上海的商场已经全面过剩。
我们之前统计过，上海的商场共有715座，合计3558万方，人均面积1.43平方。
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这个人均面积水平，已经超过了纽约、东京，可以说严重过剩。
因此，今天上海的商业竞争可以说是十分残酷的，大量的商场在竞争中落败。
今天我们盘点几个近些年开业、曾被居民寄予厚望，但最终经营惨淡的商场，并分析一下其落寞的原因。
普陀 长寿路
天安千树
是近几年上海最具争议的商业中心，一定是天安千树了。
当年还没开业的时候，这商场就因为其独特的造型火遍圈内圈外。
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如果从商业经营视角看，不管这造型好看赖看，至少这外形营销成功了——只需要看一次，就能让大家记住、并且印象深刻。
天安千树平面图
相比于外形的争论，大家其实更好奇这项目营业之后能否让长寿路板块再现荣光：
毕竟长寿路在民国时代，大自鸣钟商圈就是极为繁华之地，90年代的亚新也是很多80后的青春。
只是在近20年的城市开发中，新商圈崛起，长寿路商圈转型较慢，才逐渐没落。
因此，天安千树这个30万㎡的重磅项目，意义就很重要了，长寿路商圈能不能再次崛起就看这个项目能不能扛得住鼎了。
背负着巨大的期望，因此天安千树项目的定位很高直接定位市级影响力的商业综合体，打造“上海潮流艺术新地标”。
开业时，天安千树也引进了各业态优质潮流品牌的亚洲旗舰店、全国首店、上海首店近30家：
其中亚洲首店3家、全国首店20家、华东首店4家、上海首店2家，合计29家。
开业的时候，天安千树也算一炮而红，不少人去拍照打卡，最巅峰时单日客流超过10万人次，开业后的元旦超15万人次。
但是很可惜，后劲不太足。
开业不到一年，商场就传来了经营不佳、人流稀疏的新闻，随后就是撤店潮的新闻时不时的传出来。
当时刚有这些新闻的时候，我就去调研过一次，当时其实情况还好，没有网上渲染的那么差。
但是这次我去调研，实际的经营情况的确是有点触目惊心。
商场内部空空荡荡，一楼大厅摆着之前商场开业三周年庆典的举行美陈，部分店面貌似刚刚撤走还没有撤牌。
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楼上2、3、4层，有大量的铺位被围挡包裹，目前还在招商中。
2-4楼实拍
站在中庭拍上去，可以看到众多的铺面都是尚未经营的状态。
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曾经十分网红的阳光中庭，如今也是积灰满满，看起来貌似许久无人打理。
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客观来说，天安千树这地方，想要崛起成为一个大商圈的确很难，属实是天赋有限。
普陀苏州河段条件是很好，很多弯道，但是当年就是规划成了老静安的外溢居住区，产业比较弱而且后续升级空间不大。
天安千树的定位一直是主打轻奢、艺术、年轻、时尚，开了不少新鲜时髦的品牌首店——实话说，这个东西放在南京东路、西路这种核心商圈可能玩得转，但是放在长寿路就是错配的，因为并不能抓住这个定位需要的核心客流：
首先，这项目不是旅游目的地，也不比邻高校大学，商场本身就没啥“气氛组”，也就是有观光、休闲娱乐的那批人，尤其是年轻人。
其次，项目自身不连着地铁，地缘又没啥商务区打工人也很少，这个情况其实也比较难对商务人群有什么吸引力；
而且，周围最核心的购买力来源就应该是周边社区的居民，主打的就是餐饮、育儿、溜达消食，本质就是个社区商业的地段。
可以说，之前的招商方向就完全错了。
不过，如果真的做社区商业，这个商业体量又有点太大了——的确是上不去下不来，何况后面还有二期那么大面积，还要做五星级酒店。
或许，最初，这里还是应该规划个写字楼或者产业园区，附带有点商业，可能对于区域的带动作用才能真的体现出来。
宝山 上大
经纬汇
前一阵一个宝山的朋友过来公司咨询，聊起来经纬汇：
虽然就在家边上，但是基本不会去；
宁可打车去宝山万达或者龙湖，也不想经纬汇逛街消费。
他这么一说，我想了一下的确是，经纬汇这个商场很神奇：
客群基础真的很充实，本来也承载了地缘居民的期望；
但是开业之后生意就没好过，地缘的居民对其也不太认可。
下面这个截图，是我找到了一篇2019年的文章，写的对于经纬汇项目的分析。
截图来自微信搜索
这虽然是营销稿件，但是对于客群的描述不算夸张。
宝山本身也比较缺像样的大型综合体，这项目25万方，足以支撑起上大板块的地缘消费。
但是理想很丰满，现实很骨感。
自从项目那个五彩斑斓的外立面出来之后，这项目就被吐槽了起来，简直是2000年代县城商业中心的设计风格。
实拍
外立面是2000年的风格倒也算了，最尴尬的是内部设计方向，走的也是2000年代商场的风格。
经纬汇的商场是非常经典的老式全露天广场的设计——已经被当下时代抛弃了的商业形态。
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这种商业形势最兴盛的时代，就是商业街还没落伍的年代，大概也就是2000-2010这个周期。
那时候大家都喜欢瞎溜达，因为没见过啥市面，对于空调也没那么大需求——因为家里也没有。
随着物质极大充裕、网购兴起等时代趋势，商场的作用变成了体验式消费、溜娃、聚餐、消食，大家去商场的目的都很明确，商业街这种商业模型就没落了：
没人愿意在一个冬天冷，夏天热的空间瞎逛。
当然这个说法，不局限于南京东路豫园这些旅游景点，或者前滩太古里那种顶奢聚集的商圈地标，不过经纬汇肯定没有这个吸引力。
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从规划视角看，作为一个近5年开业的商业，经纬汇居然还是二十年前的产品设计，的确是让人有些费解。
产品一般是其一，运营较弱是其二。
网上不乏吐槽，经纬汇运营比较差的帖子，最简单的一个事就是电影院迟迟都没落地。
一般来说，像这种周围都是居民区、还有高校的商场，电影院一定是第一优先级，因为电影院是一个优质的消费目的地，大家看电影前后，顺带就会在这里吃个饭、唱个歌、买个衣服。
但是这么多年，经纬汇的电影院都没开出来，一直都是“即将开业”。
截图来自微信
商场也很少做些夜市啊、街区活动之类的吸引年轻人，品牌招商也比较老套没什么新意。
商场运营一般人就过不来，人吸引不过来就是一个恶性循环了。
新品牌也不愿意来入驻，消费者咯不到心意，就更不愿意来购物了。
实拍三楼的空铺
好在，今年开业的盒马，算是给商业补充了一点客流，要不这项目真的是要被周围居民完全放弃掉了。
不够，可以确认的是之前大家希望靠着这个项目提升上大板块能级的愿望已经落空了，未来能指望的，空拍就只有南大在建的华润万象天地了。
徐汇滨江
西岸凤巢
西岸凤巢很多朋友可能没去逛过，其实这是个设计很出彩的商场，装修风格很赛博朋克。
实拍
漂亮是漂亮的，但是当下的经营有些惨淡。
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上了二楼到了中庭，放眼望去，就会发现一大堆空铺。
截图来自百度
西岸凤巢也叫AI plaza，叫这名字是因为这个项目所在地就是徐汇滨江AI产业的腹地，边上就是AI塔，阿里AI，商汤科技、腾讯总部等等。
实拍，西岸的写字楼
虽然如今看起来整个板块很成熟，但是西岸凤巢这项目真心是没赶上好时候，如今经营的惨淡主要是有些生不逢时。
现在去徐汇滨江，大家都可以直观看到整个区域并不像前两年那么空旷，写字楼的亮灯率很高。
但是西岸凤巢开业的2021年，徐汇滨江完全是另外的模样。
当时项目所在地、以AI产业为核心的周边写字楼，以及南侧以传媒产业为核心的西岸传媒港，大部分都没开业，几乎没啥人。
而徐汇滨江比较成熟的部分，主要居民区、写字楼、商场大多在龙华中路地铁站附近。
徐汇滨江腹地
那这个项目就比较尴尬了，自身不挨着地铁站，流动客比较少；
板块成熟的购买力被上游成熟区域商业截留，主要客流全靠捡漏西岸看艺术展、遛弯的那些人。
但是前几年的情况大家都知道，展览办的也不多。
因此这项目开业之后虽然凭借惊艳的风格火了几天，后面慢慢也就没啥人气了。
虽然自从去年以来，徐汇滨江热闹了不少，西岸凤巢边上的写字楼也逐渐成熟了起来，但是西岸凤巢所面对的竞争环境又不一样了。
去年龙华会开业，直接把龙华地区的购买力、地铁上游购买力截留了。
今年西岸梦中心开业，也直接吸收了从徐汇滨江遛弯过来的客流。
实拍西岸梦中心
相比于人家这种体验式的商业街区，西岸凤巢自身的设计缺陷就很明显了：
单层面积很小像个小跑道、商场楼层很高难逛。
因此，西岸这个商场想要逆袭变火，恐怕得等到徐汇滨江进一步成熟才有机会了。
松江 新桥
拉斐尔云廊
松江有个商场特别尴尬，就是拉斐尔云廊下面的龙湖天街。
如果你开车走G60沪昆高速回市区，大概率会路过下面这个恢弘大气科幻十足的巨型建筑。
效果图
当然上面这张是效果图，实际它还在建设中，如果你之前路过过，大概印象中是是一小段闪着亮灯的写字楼，和一个钢铁骨架。
上半年过去的实拍
这项目的定位很高，是松江主打的产业中心G60科创走廊的核心地标，临港集团和松江共投资100亿的超级大型商办项目——拉斐尔云廊。
而今天说的这个不太景气的商场——龙湖上海云廊天街，就隐藏在这巨大的长达1.5公里的超级建筑下面。
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G60这一带归属于松江的新桥板块。
新桥的产业实力的确很强，这里工业园区众多，所贡献的产值位列松江所有街镇之首。
新桥镇的工业企业超过1700家，涵盖了装备制造、生物医药、生产性服务业和时尚消费产业等多个领域，形成了全面而强大的产业集群。
但是问题子啊与，这些产业的主体主要分散在一片片的工厂区里。
G60这个片区属于新桥的新生地带，从地图上也可以看得出来，这个区域当下像是个孤岛。
G60区域
南侧被G60贯穿阻拦，北侧东侧都是没咋开发的农田地区，跨过高速是新闵别墅区，人也不多。
板块当下也没有通地铁，核心区的建成部分大部分都是G60的产业园区，很多都是正在建或者正在招商，板块发展比较早期。
实拍，G60产业园
板块内呢也没什么住宅小区，带来的购买力有限，短期内也指望不上地缘这些产业园区。
因此实际上从消费需求出发，这种地方，本身并不需要做一个商场。
但是从规划的角度来看，作为长三角一体化的核心规划G60科创走廊的地标建筑，作为未来承载着发展希望的板块，这里的确得有一个商场来撑台面。
因此就出现了：一个非常神奇但是毫无人气的的的云廊天街。
他一方面没有商场的骨架，主体是两层商铺联合，卖相上来看更像一个社区服务中心。
实拍
此外，由于没啥地缘消费需求，这商场当下的招商业态基本就是餐饮+便民服务，其中快餐占了大半臂江山。
业态分布
可以说，这是一个非常四不像的商场，也没什么逛的乐趣。
我工作日中午过去，大部分的餐饮店都是坐不满人的，可见周围的客流稀疏。
实拍中午时间客流
G60这个地区，想要全面成熟，估计还要非常久的时间，短期这里值得期待的大概就只有建在云廊楼下的、12号线西延伸线带来一点客流。
不过这个地铁开通要2027年，那之前云廊的二期商场部分恐怕就要开业了。
待开部分
这种情况，这个商场恐怕还要维持社区服务中心定位一段时间了。
结语
商业经营的景气，和板块的发展是正向相关的。
可能因为某个商圈的成熟带动某个板块的房价，也可能因为板块的问题让商场很难经营起来。
在商业过剩的当下，养成居民的购物习惯、占领用户心智越来越难——那些仍然画在规划图上的商场，还是不要过于期许它能给板块带来多大能级的提升。
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