步入2025，万象更新，充满期盼的一年已经正式展开。
过去的一年，广州楼市发生了许多变化，每一个微弱的变动，都会对来年楼市产生巨大影响。
趁着年终之际，PLUS安排了「年终盘点特辑」，复盘楼市重要讯息，以供粉丝置业参考。
今天，我们就来唠一唠海珠。
如何用一个词，形容2024年的海珠？
我想，没什么词，比“当打之年”更合适。
无论是整体的成交表现，还是受开发商的偏爱程度，或是每个新盘的“爆火基因”，海珠2024年的表现一直很稳。
但稳，并不代表一成不变。
今年的海珠，也隐藏了许多新的气象。接下来，咱们就一起展开说说。
海珠的变与不变
之前我们就说过一个不可否认的事实：
海珠的豪宅化，走在了所有人的前头。
2024年，海珠有2个数据，排名全市第一。
一个是成交套均面积，达到132平/套；一个是成交套均总价，高达1043万/套。
2024年，海珠新房成交前10名中，过半数套均成交总价近千万或超千万。
从面积段表现来看，去年海珠100-140㎡的房子卖得最好，也印证了我们的猜想：
如今的海珠，基本已经成为高端改善的天下。
不过，去年的海珠，也出现了一些新的变化。
一方面，当属小面积产品的增多。
去年，海珠100平以下 的小户型新房 产 品成交高达1 082套，同比增长131%！
在年中保利燕语堂悦入市爆火之后，人们惊讶地发现，海珠的入门级刚改购买需求也不容小觑。而后叠加新规优势，又出现了中建·天钰、越秀·熙悦江湾、越秀·桂悦东晓等一众新盘。
这些项目都有几个共同点：
基本集中在海珠西，周边新盘缺货多年，存在大量潜在的置换需求；体量小，主攻小面积产品，入手压力并不大。再叠加新规优势，性价比表现相当突出。
另一方面，海珠也慢慢补齐了教育的短板。
去年，海珠不少入市新盘，都是带着见面礼来的：
自身规划有学校，并且引入了不错的教育集团进行合作。 像是琶洲南TOD引入省实、保利燕语堂悦与宝玉直合作等等……
琶洲南省实阶段性效果图
虽然海珠的教育实力并不弱，但在老四区里，身份多少有点尴尬：
小学实力拼不过越秀荔湾、学校密度又赶不上天河，加上优质学校基本集中在海珠西部，教育资源还不太均匀，不少改善家庭正是被这一点“劝退”。
想抓住改善客的心，就得先抓住他们的娃！
所以，2024年，海珠不少地块出让时，都“打包附赠”一块教育用地。
根据规划，未来几年海珠将逐步新增70余处教育设施，新开办的学校，都会由集团龙头学校领办承办，纳入集团化管理，还将新增高中学位4200个。
如今的海珠楼市，明显分成了“两派”：
以琶洲为代表的海珠东部，主攻豪宅；以广纸为代表的海珠西部，主攻入门改善。
这一套组合拳打下来，基本对主城区大部分置换需求“一网打尽”。
2025年的海珠
会有哪些新变化
2025年的海珠，对于大部分人来说，可能既熟悉，又陌生。
熟悉之处在于，它依然会在豪宅领域中，大放异彩。
首先，是让大家等了一整年的广州地王级顶豪琶洲樾·华樾，即将正式开售。
整个项目只有96套产品，入门面积段从约255平开始，最高达到约330平，全部都是一梯一户和两梯一户产品，入手门槛基本在3000万以上。
此前，与华樾距离不远、同样定位豪宅、户型清一色200平+、均价12万+/平的琶洲·樾前后仅用了不到9个月时间，就卖到清盘，足以印证琶洲核心区对于顶豪潜在需求一直强劲。
除了琶洲樾·华樾，琶洲今年还有一个狠角色要跟大家见面。
去年底，海珠拍出琶洲南三宗地块，即保利琶洲南三兄弟。
作为琶洲片区首个超新规项目， 保利琶洲南项目，将和公园、学校、道路同步建设，成为广州CBD中少有的学、商、铁、园等兼具的全能豪宅。据了解，项目首开产品面积段为120、140、170㎡左右， 相当解渴市场。
可以说，这两个项目还未入市，就已经被打上了标杆级的烙印，它们的面世将会为琶洲片区的价值，画下一个全新的起始基调。
2025年广州的豪宅争霸，依然有海珠一席之地。
陌生之处在于，海珠，终于对刚改下手了！
以前中心四区内说到产品面积100平以内的改善置换产品，基本都会默认跳过天河海珠，原因无它：
这两个区的新盘，基本都在主攻100平+的高端改善，刚改产品的选择面并不大。
但2025年，海珠率先打破了这个局面，力证自己也可以有“亲民”的一面！
今年海珠即将面世的6个全新盘里，就有5个主攻刚改！
像是已经揭面的越秀·桂悦东晓，推出约88-117平户型；越秀·熙悦江湾的主力面积段，也控制在88-120平。
此外，前段时间，中交三滘立交项目控规曝光，有望推出约90平-140平的刚改改善户型。绿城海珠客运站地块预计起步面积也会控制在100平以下。
重点是，这些项目基本都是新规产品，空间尺度的呈现上非常突破想象力。
像是前段时间，我去看了越秀·桂悦东晓的样板间，约88平的户型，客厅开间直接做到5米！不少粉丝看完之后，都觉得自己100平+的二手房不香了。
更何况把面积段“打下来”之后，将会把海珠的置换门槛拉到一个非常友好的位置，对于大部分想在中心区的置换家庭而言，今年的海珠，绝对能给你惊喜。
不仅如此，今年海珠还增加了不少主打改善的大体量社区！
此前，海珠的大体量社区不多，且以高端改善或豪宅为主，如琶洲南TOD、中海大境等。
但今年，中交三滘立交项目、绿城海珠客运站地块项目和保利琶洲南三兄弟，整体体量都不小。
总的来说，2025年的海珠，藏着很多新的变化，也势必会给我们带来更多惊喜。
我们接下来要做的，就是占好C位，静待这出大戏序幕拉开。
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