（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
案情介绍
李建国、张秀兰系夫妻，其子李聪（化名）为二人独子。2015年，李建国夫妇出售名下住房后，因无北京市购房资格，遂与李聪商议：由李聪出面购房，房屋登记在其名下，但全部房款由父母支付。
2016年，李聪与甲公司签订购房合同，购买位于顺义区的一套住宅（后化名为一号房屋），总价约1100万元。李建国夫妇分四次向开发商支付全部首付款及装修款。房屋交付后，由二人长期居住，并缴纳物业、加建等费用。
2019年，李聪以一号房屋作为抵押，向乙银行贷款1500万元，并办理了不动产抵押登记。后因李聪违约未还款，乙银行依据公证债权文书申请强制执行。2022年，法院裁定查封并拍卖一号房屋。
李建国夫妇随即提出执行异议，主张房屋系其实际出资购买，应归其所有，请求不得执行。法院驳回其异议后，二人提起案外人执行异议之诉。
裁判结果
法院判决：驳回李建国、张秀兰的全部诉讼请求，乙银行可依法执行一号房屋。
法院说理
法院认为，案外人主张排除执行，须证明其对执行标的享有足以对抗强制执行的民事权益。
本案中：
一号房屋登记在李聪名下，对外具有公示公信效力；
乙银行在放贷时审查了产权登记，并依法办理抵押登记，属于善意抵押权人；
即便李建国夫妇实际出资，其与李聪之间若存在“借名买房”约定，也仅产生内部债权关系，不发生物权变动效力；
根据《民法典》第209条，不动产物权以登记为准，未经登记不得对抗善意第三人。
因此，父母对房屋的权利主张不能排除乙银行的强制执行。
办案心得
本案是典型的“借名买房遭遇外部债务执行”纠纷。
一、抵押登记合法有效，构成物权保障
只要债权人基于产权登记发放贷款并完成抵押登记，即受法律保护，无需审查房屋实际出资人。
二、“借名买房”仅为内部约定，不得对抗外部债权人
最高人民法院多次明确：借名买房协议仅约束协议双方，不产生物权效力，不能排除法院对登记权利人的财产执行。
三、父母居住+缴费≠产权，不足以阻断执行
即使长期居住、支付物业费，若未登记为共有人，这些行为仅体现使用权，不构成足以排除执行的物权。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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