随着房地产市场波动，离婚案件中涉及一方婚前购房、婚后共同还贷，而房屋市场价值低于剩余贷款的“资不抵债”型房产分割在离婚纠纷中日益增多。此类案件的核心争议在于：非产权方是否有权就婚后共同还贷部分主张权益？如有，其权利基础为何？如何实现？是否需承担剩余贷款债务？本文结合《民法典》及相关司法解释，通过梳理司法裁判规则，旨在厘清此类房产在离婚诉讼中的处理路径，明确各方权利边界，为司法实践与当事人维权提供参考。
首先关于离婚案件中，一方婚前购房并办理贷款，婚后以夫妻共同财产继续偿还贷款，若房屋当前市场价值低于剩余贷款金额导致净值为负，另一方是否有权就婚后共同还贷部分主张相应权益；如可主张，其具体权利基础与主张路径为何，以及是否需就房屋相关债务承担清偿责任。
一、房屋产权始终登记于购房方个人名下：
（一）房屋净值为负时，非产权方就婚后共同还贷部分主张权益的权利基础与可行性：
1、婚后共同还贷部分来源于夫妻共同财产，非产权方对该部分投入享有法定权益。根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、劳务报酬等财产为夫妻共同财产，归夫妻共同所有。婚后以夫妻共同财产偿还贷款，本质上是将共同财产用于支付一方的个人债务，该行为使得共同财产转化为对房屋的个人债权或投资。因此，无论房屋价值如何波动，用于偿还贷款的这部分共同财产的性质及其所对应的权益不随之消灭。非产权方对该部分共同财产的投入，构成了其主张权益的基础。
2、相关司法解释明确规定了非产权方在离婚时就婚后共同还贷部分获得补偿的权利，该权利不因房屋价值贬损而排除。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条：双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由不动产登记一方对另一方进行补偿。该条款的核心在于对“共同还贷支付的款项”进行补偿，其计算方式虽与“财产增值部分”相关联，但补偿的对象首先是“款项”本身。这意味着，非产权方对共同还贷部分的权益主张，是独立于房屋最终市场价值的。即便房屋价值低于剩余贷款导致净值为负，该“负净值”状态影响的是产权方个人财产与个人债务的抵算，并不消灭或抵销非产权方对已投入的共同财产所享有的补偿请求权。最高人民法院民一庭负责人在相关答问中亦指出，此类房产是“婚前个人财产与婚后共同财产的混合体”，处理原则是“公平分割婚后共同共有部分的财产权益”，这进一步强调了非产权方对婚后投入部分的权益应得到保障，而不受婚前部分财产价值波动的影响。
3、司法实践支持在房屋净值为负或未明显增值的情况下，非产权方仍可就共同还贷部分获得补偿。在（2023）辽0103民初36225号中，法院虽未支持原告主张的房屋增值补偿款，但明确指出“该房产系被告婚前贷款购买并登记于自己名下，故本院认定该房产归被告所有，考虑到目前房地产市场现状及该房产价值情况，本院酌定被告给付原告共同偿还的房屋贷款62513元”。该判决表明，法院在分割财产时，首先确认了房屋归产权登记方所有，继而单独就“共同偿还的房屋贷款”这一部分作出补偿判决，并未因市场状况或房屋价值问题而否定非产权方对还贷本金的主张。同样，在（2025）渝0117民初3891号中，法院最终未支持原告诉请，但其核心理由是婚后共同还贷款项与婚姻存续期间产生的其他共同债务“可以相互品迭”，且原告未能举证证明房屋存在增值。该裁判逻辑同样隐含了承认非产权方对共同还贷部分享有权益的前提，只是在本案特定事实下，该权益通过债务抵销的方式实现了平衡，而非权利本身不存在。
（二）非产权方主张权益的具体法律路径
1、非产权方主张权益的核心法律依据是司法解释关于共同还贷补偿的规定，其权利性质为债权性质的补偿请求权。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条：在离婚时，若双方不能达成协议，人民法院可以判决该不动产归登记一方，同时判决由登记一方对另一方就婚后共同还贷支付的款项进行补偿。该规定为非产权方提供了明确的请求权基础。其权利实现不依赖于取得房屋所有权份额，而是表现为要求对方支付相应款项的债权。在计算补偿时，通常的公式为：补偿款=共同还贷总额×不动产升值率÷2。当房屋贬值导致净值为负时，“不动产升值率”可能小于100%甚至为负，但这仅影响补偿款中与增值对应的部分，对于共同还贷本金部分的补偿，至少应返还其一半的数额，即共同还贷总额÷2。这体现了对夫妻共同财产投入的基本保障。
2、主张权益的诉讼路径包括在离婚诉讼中一并提出或在离婚后另行提起财产分割之诉。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条的规定，该补偿问题应在“离婚时”处理。因此，最直接的方式是在离婚诉讼中作为一项诉讼请求提出，由法院在判决离婚时一并处理财产分割和补偿问题。若离婚时未处理，非产权方仍可依据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条：关于离婚时夫妻共同财产由双方协议处理，协议不成由法院判决的原则，另行提起离婚后财产纠纷诉讼。在（2023）内0404民初5886号中，原告即在离婚诉讼中撤回相关请求后，另行起诉主张分割共同还贷及增值部分，法院经审理后予以支持，确认了另案主张的合法性。
3、司法案例展示了在离婚后财产纠纷中，法院如何具体计算和判决共同还贷部分的补偿。在（2023）苏1302民初10680号中，法院明确了计算方式：首先确定离婚时不动产价格、购房成本及共同还贷本息，然后计算不动产升值率，最后得出补偿数额。该案中，即便房屋市场价值评估时间晚于离婚判决生效时间，法院仍以实际分割时的评估价为准进行计算，体现了公平原则。在（2025）豫0302民初55号中，原告因配偶财产被强制执行而提起析产诉讼，法院直接依据共同还贷总额的一半判决确认了原告的份额，该路径在涉及第三方债权人时尤为典型。这些案例表明，无论通过何种诉讼程序，法院的核心任务是根据查明的事实，依据前述司法解释的公式或原则，确定非产权方应获得的补偿金额。
（三）非产权方对房屋剩余贷款的清偿责任认定
1、根据司法解释的明确规定，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条：在判决不动产归登记一方时，“尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务”。该规定清晰地划分了离婚后的债务承担主体。房屋贷款合同系产权登记一方婚前与银行签订，婚后共同还贷行为并未改变贷款合同的相对方。因此，离婚后，该笔贷款的合同义务仍应由作为合同当事人的产权登记一方继续履行，与非产权方无关。最高人民法院民一庭负责人在相关答问中也明确指出：“婚前一方与银行签订抵押贷款合同，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，其属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。”
2、该债务性质不属于夫妻共同债务，非产权方无需承担连带清偿责任。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第三十三条：债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。本案中，婚前购房所负的银行贷款，其目的是购置产权登记一方个人的婚前财产，而非用于婚后夫妻共同生活。因此，该债务依法应认定为产权登记一方的婚前个人债务。即便婚后使用夫妻共同财产偿还了部分贷款，也只是对共同财产的一种处分，并不改变原始债务的个人性质。因此，非产权方在离婚后不仅无需继续偿还剩余贷款，也无须对该债务承担任何清偿责任。
3、司法判决一致确认房屋剩余贷款由产权登记方个人负责偿还。在（2023）苏1302民初10680号中，法院在计算补偿款并判决由产权登记方支付的同时，并未判决非产权方承担任何还贷责任，这隐含了剩余贷款由产权方承担的认定。在（2024）京03民终5263号中，针对婚姻期间购买的房屋，生效离婚判决明确“尚未归还的贷款由马某负责偿还”，二审法院进一步确认2022年5月以后的贷款应由取得房屋所有权的一方负担。这些案例均体现了“房债一体”的处理原则，即房屋判归谁，其对应的剩余抵押贷款债务即由谁承担，且该债务明确为取得房屋一方的个人债务。
二、婚后房屋产权由登记为购房方个人名下变更登记为双方名下
在房屋净值为负（即房屋市场价值低于剩余贷款）的情况下，婚后被加名一方无论最终是否取得房屋所有权，其就婚内共同还贷部分主张补偿的权利均独立于房屋的最终价值状态，但具体的补偿计算方式和分割规则存在差异。
首先，若婚后被加名一方未取得房屋所有权，其有权要求对婚内共同还贷支付的款项进行补偿，该补偿的计算基础是共同还贷总额的一半，而房屋负净值状态原则上不影响对已投入款项本身的补偿请求权。
其次，若婚后被加名一方取得房屋所有权，则需由其向原产权方进行补偿，补偿数额需综合考量婚姻关系存续时间、共同生活情况、对家庭的贡献及房屋市场价值等因素确定，房屋负净值状态会直接影响分割时可供补偿的财产基础，甚至可能因“净值为负”导致补偿数额为零或需另行处理债务承担问题。
（一）房屋净值为负时，婚后被加名但未取得所有权一方对婚内共同还贷部分主张补偿的权利基础及计算方式
1、婚后共同还贷支付的款项属于夫妻共同财产，非产权方对该部分款项享有独立的补偿请求权，该权利不因房屋最终净值为负而消灭。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条：，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理；不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由不动产登记一方对另一方进行补偿。该条款的核心在于，补偿的对象是“共同还贷支付的款项”及其对应的增值部分。这意味着，即使房屋在离婚时市场价值低于剩余贷款，形成“负净值”，该状态影响的是房屋所有权人个人财产与个人债务的抵算关系，但并未消灭或抵销非产权方（即被加名方）对婚姻期间已实际投入的共同财产所享有的权利。非产权方主张的是对其已投入资金的返还或补偿，而非对负资产房屋的份额分配。因此，房屋净值为负不影响非产权方就共同还贷部分本身主张补偿的权利基础。
2、在计算补偿款时，对于共同还贷本金部分，至少应返还其一半的数额，而房屋贬值导致的负增值率仅影响补偿款中与增值对应的部分。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条现行：补偿款的计算通常遵循“补偿款=共同还贷总额×不动产升值率÷2”的公式。当房屋净值为负时，“不动产升值率”可能小于100%甚至为负数。然而，该公式中的“共同还贷总额”包含了本金和利息，是夫妻双方共同投入的货币资金。即便升值率为负，导致计算出的“相对应财产增值部分”为负值或为零，但对于“共同还贷支付的款项”本身，尤其是本金部分，非产权方投入的资金来源于夫妻共同财产，其所有权性质并未改变。因此，在司法实践中，即便房屋贬值，非产权方至少有权要求返还其投入的共同还贷本金的一半。这体现了对夫妻共同财产投入的保护，避免了因投资风险（房屋贬值）而完全剥夺一方对已投入资金的权益。
3、司法案例明确，在房屋净值为负或增值证据不足时，法院仍可支持对共同还贷本金的补偿，但会结合夫妻共同债务等因素综合裁量。在（2025）渝0117民初3891号中，原告主张分割婚后共同还贷部分及对应增值。法院查明，案涉房屋系被告婚前购买，婚后共同还贷35个月累计59,500元。同时，双方婚姻存续期间存在共同债务53,000元尚未清偿。法院认为，根据相关司法解释，应由产权登记一方对另一方进行补偿。但综合考虑共同生活时间短、原告无收入、被告已向原告转款、被告自愿承担全部共同债务等因素，法院认定“婚后还贷支出与共同债务可相互抵销”，最终未支持原告的补偿请求。此案表明，房屋净值为负（法院认定“增值可能性极低”）本身不否定补偿请求权，但法院在确定是否实际支付补偿时，会引入夫妻共同债务进行“品迭”（抵销），以实现公平。这提示，权利基础虽在，但实际获得补偿可能受其他共同财产、债务关系的影响。另一案例（2023）辽0103民初36225号中，法院在认定房产归被告所有后，直接“酌定被告给付原告共同偿还的房屋贷款62513元”，而未支持增值补偿请求。该判决直接针对共同还贷款项作出补偿，未因可能存在的市场贬值而否定该部分款项的分割。
（二）房屋净值为负时，婚后被加名且取得所有权一方在离婚财产分割中的权益认定及补偿义务
1、婚后加名行为使房屋性质转为夫妻共同财产，取得房屋所有权的一方需对另一方进行补偿，但补偿数额需综合多种因素确定，房屋负净值状态是核心考量因素之一。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（二）》第五条：婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方（原产权人）所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。当被加名方通过判决或协议取得房屋所有权时，其身份转变为“获得房屋一方”，负有向原产权方（给予方）进行补偿的义务。此时，房屋的“市场价格”是计算补偿的基础。若房屋净值为负，即市场价格低于剩余贷款，意味着房屋本身在扣除债务后已无正的财产价值。在此情况下，法院在确定补偿数额时，必须正视这一现实。可供分割的“正资产”可能为零甚至为负，这将直接导致计算出的补偿款为零，或者需要进一步考虑如何分担剩余债务（即负资产）的问题。司法解释要求“综合考虑离婚时房屋市场价格等因素”，正是授权法院根据财产的实际价值状况作出符合公平原则的裁决。
2、房屋净值为负时，取得所有权一方的补偿义务可能因“无正资产可供分割”而免除，或需与对方协商或由法院判决分担剩余贷款债务。根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。当房屋作为共同财产进行分割时，其“具体情况”当然包括其净值状况。如果房屋市场价值不足以覆盖剩余贷款，形成负资产，那么分割的对象就从“如何分配正价值”转变为“如何承担负债务”。对于取得房屋所有权的一方，其补偿义务的逻辑前提是分割后取得了具有正价值的财产。若其取得的是负资产，则要求其向对方支付现金补偿显失公平，除非双方另有约定。此时，更可能的分割结果是：房屋归一方所有，该方同时承担全部剩余贷款（个人债务），因房屋已无正净值，故无需或仅需支付极少的现金补偿给对方。这符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条中：“尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务”的精神，只是这里的“登记一方”变成了通过分割新取得所有权的一方。
3、司法实践表明，在涉及加名房产分割时，法院会严格审查房屋现值，负净值状态会实质性影响补偿判决。在（2024）鄂1122民初3304号中，诉争房屋虽系被告婚前购买，但婚后登记为原被告共有，经生效判决确认为双方共有。离婚后，法院判决双方各占50%份额。此案未直接涉及负净值，但确立了加名后共有份额均等分割的原则。然而，当房屋净值为负时，均等分割“份额”可能意味着均等承担债务。在（2025）豫13民终1379号中，法院在计算补偿时，依据评估报告确定了房屋现值，并以此为基础计算升值率。若评估显示现值为负或极低，升值率计算将失去意义，补偿将主要围绕共同还贷本金。这表明，房屋的市场价值是分割计算的基石，负净值会动摇这一基石，使补偿计算转向更基本的投入资金返还，甚至可能因整体财产为负而无法产生补偿。
（三）房屋净值为负情形下，离婚诉讼中房产分割的考量因素与裁判规则
1、离婚分割夫妻共同财产的基本原则是协议优先，协议不成的由法院根据财产具体情况判决，房屋净值为负是“财产具体情况”的核心要素。根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。这一规定是离婚财产分割的总纲。当房产作为共同财产面临分割，而其净值为负时，该房产的“具体情况”就表现为一项负债大于资产的财产。法院在判决时，不能脱离这一基本事实。首先需要确定的是，该负净值房产是否仍作为“共同财产”进行分割。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条的精神，对于婚前购房婚后还贷的情形，房屋整体可能被视为个人财产与共同财产的混合，但离婚时通常判决房屋归登记一方，债务亦归其个人。对于婚后加名转为共有的房屋，其整体已成为共同财产，包括资产和负债。因此，分割时需一体处理资产与负债。法院的裁判规则必须回应：如何分配负资产（即分担债务），以及在此基础上，是否还有基于其他因素（如照顾女方）的现金补偿。这要求法院进行更为复杂的利益衡量。
2、对于因加名形成的共同房产，司法解释明确规定了多元化的分割考量因素清单，房屋市场价格（含负值）是其中关键一项，并与其他因素交互作用。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（二）》第五条：法院判决房屋归属及补偿时，应综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素。这一规定为处理包括负净值在内的复杂情况提供了弹性框架。在房屋净值为负时，“房屋市场价格”因素将发挥决定性作用，因为它直接定义了分割标的的价值边界。例如，婚姻存续时间极短，且房屋净值为负，法院依据该条第二款，极有可能判决房屋归原产权人（给予方）所有，且因无正资产，无需向被加名方支付补偿，甚至可能由取得房屋方承担全部债务。反之，若婚姻存续时间长，双方共同生活、养育子女，非产权方对家庭贡献大，即使房屋净值为负，法院也可能基于“照顾”原则，在债务承担上对贡献方予以倾斜，例如判决由取得房屋方承担大部分或全部债务，而无需对方再支付补偿，这实质上是对贡献方的一种保护。最高人民法院发布的典型案例也体现了这种综合裁量思路。在涉婚姻家庭纠纷典型案例中，法院指出，对于一方在结婚后将其婚前房产为另一方“加名”形成的共同财产，离婚分割时可以判决房屋归给予方所有，并综合考虑共同生活情况等因素合理补偿对方。该案例强调了“合理补偿”，其“合理”性必然建立在房屋实际价值的基础之上。若净值为负，“合理补偿”的数额很可能为零，但判决中仍需阐明是基于对各项因素的综合权衡。
3、司法案例显示，法院在处理房产分割时，对于房屋价值的认定极为审慎，负净值或价值无法证明将导致不支持增值补偿，并可能影响对还贷本金补偿的最终处理。在（2025）渝0117民初3891号中，法院明确以“房屋增值的可能性较小”甚至可能贬值为由，认为无必要进行价格评估，并驳回了增值补偿请求。这直接体现了负净值预期对裁判的影响。在（2023）内0404民初5886号中，法院委托评估确定了房屋现值，并以此计算了共同还贷对应的增值部分进行分割。如果评估结果显示现值为负，则计算公式中的“不动产升值率”将无法正常适用，法院可能需要直接对共同还贷本金进行分割，或结合债务情况处理。在（2024）辽0104民初22027号中，涉及加名后一方又声明放弃份额的情形，法院尊重当事人的处分意愿。这提示，在负净值情况下，双方通过协议明确债务承担是高效且受法律尊重的解决方式。若无法协议，法院则必须启动评估程序以确定“市场价格”这一关键事实，无论其正负。
综上，在房地产市场价值波动成为新常态的背景下，离婚诉讼中“资不抵债”型房产的处理，更加考验法律对夫妻财产制度本质的把握，公平保障各方对家庭财富的贡献。上述裁判规则的梳理表明，我国司法实践正朝着更为精细化的方向发展，致力于在复杂的财产形态中贯彻民法典的公平原则。
本文作者
法学硕士，毕业于上海对外经贸大学，2022年通过法律职业资格考试。在校期间研究生获得校级三等奖学金，本科获得学生社团活动现进个人称号及一等奖学金。
曾深度参与多家知名律所民事诉讼团队协作，协助处理合同纠纷等案件实务，同步在企业法务部门参与合同审查与合规体系建设，积累了宝贵的实践经验。2025年加入家理律师事务所，以法律理性+情感共情的双轨模式践行解法，亦解心结的工作承诺，认真对待每一次当事人的委托。