春节临近，北京楼市的节奏明显放缓。
上周（2月2日—2月8日），北京新房市场未能延续此前连续三周500套以上的成交水平，仅成交404套，较上上周的528套环比下降29.62%；成交面积约5.35万平方米，环比下降29.23%；成交金额31.33亿元，环比回落28.04%。
从成交规模来看，春节前的“观望情绪”已开始显现，但在价格端，市场却并未同步走弱。
上周北京楼市整体处于低位运行状态，成交套数环比跌幅约三成 。尽管成交量收缩，但由于高端豪宅（如海淀、西城高单价项目）的持续网签，成交均价依然保持平稳甚至略有上升 。
值得注意的是，在成交量明显回落的背景下，北京新房成交均价依然保持上涨态势。继上上周成交均价环比上涨4.7%后，上周成交均价约为5.9万元/平方米，环比再涨1.72%。
成交均价持续走高，核心原因在于成交结构的变化——豪宅与改善型项目，成为近期新房市场的绝对主力。
从成交金额榜单来看，上周北京新房成交金额排名前十的项目，成交均价全部高于全市平均水平，高端改善项目对整体价格形成了明显支撑。
具体到项目层面，海淀的建发海晏上周以0.21万平方米、2.94亿元的网签面积和成交金额，双双位列全市第一，成为当周北京新房市场的“双料冠军”。
回顾2025年全年，建发海晏便以75.36亿元的成交金额，仅次于海淀另一明星项目和樾望雲，位居全市第二。进入2026年后，该项目的成交势头依旧强劲。
截至2月9日，建发海晏已完成268套网签，整体去化率达到62.2%，累计成交金额正式突破80亿元大关。考虑到项目仍有100余套存量房源，建发海晏在今年仍将是北京新房市场的重要成交力量。
除建发海晏外，跻身2025年全年成交金额TOP10的中建运河玖院、金茂璞逸丰宜，上周成交金额也均突破1亿元，成交套数与面积均位居全市前三。
其中，金茂璞逸丰宜在竞争异常激烈的丰台新房市场中脱颖而出，表现尤为难得。截至2月9日，项目开盘一年时间内，504套房源已有264套完成网签，整体去化率达到52.4%。
而通州板块的中建运河玖院，则继续巩固其“通州新房销冠”的地位。该项目自去年9月20日开盘，仅用100天便以903套、11.84万平方米的成绩，拿下北京新房网签套数和面积的双料冠军。二期入市后，项目热度依旧不减，截至目前整体去化率已达67.1%，累计成交金额约83.3亿元。
从成交套数来看，上周全北京仅有5个项目实现单周网签套数上双。其中，首创禧悦兴城以20套成交，成为当周北京新房成交套数冠军。
自取得网签数据以来，禧悦兴城整体表现稳定，首周即以199套成交拿下全市销冠，进入平稳期后每周基本保持20套左右的成交节奏。截至2月9日，项目508套房源中已有420套完成网签，去化率接近83%。
此外，亦庄板块的招商序上周成交13套，成交均价约6.55万元/平方米；房山阎村的水墨林溪作为老盘，上周成交11套，成交均价仅1.67万元/平方米，显示出低总价产品依然具备一定市场基础。
在新房成交明显回落的同时，二手房市场也未能独善其身。
上周北京市二手住宅成交3309套，环比下降22.03%；成交面积约29.15万平方米，环比下降23.73%。截至2月8日，北京2月二手住宅累计成交3410套。
由于2月份仍将经历完整的春节假期，2月全月二手房成交能否突破1万套，仍存在较大不确定性。
价格方面，截至2月9日，安居客数据显示，北京二手房挂牌均价约3.84万元/平方米，较上月下降1.47%，同比下降10.01%。不过，与上周初的3.77万元/平方米相比，挂牌均价已出现小幅回升。
从区域来看，东城、西城、海淀、朝阳等核心区域，二手房挂牌均价出现较为明显的上涨。这一变化，既可能与春节前房东撤牌、售转租有关，也反映出核心区优质房源的抗跌性。
整体来看，春节前的北京楼市呈现出**“量回落、价坚挺、结构分化明显”**的特征：高端改善项目支撑成交金额与价格，刚需项目维持稳定去化，而整体市场活跃度则因节假日因素明显降温。
北京楼市是否真正回暖，仍需观察传统“金三银四”的市场成色，以及政策与需求端的持续变化。
后续，买房大家帮也将持续通过真实成交数据，拆解北京楼市的真实运行状态。