这几天，看到一个挺有意思的数据。
莱坊最新报告显示，2025年第四季度，香港超级豪宅成交81宗，成交金额15.7亿美元，排在全球第二，就比迪拜少点。和第三季度的56宗相比，环比猛涨45%。
这是2021年底以来的高位情况。
豪宅先动，往往是信号。说明有钱人开始出手了，愿意承担风险了。
再看整体。中原城市领先指数，连涨4周，累计涨幅3.29%。蛇年全年，楼价涨了7.84%。什么概念？过去三个农历年，年年跌，今年一口气全翻回来了。
美联物业的数据也佐证：蛇年楼价升约6.8%，一手私宅注册量创21年新高。
还有个小细节。石澳道有套超级豪宅，业主英国人，做玩具生意的，最近放盘了，开价20亿港元。这种级别的房子，业主轻易不卖。现在拿出来，说明什么？市场流动性回来了，卖家觉得时机到了。
为什么偏偏是现在？
算一下现金流账就清楚。
以前按揭利率高的时候，3.5%到4%，租金回报才2%到2.5%。买房就是亏现金流，只能赌房价涨。这种结构下，房价必然被压制。
现在呢？按揭成本降到2.5%到3.25%，核心区租金回报3%到3.5%。
差多少？几乎持平了。
更关键的是，有些小户型已经出现"供平过租"。香港40平米以下房子，租金回报约3.6%，已经超过房贷利率3.25%到3.375%。
什么意思？买房收租，现金流不再是负数了。
当然，不能光看好处, 也有机构提醒说，部分新盘的租金回报率并不太乐观，比如说启德1号某些单位回报率只有1.65厘，这就表明市场分化挺明显的，不能都用同样的标准来看待。
算完现金流的账之后，还要看看供给端的情况。
香港土地供应一直受限，没有内地那种高周转库存。过去三年回调，泡沫挤掉一部分，但没有出现恐慌性抛售。这种存量博弈市场，价格修复慢，但一旦起来，不会虚涨。
1月份的数据更刺激。亿元以上一手豪宅，成交26宗，总金额53亿港元。环比分别涨70%和50%。平均每天一宗亿元成交。
浅水湾有买家一口气扫了6套，花了8.6亿。内地买家也很猛，去年四季度16宗亿元豪宅，买家是普通话拼音名字，总金额超26亿。
这些信号不能忽视。
很多人担忧当下购买是不是会在半山腰、租金能不能够得上月供、是不是会亏本。
答案其实挺简单看清趋势就能抓住机会。
香港楼市过去二十年，经历好几轮回调。每次修复，通常两到四年。现在，已经接近历史平均修复区间。风险还有，但赔率已经不是2021年那种极端情况。
关键不是需不需要买，而是怎么选。
要是现在要配置香港房产，看三件事就足够了。
第一，租售比是不是差不多能覆盖利息。这是底线。核心区有些屋苑能做到，远郊和老房子做不到。便宜不代表安全，低单价往往有隐性成本。
第二，区域未来3年的供给能不能控制好。供应集中释放，再好的租金模型也会被压垮。周边如果三年推十几个新盘，价格很难涨。
第三，得等趋势确定了再行动。目前香港的价格已经连续好几个月环比上涨, 趋势一旦形成，赔率和安全边际就会显著变好。
楼市回暖是真的，但不是所有房子都能买。
有人可能会问，会不会是短暂出现一下？
看全年数据：2025年，整体楼宇买卖合约登记80702宗，创4年新高。住宅楼宇买卖62832宗，总值5198亿港元，同比分别涨18.3%和14.4%。
这个成交量，不是短期冲高能解释的。
但也得留个心眼。交银国际预测，今年最优惠利率可能上调。如果利率再涨，租金回报扣除利息后，可能重新变成负现金流。租金回报率也可能受供应增加影响而承压。
所以，既要看到机会，但也别掉以轻心。