北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我们是平谷的，目前住石景山，孩子明年升小学。目前看了石景山八角街道古城南路临街4层的房子，总高6层，房本50.81，房子装完两年多，对应石景山古二小，报价200万。首付五六十万，房子是81年的，全南户型，我们是打算年底左右入手，不耽误办理入学手续就可以。
现在陆续看着，这套房子报价和装修在我们看的这些房子里还可以，想买的的是不用装修放味道了，但是前几天晚上七点多去了，开窗噪音有点大，一号线地铁经过也能感觉到，老公对噪音比较敏感，您说现在出手还是等等年底房价还会降一点再出手？
现在经济不好，我和老公工资也一降再降，想省点钱，我妈妈是想让我们去东坝那边买房，离我妹妹近一点，我老公也在东坝那边上班，我是在石景山附近上班，早上能送孩子去幼儿园，您看我应该怎么操作或者还有其他地区房源推荐吗？学校差不多就行，普通刚需家庭。
A：
1、临街，晚上七点有噪音，那这套房算有硬伤的啊。之所以业主和中介约到晚上，就是为了能减少一些对噪音的感觉。如果买下，将来你们卖房的时候也得这么办，找车流最少噪音最小的时间段让看房，否则不好卖。
2、报价200万，四楼50平，如果没噪音，那这套房的租金应该是4500左右。但既然是临街，那就问问中介能租多少钱吧？如果是在4500左右就算合适，如果偏低，比如4000吧，那说明报价应该还有砍价空间。
3、另外可以评估一下装修的价值，比如是10万还是20万。然后说让中介给评估一下，这房简装的话能租多少钱？算出估值后再把装修价值加回来，看值不值？
比如中介说如果简装的话是能租4000，那在我看来这套房值180万，装修如果值20万的话就是200万了，只值10万的话就190万，砍10万。但这没标准，只能是大致估算。
但我这说的是没有硬伤的房源的算法，这套房让中介评估一下应该打折多少吧？也就是把这几项拆开了计算，砍价时也好聊。
4、觉得这套房合适就买呗，不合适就再看。我不认为还能降多少，这租金回报率都超过同期银行利率了，没什么下跌的空间。但等等也无所谓，反正老房也不会领涨，等行情明确了再买也不吃亏。
5、买在哪儿我没建议，只能看自己的通勤感受。不过如果说单从板块对比来说，东坝排序更靠前。学校来讲东坝的现在都是北中学区，虽然都是挂牌校，但毕竟是北中系统，内部选拔更方便。
西边是古二小，在石景山算很不错的小学。也就是两边都挺好的，都至少不弱。
6、基本就这情况吧，考虑好，带硬伤的房源得真喜欢才行，毕竟是自住为主的，投资角度不占优。
仅供参考。
二
Q:
请问，二孩家庭，在天通苑太平家园有一套南北通透的三居，120平，6层没电梯。老大27年上学，想换到陈经纶嘉铭，上班单位就在小营。太平家园的房子跌到300万了，现在出租的话6k。
现在手里有四百多个，方案1卖掉现有的房子，只公积金贷款，买一个900万左右的两居或三居， 方案2，不卖房子，高贷款，买个700的两居。哪个方案好？今年换房还是等到明年再说？
A：
1、如果真的能租6000，那房价不应该是300万，350才差不多。如果真的是300万，即便是顶楼没电梯，也说明有点儿超跌了。
因为现在北京平均的租售比是650左右，低于600就算性价比高的。太平家园虽然算老小区，但因为户型大，所以也应该是平均值。而您这套房的租售比都500了，明显偏低，以600来说到350万才合适。
2、哪个方案好，如果是买嘉铭东区的房子，那一般都是900万左右的合适。因为嘉铭东西两区在5/600万房源的区间，学区溢价都差不多。然后总价越高溢价率越低，东区千万左右或以上的商品房就没什么溢价了。学校更好，居住的性价比正常，入学高峰期之后的保值风险也就没什么了。
或者说看房时也算算租售比，两个方案的都看。如果700万的也能买到溢价低的那就更合适了，尽量找低溢价的，这种时期有可能。
3、我觉得还是先确定太平家园这套房的价值吧，价格偏低不太对似的。如果就是这价格，那300万的话有点儿亏，这租金收益率都赶上东五环外小户型的了，卖的有点儿吃亏。
今年明年其实无所谓，先有一搭无一搭的看房吧，有合适的就赶紧准备，没合适的就慢慢儿找。这种时期能买到性价比相对高的，您自己这套不就是吗？但是不能着急，多看几套。
仅供参考。
借这话题聊两句，很多人天通苑的居民都有过疑问，为什么其他的区都是“天通苑”，偏偏有个“太平家园”的异类呢？
因为这里是天通苑最早的小区，而天通苑所在地的原名是“太平庄村”，太平家园是人家的根据地，90年代中期就在盖房了。
据说之所以这里叫太平庄，也是因为乾隆皇帝微服私访，满世界的打油儿飞吧。先是去了天津蓟县的盘山，玩儿美了诗兴大发，写下了千古名篇“早知有盘山，谁还下江南啊？”
然后又溜达到了天通苑，玩儿的更爽了，于是赐名“太平庄”，意思是这里风水好，能保佑大清朝江山永固，天下太平。我替乾隆写了一首诗：买了天通苑，给个皇帝也不换，哦耶……
三
Q:
请问，孩子27年上小学，预算600万以内？目前看了西城的陶白学区和海淀的羊坊店学区，从前几年幼升小看，多校划片陶白学区大概率上不了对应学校，羊坊店翠微小学和七一小学上学确定性比较强。
请问1，西城陶白和海淀羊坊店更推荐哪个学区？2，羊坊店的翠微小学和七一小学初中通路一样，阳光招生后翠小的优势在哪里？翠微小学附近的房子大部分房龄在90年前，七一在98年左右。3，什么时候下手比较合适？怕房价突然上涨。
A：
1、2027年入学，那学位肯定比现在宽松，跟这几年高峰期的紧张情况两码事儿。前几年不敢保证对口是肯定的，2022年全北京幼升小19万呢，但2028年预计不超12-13万。
也就是说，2022年入学的孩子会在2028年毕业，空出19万的教室+师资给12-13万孩子使用。而“就近入学”是写入《教育法》的原则，所以到时候的学位肯定比高峰期宽松，即便是西城海淀的学位受追捧，那大概率也能对口入学。
2、如果非得推荐学区那肯定是首选八中附啊，在学区溢价同等的情况下，当然选择学校最好的了，这是送分题。
3、初中通路一样，翠小的优势在哪儿？在鸡娃氛围呗。放大维度的打个比方吧，假定北京和上海的学校在各项条件上都一样，但考试内容为“普通话”，请问北京的优势在哪里？在说普通话的氛围更浓呗，还能是什么？孟母三迁选的不是房子，而是学习氛围。
七一也很好，海军传统浓厚，但咱这不是追求的“应试教育”嘛，所以还是看哪边儿英语奥数等项的鸡娃氛围吧。我认为是翠小这边虎妈更多，这其实找个朋友给拉进妈妈群看看就知道了，我看到的区别挺明显的。
4、房龄怎么说呢？在流动性上有时候是有差距的，银行额度紧张的时候，越老的越不好贷款，造成流动性弱。但其他方面房龄没什么重要作用。
这就跟人的岁数似的，在某些方面很重要，但在黄昏恋的时候不如健康重要，或者说保养+养生更重要。所以如果注重保值什么的，那就注重物业和质量。如果注重居住体验，那就注重户型和社区环境，房龄不是太重要。
另外多说一句，建筑质量是有周期性特征的，跟施工+建成年份有关，但跟房龄的关系不大，这解释起来挺啰嗦的就不多说了。
我建议是这种时候更注重溢价率吧，选择相对低的更划算，意味着居住的性价比高+保值的风险低。
5、什么时候下手合适，常规建议是如果资金准备好了就提前买，尽量选择溢价低的就行，每套房都算算账。没准备好就甭着急，反正溢价比例不可能再上涨了。也可以关注成交量和救市政策，出现一个信号就关注，两个都有就加快准备。
不可能突然上涨，除非跟430新政的731似的，也就是突发的学区房利好政策。如果没有政策，就算有了大行情也不可能从这俩学区领涨，没有过先例。
仅供参考。
四
Q:
章哥，想要咨询一下。我们在北京已经有两套房，一套在东城培新占坑，一套是西红门曦望山两居97平，最近楼市调整，一直再往下行，我们有必要把西红门的房子给卖掉么？持币等时机合适再买一套自住的大房子。
有点担心曦望山的房子越往后放价格越低，但确实这两年没有买大房子的强烈需求，可能3-5年都不用买。作为一个资金池来说，我们拿现金，持币待购，是不是一定比持有一套房子更好？
A：
1、东城的占坑儿房用完学位了吗？如果用完了就趁着溢价还高出掉吧，明年就是入学人数的明确拐点，以后除非是出台鼓励政策，否则溢价比例至少是不会再提高了。
2、曦望山的两居97平，典型的自住为主的户型，现在是自住还是出租呢？自住很合适，出租的话估计收益率不太高。
现在价值多少钱？应该在500多万吧？租金多少？这里的商品房坪效在6/70，这套房能租到7000吗？如果能租到，或者能租到7500，那这套房算不错，没什么溢价。如果在6000左右就偏低了，说明还是有些溢价，能否保持住就看今后小区的物业维护水平了。
但越往后价格越低不至于，挺好的小区，又是改善户型，再加上毕竟算郊区，所以有些溢价也是正常现象。或者说如果小区本身物业水平不降低，那价格没有单独走低的道理。
3、是否买大房子这是改善的需求，没需求就不买呗，可以持币代购。但是否卖掉曦望山的自己判断了，常规建议是先卖占坑儿房，要不然租金更不划算，而且还得承担高溢价的风险。曦望山虽然租金也不太划算，但没有其他的风险。
仅供参考。
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