大家好，我是地产十一郎。
8月12号下午，北京土拍大厅又炸了。海淀四季青，130轮，金茂97.61亿拿下，溢价率14.1%。
这是今年以来北京最贵的一块地。
上周广渠路84亿那块地，王座还没坐热，今天就被踹了。
金茂拿了。中海没拿。招商没拿。保利没拿。华润+越秀也没拿。
五家央企同台，最后是金茂笑到最后。
先还原一下那天发生了什么。
当天三块地一起拍。石景山两块：一块200多轮被招商蛇口拿了，一块中海新城底价拿走。
但所有人盯的都是海淀这块。
起拍价85.55亿，光保证金就17亿。五家报名，全是央国企，没有一个民企。
节奏很有意思。前面几十轮，中海和华润联合体在打，磨磨唧唧，像老太太过马路。金茂一直没动。价格磨到96亿的时候，金茂突然杀出来了。
然后节奏变了。
金茂和华润联合体开始肉搏，举牌速度明显加快。每轮900万，不算大钱，但轮数多了，谁都肉疼。
130轮，金茂喊97.61亿。没人接了。
业内本来预估能破100亿。结果97.61亿，停了。不是金茂不想再举了，是其他人先怂了。
这块地好在哪？三个点。
第一，海淀8个月没出地了。稀缺。
2025年海淀土拍贡献了全市近三成的金额，今年上半年一块地没出呢。稀缺到这份上，不抢是傻子。
第二，容积率1.6，限高25米。条件贼好。
这样的条件，做成纯洋房社区，最多也就七八层。海淀四环边，这种地块十年出不了一块。两宗住宅可以一体化开发，产品上限比单块地高得多。
第三，周边都是老钱。配套顶级。
地块斜对面就是世纪城——海淀老牌富人区。紧邻地铁12号线四季青桥站。周边3公里范围内有金四季购物中心、京粮广场等商业配套。
在世纪城住了20年的老钱们，也该换换了。
但缺点也摆在明年上。
紧邻西郊机场，航线噪音。低频噪音这东西，墙挡不住，玻璃挡不住。有一说一，这机场飞机并不多，噪音的影响应该也不算大。
另外，地块还绑了3.18万平商服，要配建养老驿站、文化室、体育设施、助残中心，全部无偿移交。商业不赚钱，配建全白送，所有成本靠住宅扛。
好地有瑕，但瑕不掩瑜。不然金茂也不会举130轮。
金茂为什么拿？
答案可能不在今天，在9天前。
8月4号，广渠路地块，金茂也去了。191轮，最后中海84亿拿走了。那块地紧挨着广渠金茂府——金茂府的开山之作就在那儿。业内都以为金茂志在必得。
结果没拿到。家门口被人截了胡。
但你细想，金茂没拿到广渠路，未必是坏事。
广渠路是纯住宅，没有配建，楼面价8.14万，未来卖11到12万，稳，但上限有限。
四季青绑了一堆配建，住宅楼面价8.8万，未来要卖13到15万，赌性大，但天花板高。
更关键的是，四季青这块地，容积率1.6、限高25米，纯洋房社区——这就是金茂最擅长的。
广渠金茂府、颐和金茂府，都是这个路数。同样的配方，金茂做出来溢价能多五千到一万。
金茂府惊艳，但产品线也毕竟有十多年了。在现在四代宅席卷天下的市场下，十一郎最近也听说，金茂准备要更新府系。
我猜想，对金茂来说，这块地也意味着金系产品终于要落地北京？
广渠路谁做都差不多。四季青只有金茂做，才有那个溢价。
所以金茂的逻辑可能是：广渠路没抢到，正好把钱省下来，换一张更大的牌桌。
但压力也不小。
同一个板块，保利熙瑞已经在卖了。楼面价7.84万，网签均价约11万，去化只有16%。一个板块，两个盘，一样的客群，一样的产品。
保利熙瑞卖不动，金茂凭什么卖得动？
卖不动的原因，说到底还是贵。
但金茂这一举牌，保利熙瑞的性价比瞬间就出来了——单看楼面价，保利比金茂便宜了一万块。
所以金茂刚落锤，保利的祝贺就发了出来：
海内存知己，西贵若比邻。
海淀有钱人是多，但2000万以上的房子，到底能卖出去多少，没人知道。这个问题保利熙瑞没答上来，现在轮到金茂答了。
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