没人能准确预测2026年房价是涨是跌，但有一个国际通用的黄金标准，能判断你想买的房子到底贵不贵——这个标准就是租售比。懂了这个标准，你才能做出理智判断，不然亏了只能怨自己。
买房最核心的国际参考标准就是租售比，也就是年租金 ÷ 房价。租售比就像股票的市盈率，主要用来算你投入的成本，靠租金多久能回本。
举个例子：老张买了一套总价100万的房子，用来出租，每月租金8300元，一年租金就是10万左右。这套房的年租售比就是10%，出租10年就能回本，这样说你就明白了。
国际上公认的合理租售比标准是3.3%以上，只有达到这个水平，才说明这套房适合投资买入，否则就存在泡沫风险。
那你知道上海的平均租售比是多少吗？答案是1.8%左右。
也就是说，月租3000元的房子，市场价居然卖到200万，要租55年才能回本。
如果按国际3.3%的标准算，月租3000元的房子，合理房价应该在110万以下才对。
很多人觉得香港房价高，但香港2025年的租售比大概在3.5%，200万的房子能租到5800元。对比下来，上海的房价泡沫依然很大。
上一期我讲的是自住，这一期重点讲投资。
如果是投资买房，除了租售比，还要多考虑两个关键因素：人口流动和能否以租养房。
第一个，人口流动。
就是你所在的城市，人口是流出多还是流入多。
如果人口流出大于流入，房价再低也不能买。因为人越来越少，房价只会越来越低，而且很难转手，空置率越来越高，最后没人接盘。
反过来，买在人口大量流入的城市，房价上涨空间才大，也更容易卖出。资本市场里，房价涨跌核心就是供需关系。
比如日本，城市化率接近90%，年轻人都往大城市跑，小县城只剩老人。老人去世后，房子子女都不愿接手，有些地方甚至出现“0元送房”。所以投资房产，一定要选人口持续流入的地方。
第二个，以租养房。
意思是：你把房子租出去，租金能不能覆盖房贷月供。
如果租金高于月供，能覆盖所有支出，甚至还有剩余，那就是你的被动收入。
记住一句话：从投资角度看，租金盖不住月供，房子就是负债，因为你的钱一直在往外流；只有租金能覆盖月供，房子才是资产。这就是以租养房。
举个真实的反面例子：
老李2020年房价高点买了一套500万的房子，租售比只有1.5%，房贷利率5%，月供约19000元，租金却只有6200元。
7年后房价跌到200万，老李直接亏掉300万。
首付150万，7年本息还了150万，贷款还剩200万没还。房子卖200万，刚好还清贷款，最后一分钱不剩，首付和利息全亏光。
这就是忽略租售比的后果。
我们再算一笔明白账：
如果房价跌到200万，月租能到5700元，租售比就达到3.4%，符合国际标准。
按2.7%的利率算，月供大概就是5700元，租金刚好能覆盖月供，实现真正的以租养房。
这时候如果小明买入这套200万的房子，首付30%也就是60万。
就算再过7年，房价继续跌到170万，小明也几乎没影响，因为他不用每个月掏钱还房贷。
如果卖掉：
170万 - 剩余贷款 ≈ 到手91万
减去首付60万，还能净赚31万。
房价跌了30万，他反而赚了31万。
如果不卖，只要租金能盖月供，就没有任何压力；房价一涨，收益更是巨大。
这就是认知的差距：你永远赚不到认知以外的钱，认知够了，收益才能真正放大。
最后总结一句最干货的：
投资买房，只需要抓住三点：
1 买在人口持续流入的城市
2 租售比达到3.3%以上
3 租金能够覆盖房贷月供
满足这三条，才能避开大坑，稳稳赚钱。
