这几年国进民退，拿地的都是国企央企，广州市场里出现最多的是保利中海越秀城投，再加一个华润，靠这些国企还不够，还拉来了中建、中铁建、中交等中字头的。
去年下半年民企慢慢入场，龙湖、绿城、万科开始拿地，但其实这些民企也都是有当地国资背景的。
开发商想要存活下来，得抱大腿才行，同样，买房者想要买到不烂尾的房子，也只有选择国企才安全。
去年广州市场上拿地最多的是保利，其次是越秀，大多都是底价拿的，虽然市场不好，卖得也不贵，但却是很有利润空间的。
保利底价拿下的是绢麻厂、琶洲南、保利雅郡（已卖完），越秀底价拿下的是梅花园地块（越秀云悦）、荔湾河柳街地块（西关珑悦）、东晓路（桂悦东晓）、星汇海珠湾地块（熙悦江湾）和天荟江湾地块。
去年拿地有个特点是，越秀保利中海不再去外围拿地了，毕竟中心区需要的资金体量太大，把2025年的开发重心放在了天河海珠。
外围拿地主要靠本地国企或民企来接盘，体量不大的由民企来接，比如绿城、龙湖，体量大的由本地国企来接，比如广州地铁接手两个车辆段上盖，城投托底了智慧城地块，花都增城就由区属国企接手。
按照上面这个逻辑，今年天河的十几块地肯定有保利和越秀的份，中海的重心没有放在广州，外围的出让就存在不确定性了，还得提前游说好开发商。
那2025年广州楼市该怎么买呢？
保利琶洲和绢麻厂是同一客群，但为了错开竞争，会在产品上做些差异化，面粉厂奇货可居。
根据保利的调性，首开肯定不会贵，走饥饿营销，会有特殊通道，那最有关注度的这三块地都属于保利，有倒挂空间。
需要走特殊通道的主要是3000万以内的，大概面积是190/220/260方的，因为货量不多，而340/390/420方的产品毕竟货量多，总价高，可以慢慢卖，本身顶级豪宅，精雕细琢需要时间。
未来肯定也会有实体的样板间，但小面积是没有的，两栋楼王600方的就肯定是给大佬们定制的，有关系也不一定能买到。
上面这个只是初稿，最终实际宣发出来后我们再详细分析，这里只略微提一下。
琶洲和绢麻厂地块的货量均有1000余套，策略会和保利天瑞差不多，首开的价格有惊喜，但是位置也不会是最好，往后续销的时候，好的位置价格会贵很多，差的位置会维持差不多的价格。
再来说说越秀的，越秀卖完琶洲南，重心会在海珠一些刚需盘上面，以及大观路板块。
这里说一下，越秀这个开发商其实是非常缺钱的，豪宅都是拉来了其他开发商，比如琶洲华樾拉来了华发，观樾三期拉来了厦门国贸。
而走快周转的刚需盘就自己操盘，因为豪宅是合作的，价格不会便宜，喜欢就买，买不到也可以挑别的，刚需盘就看具体房源，别挑有很大硬伤的。
核心区1000万以上的改善盘，可以放心的买首开，小阳春也需要有足够的诚意才推动得起来。
大家应该记得，2024年的开年就是保利打响的价格战，从保利天汇到翔龙天汇，一下子点燃了小阳春。
至于1000万以内呢，也基本是明牌了，哪里有哪里没有，什么价格体系也很明了。
所以重在选筹，比如栋楼的位置、朝向、楼层，以及未来的景观会不会被遮挡，一定要提前计算好，即便是在二手市场上，你也是有竞争力的，不然你买回来，因为这些自身的问题影响流通性就不好了。
你买的是一手房，看的是样板间买的，但卖的时候是二手房，看的是房子本身的素质，所以重点放在选筹上。
明年的楼市，刚需看越秀，改善和豪宅看保利。
以上
好了，要想买对房，一定要提前做好规划，欢迎咨询拿铁团队，帮你省时省力省钱，全广州、全流程、全房源、全方位给你最好的购房建议。