成】有优惠，但不算很优惠。一则市场价多少按什么标准？有租赁备案的会不会都是偏优质的房源？价格会略高于市场均价？而低价房源可能为了避税，连手续都不办。如果忽略了这批低价房源，那“市场价”本来就可能是略高的，所以再打个9折，是否还是划算的，这个存在不确定性。
二则公租房源选择范围较窄，一个板块内，只有若干楼盘属于公租房，相比较市场散租的丰富的选择。公租房的优势又会再减一点分。所以未来公租房受欢迎程度如何？还需要观察。至于未来会建设或筹集海量的房源，有没有必要？有没有足够的地方财力？那又是另一个值得深入思考的问题。

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【远洋集团：1月协议销售额18.9亿销售面积9.48万平方米】2月14日，远洋集团控股有限公司发布未经审核营运数据公告。2025年1月，远洋集团协议销售额约为人民币18.9亿元，协议销售楼面面积约为94800平方米，协议销售均价每平方米约为人民币19900元

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【官方回应惠州接入深圳地铁新进展】深圳地铁14号线东延惠州段的规划建设，一直是两地交通发展的焦点话题。回复里的一句话说得很清楚：“国家相关部门暂不受理一般地级市的首轮城市轨道交通建设规划批复”。这也就意味着不但深圳地铁14号线动工遥遥无期，而且所有目前暂无地铁的城市，都不可能近些年在地铁建设上有任何的进展。
这可能也宣布，惠州楼市唯一还有点题材的临深板块，最后的希望也都破灭了。如此看来，相对还强势一点的惠州临深板块楼市，可能还有价格回调的可能。

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【多家开发商土地被收回】截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公告中涉及土地总数量超160宗，土地使用面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元。其中，惠州拟收购价格超120亿元，居首位；珠海拟收购价格66.5亿元，排在第二位。
广州这方面也有新动作。据统计2021年—2023年，全广州卖地总共200多宗，目前有接近10%的地块处于闲置状态。情况大致两类，一是前两年兜底的区属企业，这我多次说过，兜底的企业很多都没有多少房地产开发经验，甚至经营班子都缺失。这么地块如果能找到合作方，或许还能继续推进开发工作，否则只能闲置。二是早期爆雷房企拿下的地块，这些项目基本只有躺平一个结果。据说广州市今年会再次启动回收闲置土地的计划，回收上述两类型的闲置地块。而这些限制地块目前主要集中在花都，南沙，增城这三个区域。

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房地产，欧美还是供不应求，我们继续产能过剩。调控，我们有，他们也有。一个微小区别是，欧美调控手段是间接的，比如税收等。我们后期是直接的，比如强行干预企业融资，项目售价。
学经济学的朋友都知道，市场是有自行调节功能的，千万不能把他给废了，因为计划经济已经证实了是实现不了计划的。

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【房地产行业下行，建材行业双重受伤】一是市场规模萎缩，营收，利润出现大幅下滑。二是大量爆雷房企的应收账款成烂账，比如佛山某陶瓷企业，当年的龙头房企恒大，融创等一大批民企全是重点客户，每家欠款过亿甚至数亿，几乎全部收不回来。部分置换成三线城市的房子。再后来就置换成滞销的商铺，车位。再再后来整个收款的进程都停止了。
而诉讼则是面对漫长的周期，就算赢了还要申请执行，就算执行批下来，还可能和“保交房”任务的冲突。执行也被搁置，延迟的绝对不是个案。至于清盘，则是捞回些渣渣的最后的选项，但依然未必成功，就算确定清盘，比如恒大，也要面对5年甚至更长时间的等待。

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【#多地支持异地购房提取住房公积金# 】刚开年，各地宣布要实现房地产企稳复苏之后，又一轮利好政策开始逐步推出。公积金是地方相对容易操作的类型，所以一批城市进一步优化了住房公积金，无论是异地提取还是家庭代际互助，都是希望公积金使用更加灵活，帮助楼市的整体复苏。但各地继续“卷”公积金政策，有些新变化也值得注意：
1、公积金跨区域提取政策，会进一步强化核心城市楼市复苏，同时分流了中小城市的购买力。大城市限购取消后，分流周边城市，分流三四线城市购买力已经是不争的事实。而农历新年中小城市打打回乡置业牌效果也并不理想。如果进一步推进公积金跨区域提取，只会让资金进一步往头部聚焦，更加强化楼市强者恒强的板块效应。 2、公积金再怎么宽松和调整，对楼市影响依然有限，这和公积金的使用额度上限，市场接受程度能有关，这个观点之前我之前已经多次分析过。另外我想补充一点，目前楼市购买主力之一，是工作和收入较为稳定的体制内员工。他们同时也是公积金缴纳的主力。所以对于楼盘而言，抓这类客户依然是重中之重。而这批客户需求更偏保守，配套完善的主城区是他们选择的重点。

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【#广东多地政府部门接入DeepSeek# 】好个迟来先上岸，看得文心一言，豆包，Kimi，纳米AI这些两眼发直

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能听意见和建议，总归是好事。希望过些天有更多的好消息，更多好的转变

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#中部六省省会城市定位全部出炉# 截至2024年12月20日，全国已有26个大城市的国土空间总体规划（2021—2035年）获批复。重要城市定位如下：
国家中心城市（5个）北京：全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。天津：我国重要的中心城市。上海：国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心。广州：我国重要的中心城市。重庆：我国重要的中心城市。区域性中心城市成都：西部地区重要的中心城市。兰州：西部地区重要的中心城市。杭州：东部地区重要的中心城市。南京：东部地区重要的中心城市。沈阳：东北亚国际化中心城市。大连：沿海重要的中心城市。青岛：沿海重要的中心城市。济南：黄河流域重要的中心城市。南宁：华南地区重要的中心城市。宁波：长三角地区重要的中心城市。合肥：长三角地区重要的中心城市。南昌：长江中游地区重要的中心城市。呼和浩特：华北地区重要的中心城市。福州：东南沿海重要的中心城市。太原：中部地区重要的中心城市。石家庄：京津冀地区重要的中心城市。长沙：长江中游地区中心城市。昆明：面向南亚东南亚的区域性中心城市。其他城市武汉：中部地区的中心城市，国际性综合交通枢纽城市。郑州：中部地区重要的中心城市。海口：未提及“中心城市”定位。秦皇岛：未提及“中心城市”定位。重要性是国家综合考虑的结果，而社会最关心的经济潜力，则未必就是这个排序

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#中部六省省会城市定位全部出炉# 截至2024年12月20日，全国已有26个大城市的国土空间总体规划（2021—2035年）获批复。重要城市定位如下：
国家中心城市（5个）北京：全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。天津：我国重要的中心城市。上海：国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心。广州：我国重要的中心城市。重庆：我国重要的中心城市。区域性中心城市成都：西部地区重要的中心城市。兰州：西部地区重要的中心城市。杭州：东部地区重要的中心城市。南京：东部地区重要的中心城市。沈阳：东北亚国际化中心城市。大连：沿海重要的中心城市。青岛：沿海重要的中心城市。济南：黄河流域重要的中心城市。南宁：华南地区重要的中心城市。宁波：长三角地区重要的中心城市。合肥：长三角地区重要的中心城市。南昌：长江中游地区重要的中心城市。呼和浩特：华北地区重要的中心城市。福州：东南沿海重要的中心城市。太原：中部地区重要的中心城市。石家庄：京津冀地区重要的中心城市。长沙：长江中游地区中心城市。昆明：面向南亚东南亚的区域性中心城市。其他城市武汉：中部地区的中心城市，国际性综合交通枢纽城市。郑州：中部地区重要的中心城市。海口：未提及“中心城市”定位。秦皇岛：未提及“中心城市”定位。重要性是国家综合考虑的结果，而社会最关心的经济潜力，则未必就是这个排序

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有意思，境外投行对驰援万科的资金，要么评估作用有限，要么表示不太相信