2024年最后几个月，很多地块是底价成交的，等他们推到市场上，未来周边的价格体系将重塑，新的价格体系将成型。
也只有新的价值体系成型了，知道下限在哪里了，才好重新起跳，不然会一直在寻找底部。
今天就是想告诉大家未来我们买房的主流方向，跟着新的价格体系走，怎样才不会买错、买贵。
底部由土拍决定
海珠东这边是保利琶洲南三块，海珠西是海珠客运站、东晓路地块，天河是员村绢麻厂地块、智慧城地块，黄埔是双岗停车场地块、南沙是招商横沥地块。
虽然有些地块新房还未推出市场，有些地块也还没有拍，比如白云新城、嘉禾望岗，但能根据周边在售的情况判断他们未来的价格体系。
天河这边复杂一些，员村面粉厂主要锁定的是3000万以上的买家，影响的是珠城第一梯队以及保利天悦头排的价格体系，但顶豪之间基本是没有硝烟的战争，买的和卖的都是他们自己，顶豪圈子不大，不用过多操心。
反而绢麻厂地块，预计是120/140/180之类的中高端产品，对应的是珠城第二三梯队以及天河公园、天河北的第一梯队的产品。
比如天河北的峻林、龙口西的瑞安创逸，天河公园的熹园、天逸、臻林，珠江新城的保利心语、利雅湾、星汇园、尚东宏御、尚东美御等。
上面的二手基本是9-12万之间，属于10万分水岭区间，也就是核心板块的第二梯队和次核心板块的第一梯队，而绢麻厂正好是来对应这部分的二手买家。
与其说是竞争，不如说是弥补，我们来看看原因就知道了。
主流应该是1000-2000万之间的高端改善，这部分买家太难了。
如果在这些次核心范围内，1000万只能选到二手三房，想要选个四房，都要将近2000万了，主要是由于过去产品导致。
如果是新房的话，只有去看看保利天瑞、越秀观樾、中海大境，这也是为什么琶洲南TOD从9万涨到14万的原因。
且不说他们的客群偏地缘性质，其他买家有多挑剔，到了明年也基本只剩尾货了。
而绢麻厂正好弥补了这部分高端买家的遗憾，一是不想去到广园路以北太远、配套一般，二是不想去到广州大道以西，跟批发市场挤到一起。
虽然绢麻厂周边城中村较多，差强人意，但也只有以时间换空间了，毕竟这是在珠金琶三角中间，未来上限可期。
保利琶洲南其实也是一样的道理，和绢麻厂的价格体系类似，大概对应这三类人群：买不起保利天悦的、看不上珠江帝景的、错过琶洲南TOD的。
120的面积1000万起，140的面积大概1200万起，180以上的大概1800万起。
小结一下，不望江的高端改善价格体系就是8-12万之间，大部分集中在9-10万之间，大平层会超过10万，过去中海大境、保利天瑞、琶洲南TOD也是1000-1300万区间最好卖，已经被市场接受了。
所以超过这个价格的二手肯定是会回调的，超过这部分的新房也是有风险的，比如琶洲南二期14万的价格，卖12万起的新世界天逸四房。
新房的价格便宜在于它未来有三年多的时间成本，但得房率更高又弥补了这部分，如果是7-8万的价格，那就是占便宜了，能买就买吧。
之前讲过一个逻辑，核心区改善和豪宅是越卖越贵的，因为数量有限，外围的刚需是越卖越便宜的，因为货量大，供应量不确定。
核心区可以买首开，外围不要买首开。
再来看一下外围的。
海珠西的几个盘虽然在核心区，但是偏刚需，主打的是小面积三四房，配套虽然不差，但是超高层没花园也会劝退一部分买家，未来二手竞争力偏弱，仍维持以前的建议，不买首开，后面还有机会。
再来到外围的次核心，比如芳村白鹅潭、番禺万博，改善的部分确定性较强，周围的配套进入兑现期，比如学校、商业、地铁等。
价值体系和海珠西类似，它们之间是一个对比关系，从地价上来看，海珠西略贵，上个月成交的海珠客运站地块和东晓路地块的底价，分别是3.38万和3.2万，对应的房价应该是5-6万，对周边的二手次新还是有影响的，超过六万的二手还是会有一定的风险。
非江景的改善盘不超过六万就可以了，超过六万的也有，就是面积比较大的，比如188方或200方以上的，包括臻园、朗阅这些，甚至包括长隆悦府200-300方的面积，这部分产品有自己的客群，既然买豪宅就要承受这部分溢价了，他们的周期也会更长。
而买108/120/140这种产品的买家，全都集中在500-800万之间，大家看中了选筹再讨论，也可以找拿铁咨询。
再回到刚需，有些地块位置还不错，比如番禺厦滘和番禺广场，以及广州新城地铁上盖、双岗地铁上盖等。
外围的刚需盘不能完全用这个逻辑，刚需更多的是看总价，而不是单价。
目前300万是刚需上车比较好的次一级地段的门槛，买对了是可以保值的。
比如番禺广场、科学城萝岗、老黄埔、番禺创新城、荔湾广钢，对应的是隽樾府87方、保利罗兰97方、未来方洲79方、星汇城88方、保利雅郡88方。
如果你不选这些次一级板块的三房两卫，就只能去选核心区的老破小或者没花园没物业的房子，越秀的楼梯房，天河北的学位房、海珠的金碧花园、同德围的富力桃园之类的。
刚需对总价比对单价更敏感，买不起黄埔只能去增城，买不起海珠只能去番禺，决定他们买哪里的是首付，而不是区域或板块本身。
本身拥有的他们可能不需要，承受不了这部分溢价，本身没有的，他们又有强需求和强愿景，不想妥协，并不是只要能上车就行这么简单。
总结一下，核心区会稳定在8-10万之间，面积越大越贵，次核心改善盘稳定在5-6万之间，总价维持在500-800万之间，刚需仍维持在300万总价起步。
以上