估计很多人都没想到，我们的房价从2021年开始快速下跌，相对于高点，跌3-4成非常普遍，跌一半算正常，甚至有的还跌到只剩首付款了！
都知道蝉联多年华人首富的李嘉诚吧，在我们楼市达到阶段顶峰时做出了惊人的预言：
在那个市场情绪尚未彻底崩盘的时间节点，此言被业内同侪嘲讽为，甚至有人揶揄他“年迈昏聩”。
当我们站在2026年的时空坐标，手持计算器复盘这笔交易时，方才醒悟那种“消费者恍然大悟时的震撼”有多么充满讽刺意味。
2021年前后，一线城市售楼处门口排队摇号，谁抢到新盘谁就觉得自己赚大了，“打新”、“倒挂”、“日光盘”是各大群聊的高频词。
那会儿普遍心态是：只要上了车，房价只会涨不会跌，贷款压力算个啥，先抢到再说。
五年之后，2026年1月，后台数据给所有人兜头泼了一盆冷水，全国二手房挂牌量已经冲到约800万套，而且还在涨。
这个数字不只是库存，而是800万个家庭在同一时间想跑。
买家少，卖家多，最直接的结果就是“有价无市”。
一线城市相当一部分小区，从最高点回撤20%很正常，一些前期炒作过头、地段一般的新区甚至跌了三四成。
很多人发现，如果不把价格拉回到2015年左右的水平，根本没人正眼看你的房子。
这背后是整个大周期在换挡。
过去十多年，房地产靠人口红利、城镇化和信贷扩张一路往上冲，房子是财富放大器，也是家庭安全感的核心载体。
大家默认，只要坚持供房，总有一天能“靠房养老”“靠房致富”。
但2020年之后，一边是“三道红线”、集中供地，一边是疫情冲击、收入预期下滑，地产资金链、需求两头同时被掐，泡沫开始慢慢放气。
这时回头看李嘉诚的操作，就不那么好笑了。
2013–2016年，他已经默默清仓了广州、上海、南京等地的大量资产，套现几百亿。
当时媒体一片嘲笑，说“李嘉诚卖早了，没吃到中国楼市最后一段大涨”。
2017、2018年他公开说“需求透支”“要珍惜现金流”，大家当耳边风。
真正让人后背发凉的是2021年前后，他在个别城市项目上直接七折卖房，宁愿少赚甚至少拿利润，也要把库存变成现金。
那一刻，其他开发商还在死撑价格，想着“扛一扛就过去了”。
他已经认清这是一个彻底换轨的节点，砖头再贵，也是死的，现金才是活的。
他用亏掉30%利润，换来100%安全下车的机会。
紧接着就是大家熟悉的一连串暴雷：恒大、融创、花样年……一个个掉下来。
对普通人来说，2020年前后冲进去买房的很多人，现在站在负资产的坑里。
首付几十万砸进去，贷款背了两三百万，本以为房价会一路向上，现在市价比贷款本金还低。
你想卖房，发现卖了还不够还银行，你不卖，每个月利息和本金压着你。
这不是账面亏损，是对未来几十年选择权的实实在在锁死。
现在关键问题不再是“房价会不会回到2021”，而是这盘游戏的底层规则已经换了，你还照老逻辑行动，就是主动挨打。
可以从三个隐蔽但关键的变化看。
2026年初，监管层突然把商业物业贷款首付从50%降到30%，乍一看像是“鼓励大家投资商铺写字楼”，现实是，这是在帮银行和开发商腾风险。
过去几年，商业地产尤其是写字楼、商场空置率飙升，有些城市核心区都接近或超过20%。
背后全是银行的贷款。
一旦普遍暴雷，金融系统就要跟着出事。
现在放低门槛，本质上是希望更多社会资金接盘，把部分风险从银行资产负债表上转移出去。
你以为自己捡便宜买了“低首付商铺”，很可能是接过了一颗未来几年不会涨、租不出去、还要交物业税和维护费的定时炸弹。
第二，从“开发商拼命拿地盖房”，转成了“谁先跑谁活”。
2026年预计全国房地产开发投资还要下跌一截，很多房企基本不再主动拿地。
三四线城市库存去化周期长达两年以上，意思是就算现在新房一套不盖，也要两三年才能把现有的卖掉。
这种情况下，市场已经不是“蛋糕越做越大”，而是典型的存量博弈。
你卖出去一套，就意味着别人的一套更难卖。
业主之间互相砸价，开发商能清一套是一套，只求现金流，利润早就不是第一目标。
第三，住的逻辑在反转，“有房才体面”的观念正在被现实打脸。
高房价年代，大家宁可挤到远郊大面积新房，也不想回城里挤老小区，因为觉得“装修新、环境好、有面子”。
现在年轻人算得越来越清楚，远郊新盘通勤两小时、公摊大、配套差、生活成本高，还要背30年房贷。
反过来，市区老破小虽然房龄大点，但地段好、总价低、能租能住，租一套，比背30年贷自由太多。
租客结构的数据也在变，以前租房是20出头打工仔的标配，如今35岁以上租客占比已经冲到三分之一以上，说明更多人主动选择“长期租房+手里留钱”，而不是硬扛一套房。
这三件事加在一起，就是一句话，房地产不再是全民致富工具，而是在慢慢回归“基础居住”和“金融风险源”的双重属性。
你还指望“抄底一套房等翻倍”，就是逆周期撞墙。
说到底，现在已经不是讨论“房子值不值得买”的时代，而是每个家庭都要写一份自己的“生存方案”。
不同位置的人，策略截然不同。
如果你手里有多套房，尤其是那种三四线城市、远郊大盘、租不出去、空置率高的，最现实的态度只有一个：趁还能卖，赶紧减仓。
不要再拿2021年的成交价当心理锚点，那个价格就当从来没存在过。
现在的各种减税、契税优惠、本地购房补贴，都是给你离场的便利，而不是让你“再等等肯定涨回去”的信号。
继续死扛，等房龄上去了、物业破旧了、未来真要上持有税或空置税，你会发现这套房从资产变成负债，卖都卖不掉。
如果你只有一套自住房，位置尚可，贷款压力也能扛，就别被恐慌裹挟。
自住房的价值本来就主要是生活便利和稳定感，不是每年涨多少。
如果月供不影响你基本生活和必要储蓄，这套房就当成长期消费品，没必要因为市场波动频繁折腾。
真正要警惕的是：为了所谓“改善”咬牙再加一套，结果两套都压在自己头上。
如果你是刚需，还没上车，或者手里有比较充足现金在观望，那其实是目前局面里相对舒服的一档人。
最大的优势就是“选择权”，你可以慢慢挑，比较地段、学区、配套和总价，实在看不上，就先租几年。
现在很多城市租售比较低，买房的投资回报率根本不如拿钱去做更灵活的理财或提升自己。
房价如果将来再掉一截，你用同样的钱能买到位置更好的，或者一样位置但压力更小的房子。
这里面有个心态门槛，许多人被“有房才安稳”洗脑太久，总觉得租房不体面、不安全。
但真相是，在一个人口增速放缓、房子供过于求的社会里，越是把自己绑死在一套负担过重的房子上，越是不安全。
真正的安全感，是你有工作能力、有一笔应急现金、能随时换城市、换房子，而不是被一份30年还款计划牢牢拴住。
再回看李嘉诚。
他的高明不只是跑得早，而是敢于承认“周期变了”，当机立断改变策略。
我们大多数人做不到那么精确，但至少可以学他一点，别和趋势硬拧。