上海楼市，真的跟以前大不一样了。
变化来的太快太猛，很多人看不懂了。
一边是地价狂飙，新房猛涨；一边是二手房挂牌量居高不下，房租跌跌不休；房东在焦虑，买家在犹豫……
而在基本面上，也有一些新变化，比如人口方面的：老龄化更重度了，常住人口少了……
上海楼市，彻底乱了。
房租跌狠了
这个话题我们聊过很多次了，大家也都知道了。
而因为房租跌跌不休，什么二房东消失，房东卑微都是过去式了。
现在租房市场最新的动态是，有些公租房都开始空置了，原因是和周边房租倒挂了。
原本公租房主打的就是性价比，周边市场价打个8折，没想到如今市面上租金跌了，同等地段的个人房源，价格都快比公租房便宜了，装修配套也比公租房好。
大家也就不像以前抢着排队去租。
原本以为房价跌下来，租售比就上去了，万万没想到租金也会跌 。还是希望房租能快速稳住，才能对房价形成支撑和预期。
新房涨猛了
近两年上海地王频现，华润新杨思，中建大宁，临平路金茂府，最近又拍出了500多亿东安新村。
寸土寸金的徐汇内环，紧靠徐汇滨江和徐家汇，看样子又要出天价豪宅了，单价破20万也不意外。
上海市区地价高涨，新房价格也水涨船高。原先的倒挂没了，都开始正挂了，比周边二手房贵一大截，就这也不愁卖，所以开发商拍地也很积极。
可能只是房东吃了瘪，被高品质新房吸走了客户。
毕竟在第四代住宅面前，那些二十多年的人车不分流，涂料外立面，户型奇葩的老房子，真的不够打，只能降价凸出性价比了。
只能说，市区同等地段的新房和二手房，完全不是同一个价位段的东西了。
郊区就难搞了，尤其是远郊，新房别说涨价了，打完折扣还要开分销，不然根本卖不完。
2025年上海新房彻底“两极分化”：市区贵过20万，郊区根本卖不完。
这不闵行已经开始收购存量商品房做保租房了，就是为了缓解开发商的压力。
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拆迁发力了
2025是上海拆迁全面发力的一年。这个过程中，市区人口密度下降，毕竟一拆就拆到郊区去了。同时在市中心腾出净地，打造高品质豪宅，卖给来自全国的有钱人。 而无论是拆迁力度，还是拆迁补偿，上海在全国都是头一号的。 虽然和以前拆迁暴富的时代不能比了，但看看去年东安一村，造就了多少千万富豪啊。拆迁对楼市也是托底，拆迁户下场扫货，市区二手房，郊区新房都能吃到利好。 2025年上海动迁全年预算1402亿（比去年多23%），浦西重点砸向徐汇，黄浦，虹口三大区。 浦东和郊区的主旋律是城中村改造。
我实地看了下，南京东路人民广场一带，很多弄堂人都清走了，就差临门一拆了。 短时间没希望拆的，或者是有历史保护建筑的，外立面也都修缮了一番，不知道里面咋样，外面挺漂亮的。
房东更焦虑了
目前上海二手房挂牌量居高不下，持续在20万套以上运行。成交量却还在下滑，6/7/8三个月是传统的市场淡季。如果没有政策救市，这三个月内很多小区房价还要往下走，尤其一些之前跌得少的大龄商品房最近开始补跌了。更麻烦的是租金还在跌。
房东们2025年集体失眠，挂牌半年无人问，价格跌回几年前。
最惨的两类房东：市区老破大，郊区无地铁的房子。价格到地板也难卖，流动性相当差。
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上海的房子是卖是留？
买家更犹豫了
买家不买房怕涨，买了怕跌，现在是后一种情绪更多一点。
加上收入预期不稳，确实不太敢加杠杆了。
以前准备花1000多万次新带学区的，后来想了想买了个老破小挂户口。
原本首付400万再看1000万的房子，最后去买了600万的。
市区新房越来越贵，二手房良莠不齐，上海买房人2025年陷入终极纠结。
常住人口少了
数据显示，2024年末，上海常住人口为2480.26万人。其中户籍常住人口1496.77万人，外来常住人口983.49万人。
对比2023年末的常住人口2487.45万人。
2024年，上海总人口少了7.2万人，户籍常住人口增加了16.6万，外来常住人口减少了23.8万。
拉长时间看，2020年上海外来人口攀升至1047.97万的峰值，随后五年持续下降，到2024年降至983.49万，较峰值减少64万人。
分区来看，2016-2023，浦西7个市区常住人口几乎都是负增长。背后也有拆迁发力的原因。
而对于五大新城，以及各类郊区规划来讲，现在最大的问题就是缺人，缺人来填满规划。
老龄化更重度了
最新统计数据显示： 上海 60 岁及以上户籍老年人口 577.62 万人，占总人口的 37.6 ％ ； 80 岁及以上高龄老年人口 86.00 万人，占总人口的 5.6 ％。
不知带你们发现没有，上海的社区食堂越来越多了，老人就餐有优惠。
截至2024年底全市共有405家长者食堂，各类助餐服务场所2406个。
还有个关键问题是，未来这些老人去世后，市区要抛出多少套老房子，堪比限售新房解禁，这确实是老破小的一大利空。
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来旅游的人多了
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地铁更发达了
24年上海机场联络线开通，一片欢呼。
2025年也是上海地铁大年！四条新线有望呼啸而来：
2号线西延伸：国家会展中心站直通蟠祥路，利好徐泾腹地。
18号线二期：串联宝山淞南、新江湾城，填补宝山部分地铁空白区域。
13号线西延伸：闵行华漕终于接进市区，大虹桥地铁能级进一步提升。
南汇线（两港快线）：临港到浦东机场15分钟。提升区域价值，快速链接浦东核心带。
城市更美了
口袋公园塞满街，老破小穿新衣。
上海的公园数量马上要超过1000座了，你敢信！
其中很多都是小型的口袋公园。
作为大都市密集区补充公共空间和绿化的重要手段，口袋公园近年在上海兴起建设热潮。它们是依城市道路、商业街区或居住区等建设的小型公共开放空间，面积在400平方米至1万平方米。
以浦东为例，目前已建设完成69座口袋公园，今年还将完成20座。
上海2025年颜值飙升！市区城市更新，美丽家园，郊区发力建设，交通更发达便利了，城市也更美了。
2025，上海楼市，有喜有忧。各位房东和买家，量力而行，谋定后动。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
我是观观，每天都在研究一线市场的数据和房源。我发现最近的市场表现挺一般的，相比四五月份开始有量价双跌的趋势。
很多人的买房计划延迟了，但很多房东却开始犹豫了。现在到底还要不要买房？什么时候卖房比较好？怎么卖？
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