（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
案情介绍
2003年，李慧敏取得北京市经济适用住房购房资格。同年5月，以其名义与甲公司签订《商品房买卖合同》，购买一号房屋（总价24.5万余元），房屋登记在李慧敏名下。
李慧敏的妹妹李慧芳主张：
因姐姐不愿购房，主动提议由其出资，以姐姐名义为儿子赵阳买房；
全部房款、契税、维修基金等均由其支付；
房屋交付后由其装修并短暂居住，2006年起外甥女一家借住，2010年后由赵阳居住至今；
所有购房原始凭证长期由其保管。
李慧敏则称：
房款系向妹妹借款，非借名买房；
2010年因赵阳结婚，出于亲情将房屋出借，对方承诺婚后搬离；
多次催还无果，遂于2021年起诉要求腾房并支付使用费。
关键证据：2016年《协议书》
2016年7月31日，李慧敏丈夫与李慧芳签署协议，约定：
“一号房屋经双方协商，由李慧敏支付160万元作为补偿，从此房钱两清，各不相欠。”
当日，李慧敏支付150万元，李慧芳交付房产证原件。
诉讼中，李慧芳称该协议系“为取证而违心签署”，非真实意思表示。
裁判结果
法院判决：
李慧芳、赵阳于30日内腾退一号房屋交付李慧敏；
驳回李慧敏关于房屋使用费的请求；
驳回赵阳要求过户的反诉请求。
法院说理
2016年《协议书》合法有效，构成对房屋归属的最终约定
协议内容清晰，不违反法律强制性规定；
双方已部分履行（付款+交证）；
李慧芳称“违心签署”但未举证，法院不予采信。
协议签署后，原借名买房主张不再具有法律基础
无论此前是否存在借名合意，双方已通过新协议重新分配权利义务；
赵阳再以“借名买房”为由要求过户，缺乏依据。
未支持房屋使用费，体现公平原则
考虑李慧芳曾出资购房并装修，且早期存在家庭内部居住安排；
协议未约定使用费，故不予支持。
胜诉办案心得
⚠️ 本案胜诉关键不在“谁出资”，而在“事后协议”。对客户未来的类似风险，提出以下预防建议：
亲属间房产争议，务必通过书面协议终结
无论此前关系多亲密，一旦出现分歧，应立即签署书面和解或回购协议，明确房屋归属、付款方式、交付时间。本案中，160万元协议虽未完全履行，但已足以推翻长达十余年的借名主张。
协议签署后，立即履行关键动作
支付款项时备注用途（如“房屋回购款”）；
要求对方交付房产证、购房合同等全部原件；
保留交接记录（如签收单、录像）。
这些行为能有力证明协议已实际履行。
即使对方称“协议非自愿”，只要无胁迫证据，法院通常认可效力
本案中，李慧芳称签协议是“倒逼证据”，但因其收款、交证，法院认定其真实接受协议内容。签字+收款=法律认可的意思表示。
经济适用房借名风险极高，尽量避免
此类房屋涉及政策限制，即使出资真实，也可能因“损害社会公共利益”被认定无效。最安全的方式仍是：自己有资格就自己买，无资格就不要操作代持。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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